开放式小区是涂料市场新机遇

当“原则上不再建设封闭住宅小区”在最近《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的文件中一出现，就犹如一枚重型炸弹，迅速引爆，成为全民的热烈讨论的话题。

这一文件的出台，意味着住宅的“围墙化、院墙化”时代将远去。

不仅如此，文件还明文提出：“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”

这一份未来城市规划“路线图”的出台，意味着，未来新建小区将全面实现开放。

“这对于我们来说，简直就是天大的好消息！”不少从事销售的朋友在朋友圈里兴奋刷屏！

拆围墙，破习惯。在小编看来，是社会文明的一大进步。拆围墙，其实就是把原来属于小部分人的私人空间释放到公共空间，破除人与人之间的人为障碍的行动，有利于促进社会大众之间的群体关系，消除隔阂，拉近个人与个人之间的关系，减少社会矛盾。当然，政策必须提供其它的措施来弥补或减少拆围墙行动带来的一些列后遗症，譬如：治安安全，汽车噪音等等。

不难想象，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的政策，将引导房地产企业重新审视小区建设模式。“去围墙化”将会引导小区建设进一步向生态化、系统化迈进，投资开发商将更加重视小区基础设施的配备、文化娱乐、休闲场所的设计与建设。

试想一下，未来，随着人们生活水平的提高，人们对于居住环境要求会越来越高，如果小区四周都是交通道路，没有大的休闲娱乐场所为小区居民提供公共服务，那么没有人会愿意购买这样的小区住房，这势必会倒逼房地产投资开发商扩大小区公共活动区域的开发和建设，营造一个更舒适、友好的环境，提供产品的竞争力。

公共活动区域的扩大，人流量的增大，将会为其它的商业活动带来跟多机会，比如小区推广。

小区的围墙，曾经是小区推广无法逾越的高墙，它增加了小区推广的难度，也增加了小区推广的各种成本。未来，随着围墙的拆除，曾经阻挡我们业务的高墙没有了，困难门槛的降低，与客户面对面的机会越来越多，只要机会多，成功的概率就会增多。

小区拆墙行动，对于我们涂料行业人士来说，无疑是一个利好消息！

过去十年，在产品和渠道同质化越来越严重的市场环境中，很多涂料企业和经销商开始重点布局小区推广，导致越来越多人加入到这一队伍中来。通过派送单页、电梯广告、DM直邮、横幅广告、现场咨询、家饰课堂、免费设计、免费铺贴、有奖让利、卖赠等宣传、促销活动，吸引小区业主注意力，提升品牌形象，达到销售产品的目的。

小区推广活动特点是短、平、快，是实现终端拦截的最佳手段。由于涂料行业的半成品属性，对于消费者来说，使用频率低，不装修可能一辈子不会关注哪个涂料品牌好。需要装修的时候，大多是通过油木工推荐、网络查询或者电视广告等渠道来获知涂料品牌的信息。但在油木工推荐过程中，消费者又特别担心回扣等行业潜规则给自己带来麻烦，而电视广告则是一些大品牌的宣传阵地，产品价格相对高，阻碍了大部分消费者的购买欲望。

知道自己优势所在的涂料品牌，首推小区推广作为品牌推广、实现终端拦截的有效策略。涂料经销商通过小区广告慢慢渗透，小区业务员扫楼，以及小区活动甚至开设小区专卖店等多种手段和方式，吸引一大批有需求的装修业主。然而，物业管理处和售楼处的关键人物则是小区推广能否实施的关键。一些大型的小区，根本就拒绝小区推广的进入。或者说是，要通过很多手段和很大的代价才能走通物业、售楼处的关卡，有了关系才能进入小区进行商业推广。因此，很多小区也是一些大品牌进入的专利，中小涂料品牌只能是靠边站。

但随着小区的开放，小区推广门槛的降低，开放式小区可能成为中小型品牌经销商从事营销推广的常态，也可能成为中国涂料经销商竞争白热化的阵地之一。

不过，这时间不会很快到来。首先，过去几年，随着房地产开发量的增长，中国已建商品房的高库存量的消化期将经历相当长的一段时间。在这一过程中，在国家房地产行业去库存化的政策下，新建小区的销售依然不容乐观，新建的开放式小区面积也不会短期快速提升。

其次，可以明确的是，原则上不再建设封闭住宅小区，不代表小区推广可以随时随地自由出入业主的家中。小区的开放，对于小区安防措施而言，势必会加强，这样才能保障业主的财产安全，生活不被骚扰。对于小区推广来说，想直接找到业主，面对业主进行推介还需要进行公关。同时，对于已有业主的数据分析，构建社群营销体系，将需要装修的业主群体中的特定人群（比如意见领袖、顾客代表）等聚拢，通过社群推广，逐渐扩大社群范围及成员数量，点对点的推广与销售，这样或许能够事半功倍。

当然，除了传统的小区推广技巧外，还需要研究现在、未来小区的主力军——80、90年轻人的思维模式和消费习惯。目前他们不仅是小区的主力消费人群，也是建材装饰涂料行业的主力消费人群。他们个性化意识强烈，在产品的选择上有自己的独特感受。他们对涂料的要求不再是质量好就OK，而是对于花色、档次、风格甚至整体的视觉效果都有属于自己的标准，能打动他们的，只能是个性化需求满足、定制化服务。

开放式小区政策的实施与执行，在很多政策细节还没有明确和规范之前，推广还有一定的阻力。但无论如何，对于涂料行业从业者来说，也算是一个利好。

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