限购之后，生存还是死亡—中小房企如何突围？看这个三个案例！ / 开普饭

萌语：郑州市场也是2016频频上头条的城市，这个城市的连续两个月登上了涨幅第一名的宝座，最高的楼面价竟然能达到3.9万平米，超过广州，而本地却是一个缺好房子的市场，不过有这样三个项目，虽然是本地小开发商，却能依靠产品的品质赢得业内口碑和客户认可。

2016年伊始，全国各地一二线城市房价陆续开始飞涨，涨幅之快，令人咋舌。

2016年3-9月份房价涨幅排名：

新建商品房住宅	涨幅第一	涨幅第二	涨幅第三
3月	厦门5.4%	合肥4.6%	上海4.3%
4月	合肥5.8%	厦门5.3%	南京4.4%
5月	厦门5.5%	合肥5.1%	南京4.1%
6月	合肥4.9%	厦门4.7%	南京4.0%
7月	厦门4.6%	合肥4.2%	南京3.6%
8月	郑州5.6%	上海5.2%	无锡4.9%
9月	郑州6.9%	无锡6.8%	常州6.6%

各种一线的大开发商早已看清趋势，在前几年就已经纷纷入场二线城市。无论是疯狂拿地，还是和本土开发商合作开发，那些在本已在全国销售排行榜名列前茅的开发商们，再次攻破了二线城市的城门。

南京2016年上半年销售排行榜

以南京为例，一线开发商几乎又占领了二线城市，他们拥有的快速开发经验、强大资金链和对产品的把控力压得本土开发商几乎没有可能赢下来的机会。

在这一轮的很多二线城市，无论什么样的住宅产品，只要开盘就被抢购一空，火爆的销售也让本土开发商赚了不少。但背后隐藏的对于品质的隐患和危机，又让人想起了去年各种层出不穷的维权。

这时候我想起了之前推送的万科与万科的差距，近期万科郑州再次爆发大规模维权，因为一楼洋房赠送花园有点潜规则，但是因为是一二楼都有平均100平米左右的超大花园几乎把社区的绿地全占了。

何止万科，很多一线房企到达二线城市之后，因为销售压力和利润压力、绩效考核标准等各种考核指标，再加上市场行情非常好，都采取了套用其他已开发项目的产品的模式，而且也大量降低了产品标准。

简单点来说，在疯涨的环境下，一线房企进入二线城市，使出五成的功力就能在市场上无敌手了，那么他们又何必使出全身的力气来做呢？

不过自国庆后的限购限贷之下，市场肯定会有变化，本土的开发商相比一线房企，手里的资金有限，能拿到的银行授信有限，成本管控一般，所面临的的问题非常严峻。

虽然市场规模逐步被百强房企占领，对于本土中小房企而言，他们没有别的出路，要么善待客户，深耕土地，做好品质、服务和口碑；要么退出住宅开发，去做养老文旅等其他地产；要么就是出局。

中小开发商，很多都是老板决策很多，有些老板有更多的偏执和情怀来做品质，反而能做很多好产品。笔者就花了一天时间去看了郑州本土开发商的三个「情怀案例」。之所看这几个项目，是因为其中两个在售楼盘在近几个月中涨幅最大，甚至价格翻了一番！

NO.1｜壹

地王情怀·东润泰和

说到北区的东润泰和，时间还要追溯到2014年2月。

在一场土地拍卖会上，万科、建业、正商、鑫苑等15家房企参与角逐，经过七十多轮的激烈竞争，一家名不见经传的开发商郑州新东润地产以1550万/亩史无前例的地王价格拍得这块约51亩的狭长地块。而就在同一天，央企中海在这个地块旁边以1221.7万/亩的价格拿下了地王西边的一块地。自此，各家媒体关于地王的报道纷至沓来，很多人也自此时开始关注这两个项目的一路相爱相杀，当然还缺不了很多看笑话的同行。

一个不知名的小开发商拿地王，高出周边几千的价格，有多少人能为这样的溢价买单呢？同一天拿地的隔壁中海产品定位为洋房和高层改善，一个小开发商，在那个地方拿地王，看你怎么玩！看你怎么和央企中海面对面的PK？一线房企强大的资金链和成熟的产品是新东润所不能比拟的。

新东润在各种压力下并不理会，只是默默的做好产品设计，做好工程质量，坚信好东西自己会说话！

东润泰和首先在产品端花高价邀请了大师李玮珉为项目做整体的规划设计。

来看东润泰和的产品特点：

超大楼间距，石材外立面。

社区整体抬高1.2m，小区“风雨连廊”，可以让业主免于风雨侵袭；

舍弃社区底商，小区更安静舒适，最大楼间距120米；

1:2的车位配比，负一层自然采光，并且部分车位预留充电桩接口；

两梯两户或两梯三户，电梯均是知名品牌蒂森克虏伯；

社区围墙、内部景观等大量使用石材，质感极强；

现如今，两个项目都已接近清盘，当然中海赢得了利润，东润泰和凭此项目赢得了口碑和尊重。

首批房源不到1.4万/平米，现在售价2.8万/平米！

NO. 2｜贰

酷炫天际线·瀚海晴宇

来到瀚海·晴宇这个项目，还是要从这个项目酷炫的外立面说起，开发商是思念集团旗下的地产公司。老板是本地人对规划设计极其重视，就是要为家乡建造更多与众不同的美的建筑！

第一次看到时几乎所有人都会觉得非常惊讶，感觉这应该是在一线城市才会有的豪宅项目。

瀚海晴宇的建筑设计灵感源自“云”。建筑师王弄极将云的飘逸、层叠、舒展、柔和等特点融合在建筑设计之中，最终呈现出简约、时尚、独具个性的超现代主义建筑风格。

还在施工，外立面材料为铝板，已初现风格。

已故建筑大师王弄极的绝笔之作，在建筑的造型设计上采用超现代的手法，其特征在于利用形状各异的阳台露台对立面进行装饰，赠送超大的露台空间，形成了别具一格的建筑造型。

首批房源不到1.5万/平米，现在售价3万+/平米！

NO.3｜叁

刚需王也转型善待土地·亚星观邸

熟悉郑州西区的人，很难没听说过亚星。从西区的嵩山路一路向南，亚星的项目占了嵩山路的半壁江山，近两年在郑州的销量也始终占到了前五，甚至亚星因此获得了一个西南王的称号。

很遗憾大家对他的印象还停留在刚需和刚改的层面。作为一个深耕郑西南片区的开发商，也发现了人们随着生活水平的提高，对于居住有了更高的品质追求。

作为区域刚需改善的专业户房企，老板极力想摆脱这个名声，希望踏踏实实做好产品，未来将逐步无法立足！

在南水北调的河边，有这么一块地的机会，让亚星老板狠心做一个好项目，彻底摆脱刚需王的称号。

来踩盘的时候，置业顾问刚开始的销讲一句话就把我惊呆了：目标造价平均约3500元/平的景观绿化标准……汗，不过这个真假需要未来验证！

置业顾问告诉我，项目总共做了四个花园，北侧两个，南侧一个，中间一个。除了各种名贵古树环绕，北侧两个花园还设置了荧光跑道。这个中央花园是一个大约3700平的下沉式庭院，做了最纯正的法式景观，拥有女神广场、大峡谷、瀑布等各种大手笔。更因为这个下沉式庭院的巧妙设计，地下也成为了一个具备天然采光的阳光车库。