地产四巨头「恒碧万融」中，终于分拆出第二个物业股。同日，融创中国宣布，将1.5亿股融创服务股份作为特别股息，符合资格的股东可按比例分得股份，每持有31.07股融创中国，可获分派1股融创服务。但我觉得，融创的小股东们应该知足了，老孙已经很厚道了。近两年，几乎所有人都知道，地产公司都在分拆旗下物管上市。但是怎么分拆的？股权结构是怎么样的？物业公司股份是怎么处理的？这些问题，很多人就不是很清楚了。物管公司在上市前，一般都会进行一次股权架构重组，尤其是在港股上市的物管公司，要进行VIE架构的搭建。而在股权架构重组的过程中，很多物管公司「变节」了。匠朴研究所针对目前已上市的32家物管公司的上市前股权重组做了梳理。从物管公司与地产公司的关系来看，主要分为三个类型：
母子关系：地产是物业的母公司；
兄弟关系：物业与地产是同一控股股东；
独立公司：物业公司控股股东与地产无关。
方式一：按比例分配给全体股东，介绍上市。
目前只有碧桂园服务和中海物业。
2015年10月，中国海外将中海物业全部股本32.87亿股分派，每持有3股中国海外获派1股中海物业。
2018年5月，碧桂园将碧桂园服务全部股本25亿股分派，每持有8.7股碧桂园获派1股碧桂园服务。
方式二：按比例分配给股东一部分，公开发行一部分。
采取这种方式的目前有时代邻里、合景悠活。
2019年12月，时代中国宣布将时代邻里全部股本7.47亿股分派，每持有2.6股时代中国获派1股时代邻里。额外发行1.62亿股，预留50%股份，每持有24股时代中国可认购1股。2020年10月9日，合景泰富将合景悠活全部股本16.34亿股分派，每持有2股合景泰富获派1股合景悠活。额外发行3.83亿股，预留18.4%股份，每持有45股合景泰富可认购1股。
与碧桂园、中海、时代中国、合景泰富这几家公司相比，融创中国的操作确实小家子气。但我们之所以说老孙比较厚道，是因为以下三点：
- 融创服务上市后，与融创中国仍是母子关系，理论上小股东已通过融创中国间接获利；
方式三：卖给大股东，物管上市与其他股东无关。
在物业公司身价暴涨之前，没有多少股东会注意到物业公司的价值。而且大股东也可以凭借绝对的控股权将物业公司纳入自己的囊中。卖给大股东的物业上市后，理所当然的就与小股东无缘了，连分到「蚊子腿」这点肉的机会都没有了。
地产旗下物业公司卖给大股东，也不是什么违法的操作，毕竟交易过程合法合规。但在物业公司市值不断创新高的当下，这种关联交易对于小股东来说，是一种权益的损失。地产公司如是非上市公司，影响相对较小，但上市地产公司的这种操作，就是对公众股东权益的损害。
2016年，旭辉将永升70%的股权以9100万的价格卖给林氏家族。2020年5月，旭辉以7.83亿港元的价格，从林氏家族买回5%的永升股权。
在物管估值不断创新高的2019年，正荣地产将正荣服务以5000万的价格卖给大股东。
地产分拆物业上市潮还在继续，未来物业上市公司有望达到100家以上，持有地产股的股东们，你家物业上市了吗？
