农村宅基地监管重点十问，理清职能，正确履职
1. 农业农村部关于宅基地有哪些职能？
根据土地管理法和农业农村部“三定”方案，农业农村部负责农村宅基地改革和管理有关工作。承担农村宅基地制度改革工作，负责起草农村宅基地管理和使用相关法律法规草案及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用。
2. 农业农村部门与自然资源部门关于农村宅基地的职责分工是什么？
按照部门“三定”方案，农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作；自然资源部门负责土地等国土空间用途转用、土地整理复垦、不动产统一确权登记、拟订国土空间规划并监督实施等工作。具体工作中，村庄规划、土地利用年度计划、乡村建设规划许可、房地一体的宅基地使用权确权登记颁证等工作由自然资源部门负责，宅基地的管理、改革、利用、调查、监管等工作由农业农村部门负责。
3. 农村宅基地管理的工作机制是什么？
农村宅基地管理机制是部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体。宅基地管理工作的重心在基层，县乡政府承担属地责任，农业农村部门负责行业管理，具体工作由农村经营管理部门承担。县乡政府要强化组织领导，切实加强基层农村经营管理体系的建设，加大支持力度，充实力量，落实经费，改善条件，确保工作有人干、责任有人负。
4. 农村宅基地审批监管“三到场”指什么？
农村宅基地审批监管“三到场”是指宅基地申请审查到场、开工前丈量批放到场和建成后核查验收到场。
宅基地申请审查到场：收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。
开工前丈量批放到场：经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡镇政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。
建成后核查验收到场：农户建房完工后，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。
5. 村级组织在宅基地日常管理中应发挥什么作用？
农村宅基地归农民集体所有，集体经济组织或村委会行使农村宅基地所有权。村级组织在乡镇政府的指导下，要健全完善本村宅基地民主管理办法，探索设立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地。
在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求，重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；农户建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。
6. 如何推进农村宅基地历史遗留问题化解？
“一户多宅”、面积超标等农村宅基地历史遗留问题成因复杂，涉及农民群众切身利益，要因地制宜，对照法律和政策进行分类认定，妥善处置。
一是结合第三次全国国土调查等工作，开展农村宅基地统计调查，掌握基本情况。
二是结合房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，按照不同时期的法律和政策，分类处理。
三是结合实施村庄规划、新农村建设、农村人居环境整治等，对多占、超占、乱占宅基地等按照规划进行逐步调整。
四是引导村级通过民主协商和村民自治，化解一部分遗留问题。
五是加强农村宅基地管理，防止产生新的违法违规行为。
7. 农民非法占地建房应承担什么法律责任？
我国实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持土地用途管制，严禁超标准占用宅基地。对违法违规占地建房行为，土地管理法、城乡规划法明确了相应的法律责任。
土地管理法第七十五条规定：违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
土地管理法第七十七条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
土地管理法第七十八条规定：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
城乡规划法第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
8. 查处农村宅基地违法行为的执法程序是什么？
宅基地违法用地行为行政执法中，县级以上农业农村主管部门依据土地管理法第六十七、六十八条，首先是责令停止违法行为，履行监督检查权；第二是责令限期拆除，作出责令限期拆除的行政处罚决定。如果违法行为继续，按第八十三条处理。
土地管理法第八十三条“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”。
按照中央深化行政执法体质改革精神和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》（中办发〔2019〕5号）要求，各地可探索按照法定程序和要求逐步将农村宅基地执法权赋予乡镇人民政府实施，
9. 农村宅基地纠纷有哪些化解途径？
土地管理法第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
宅基地纠纷还可通过人民调解解决。人民调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
10. 农村宅基地管理应做好哪些基础工作？
结合国土调查、宅基地使用权确权登记颁证等工作，推动建立农村宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统，推进宅基地申请、审批、流转、退出、违法用地查处等的信息化管理。
加强调查研究，及时研究解决宅基地管理和改革过程中出现的新情况新问题，注意总结基层和农民群众创造的好经验好做法，贯彻落实新修订的土地管理法，及时修订完善各地宅基地管理办法。
加强组织领导，强化自身建设，加大法律政策培训力度，以工作促体系建队伍，切实做好宅基地管理工作。
注：本文节选自农业农村部农村合作经济指导司《农村宅基地管理法律政策问答》
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发63个实务问题
（一）政府投资管理14个问题
1.政府对于投资项目是如何分类管理的？
2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？
6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？
7.政府如何安排资金用于项目？
8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
9.委托代建与授权开发有什么不同？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
11.如何定义垫资？
12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
13.施工企业为城投国企垫资违规吗？
14.建筑企业供应链融资可行吗？
（二）政府预算和债务管理18个问题
1.什么是政府预算？
2.政府财政预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过3年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.片区开发可发哪些专项债？
10.什么是政府的隐性债务？
11.如何甄别是否构成隐性债务？
12.有预算是否不构成隐债？
13.延期多久付款会被认定为隐债？
14.什么是来自于政府财政资金的收入？
15.政府补贴可否作为还款资金来源？
16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？
17.政府如何合规把钱给到城投？
18.财政如何给城投合法注资？
（三）土地一级开发15个问题
1.土地开发的流程是怎样的？
2.什么是土地储备业务？
3.土地储备的资金是如何管理的？
4.土地储备的资金从何而来？
5.土地出让金返还模式还可行吗？
6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？
7.土地出让金如何合规用于项目？
8.城投如何合规介入土地储备业务？
9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？
13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？
14.重庆地票业务为什么可以贷款？
15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？
（四）片区开发16个问题
1.什么是片区？什么是片区开发？
2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？
3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？
4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？
5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？
6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？
7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？
8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？
9.土地招拍挂有什么规定？
10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？
11.能否带条件出让土地？
12.如何才能勾到地？
13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二级分段+联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新6种
1.棚改自求平衡模式
2.二级带一级模式
3.广东“三旧”更新模式
4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
5.其他各地城市更新模式分析
6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
7.住建部叫停大拆大建及其应对
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.专项债+土地模式
6.专项债+市场化融资模式
7.专项债+PPP模式
（五）“授权+投资+EPC”8种
1.京投ABO模式
2.片区ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投资人+EPC模式
5.投资合作+EPC模式
6.参股+施工模式
7.认购基金+施工模式
8.节点购买模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发+做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权+封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析
3.片区开发投融资模式选择
五、片区”ABO+'模式的整改
1.片区综合开发市场化融资
2.渐进优化法
3.快进快出法
总第63期徽州