德国人的买房思维

目前房市火爆，很多人都在考虑是否应该购置房产。比如一位德国民众也开始写信求助相关专家。

这名来自下萨克森州州的 Martin J. 现年33岁，妻子35岁（每月税后收入为2950欧元），两人育有一名8岁的儿子，目前每月的冷租价格为500欧元，50欧元的 Nebenkosten。两人希望购置一套别墅，包括中介费、公证费等，大约要25万欧元，另外还有一笔不菲的装修费用。希望每月的还款金额不超过650欧元。这样的想法是否可行？

德国房产置业专家VOLKER LOOMAN 为此提出了几点看法，以供大家参考。

1. 人生计划

以目前33岁来计算，距离67岁的退休年龄，还有34年，也就是要在这34年内将房贷还清。而每月最多计划支付650欧元房贷和利息，也就是支付的房贷总金额为265200欧元。但是这只是理论，实际情况会有所不同。

2. 利率

在购置房产以及贷款的时候千万不能不计算利率。拿着34年来计算，每年至少应该考虑到 3%的的还款利率。按 Martin J. 的案例，直到67岁，还有408个月份可以还贷，也就是可以向银行借贷的本金额为166126 欧元，而付给银行的利息为 99074 欧元。

3. 房价

根据Martin J.的邮件，他有大约两万欧元的存款。也就是在本身只有两万欧元存款的前提下，应该考虑多少价位的房子？专家建议，大约为16,9 万欧元的房子。但比如，一套房子的价格为169205 欧元，加上至少 10%的Nebenkosten，这一套房子的总价格其实为 186126 欧元。

4. 退休问题

虽然该观点比较激进。但是专家还是建议在55岁之前应该还完贷款，将还款时间定在67岁也非常有风险。因为在此之后，还是应该为积极储蓄。

5. 重新计算

55岁还完贷款，也就是还有22年还款，还款的月数为264，每年的利息率（Jahreszins）以 2,5% 计算，也就是购置房产的价格应该为 171600欧元，加上去两万欧元的存款为191600 欧元，减去 10%的Nebenkosten，房子的价格应该为174181欧元。

6. 结果

以Martin J.最初的想法计算：25万欧元的房产减去两万欧元的存款=23万欧元，以每年2%的Zinsen 和1,5%的 Tilgung  ，就是每年3,5%的额外银行利息支出，也就是每个月至少要还671欧元的房贷，比其计划的金额还是多了21欧元。并且这还是要在还款利率保持不变的情况下，还款年限为40年，难道想在自己70多岁的时候还要为房贷操心？

所以，Martin J. 本来的计划真的很难被实现。

7. 对策

提高首付款项，不过根据来信，Martin J. 只有两万欧元的存款。第二就是提高每月的还款额度，根据之前的信息。Martin J. 的夫人每月税后收入为2950欧元欧元，那每月至少要将30%的收入用来还款，每个月的还款金额在1000欧元以上。

所以，各位像Martin J.情况的留德华在购置房产前也应该考虑清楚，要考虑自己的还款年限、每月还款额、利率和利息等等。在找房方面也要仔细，因为20万的别墅其实也不好找。

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