“钱荒”一年，拆解房企找钱套路
微信排版/ Ashley
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一夜之间，仿佛全世界都陷入了疯狂找钱的“魔幻”游戏中。不过是闯关套路和出路，各有各命。
“小目标”照旧的万达，春节过后至今，花样融资动作频频，商业、酒店、电影无一落下。同民企出身的万科、龙湖，踏着“增持潮”，变相为公司拉来了几笔融资。
有脚步匆匆者，亦有人闲庭“漫步”。一如国企央企之华润、大悦城，或是外资凯德、港资大佬们。
资料来源/企业公告、公开收集 制图/商业地产头条
可无论是出手速度的万达，还是稳扎稳打的龙湖，甚至是继续观望的太古，纵观它们2020年找钱戏码 ，不难发现商业地产圈融资热潮之变化：
企业融资能力继续分化，船头转向国内，低成本ABS开始扛起大旗。
01
融资能力分化，资金向头部企业聚集
以上不完全统计的融资案例，仅为时下地产圈融资大潮冰山一角。可作为巨头的它们，在融资这件事上的典型性，表现为高于“弱者们”的强话语权。
疫情冲击之下，商住两条腿走路的地产商们，一方面销售难度加大，回款速度放缓；另一方面，来自商场的租金收入大幅缩水。
短期内，维持资金周转正常，愈加依赖再融资渠道。此时，谁能获得资金的青睐，拼的是融资能力，而这一能力的衡量指标可以“融资水平”来呈现。
据海通证券梳理的42家房地产企业（均为上市公司）的融资成本数据来看，华润置地、龙湖、万科皆为佼佼者，融资成本在5%左右；央企大悦城控股对应的数字为5.2%-5.6%。
能力稍弱者——新城控股，2019年的融资成本在5.9%-6.7%左右的区间内；而退市的万达因暂缺公开数据，未能列入统计对比范围内。
据大连万达商管集团披露数据，截至2019年底，公司有息负债规模1824.09亿元，其中短期借款6.18亿元、一年内到期的非流动负债(有息部分)471.70亿元、长期借款 884.91亿元、应付债券435.43亿元、其他非流动负债25.88 亿元。
而期内经营现金流量净额为168.01亿元，同比减少42.66%。至今年一季度末，这一数值变为了-38.98亿元。
图片来源/万达商管2019年度债券报告
经营现金流为负，肩上另扛着超1800亿元的有息负债，万达的融资需求日渐紧迫。从90亿小公募到39亿+31亿ABS计划，再到50亿中期票据，王健林目标明确，“优化债务结构，补充流动资金，降低融资成本”。
除万达这一典型外，以太古、九龙仓、新鸿基、恒隆为首的港资们，整体融资成本要优于内陆同行。
随着全球新一轮宽松周期打开，以及国内货币政策调整，包括降准降息等一系列操作，这些融资的强者们会持续受益，或补充流动资金，或继续降低融资成本。
强者恒强的“马太效应”愈演愈烈，资金进一步流向头部企业。Wind统计数据显示，今年3-4月发债的房企达70家，TOP10合计发行额占全部房企的近4成。
其中，中国恒大、禹洲地产、华夏幸福、阳光城、首创置业等把握住年初窗口期，在扣除到期美元债金额后，仍实现一定规模的净融资。
而新城控股、建业地产、中海、正荣地产、旭辉集团等房企今年美元债发行额与到期额基本相当，实现美元债到期滚动，但部分票面利率较高。
往后，为避免因为防范风险而产生风险，地产商存量债务的置换仍可维持。但负债压力一直居高不下的相关房企，资金链愈发显得脆弱，一些资金管理能力差、融资能力弱的企业势必将承受更大的压力。
02
海外发债潮落，融资势头转向国内
融资能力在分化，融资渠道也跟着大环境之变而变。
在监管导向的中国资产市场，政策的放松与收紧，境内债和境外债配合方式，决定着债券市场的活跃程度。
根据天风证券孙彬彬的研究，国内房企海外融资政策经历了由紧到松、再到逐渐收紧的过程：
资料来源/Wind，贝壳研究院 制图/商业地产头条
万科于3月12日首次发行7年期公司债，利率3.42%；
世茂、龙湖、绿城中国控股有限公司亦在3月发行7年期公司债，票面利率较公司此前发行的同期限品种分别下行0.9%、0.4%、0.47%（发行时间分别为2019年11月、2020年1月、2019年11月）；
大量百强房企发行5年期公司债产品，票面利率亦较此前下行。
中期票据融资18笔，合计281.8亿元，环比增长52.1%，融资额占比为26.1%；
资产支持证券融资29笔，合计233.1亿元，环比增长394.2%，融资额占比21.6%，平均票面利率为4.95%；
公司债融资19笔，合计232.1亿元，环比下降43.7%，融资额占比21.5%。