2020年房地产进入健康住宅元年
文\潘永堂
2020年
或将成为房地产“健康住宅元年”！
所谓健康住宅，以前就有。
比如中国金茂、朗诗、当代、中南、阳光城、力高、金地、葛洲坝地产……等都推行了健康住宅战略，但以前更多是房企一个差异化产品战略——彼时健康住宅虽相对较好，但整体而言，健康住宅领域，并没有出现太多“爆品”，也没出现健康住宅劲销浪潮。
但今天老潘为何说：2020年，或将成为健康住宅元年？
核心就是天道“助推者”——即席卷中国的2020年新冠状疫情。
相信本轮疫情结束之后，没有健康技术的房企会增加“健康”产品的权重，而提前深耕健康住宅的企业则会继续加大健康住宅的投入力度和终端输出能力。
某种程度上，疫情，倒逼和加快了中国建筑住宅全面落地的“普及程度”！
本轮疫情，基本让全国消费者都“宅”在家里，但这个“宅”与平时常说的“宅”有二大不同
其一、几乎都是全家庭满员的宅，家庭成员齐聚；
其二、是7*24小时的宅，而且持续周期至少1个月。
这种前所未有的极端宅法，让大家对生命、对房子有了重新理解。
因为一直宅在家里，所以对房子的一切优点和不足都被洞见和放大。
某种程度上，这轮居家隔离是对开发商老产品的一次全民“体检”！
户型好不好，这次消费者“心如明镜”！
物业好不好，疫情下相差巨大，立见真章！
园林适用否，疫情之中，业主火眼金睛。
社区安全否，健康否，舒适否，用户太有发言权。
经此一“疫”，健康住宅迫在眉睫！
可以预见的是，需求紧迫且澎湃，客户导向下的房企就会顺势而为。
某种程度上，本轮疫情，也替开发商做了一次免费的、深入的健康住宅价值教育！
疫情之后、受伤之后，消费者的买房理念和好房子标准将发生鲜明改变！
呼声，是巨大的，也是分化的。
没房子的会逼自己努力买套房子，因为曾经，租的房子物业让你有家不能回！
有房子费用够的，表示砸锅卖铁要买套大房子、大户型。
费用不够的，则表示我要好好重新装修一下房子，有些健康舒适新功能，必须有。
更有甚者，大房子如能带院子更好，城市别墅一家人“宅半个月”也依旧不闷。
还有消费者表示，有几套房子比只有一个窝好，因为这样特殊时期有更多选择权。
不同的需求，代表了不同的消费层级，但对于健康住宅，无论刚需、改善和终极改善，共同指向均是房子必须“健康化”！
天天宅，每个消费者都因为“憋在家”几乎个个变成了“评房”专家，普遍都感觉，疫情之后，内心都需要一套治愈系的好房子来呵护自己。
毕竟，人的一生，有二分之一时间在家里度过，我们100%有必要关注我们的居住环境，关注一整家人的居家幸福。
在近期一份网上调查中，80%的人对当下居家环境不满意，56%认为换房才能改善现状，高达52%的客户萌生了新置业或再置业计划——其中刚需18%，改善34%。
关于房子、关于健康，这一次被超级重视！
比如疫情之下不用开窗的健康新风系统不再是改善需求，而应该是所有房子的标配；
比如以前只有高端住宅才有的人脸识别免按键电梯、人脸识别入户等，在疫情和未来各种病毒侵扰下应该普遍启用；
比如这次全家宅在家里，两个卫生间哪怕是刚需户型也最好成为标配；
更让消费者埋怨的是家庭活动空间功能单一，如何空间多变、功能多变为家庭各个成员提供学习、娱乐、办公、齐聚、聊天、运动的场所。
应该说，经过这次疫情，大家对好房子有了深刻的内心呼唤和理解，追求更高的舒适度、追求更健康的功能、追求更智能化的服务、追求更好的物业服务和有用有趣的社区配套……这是一次好房子的“国民自我觉醒”教育。
但真正谈及健康住宅，并非新鲜事物。
就在众多探索、实践健康住宅的房企中，以科技健康住宅为特色的中国金茂，应该是当下健康住宅领域的引领者之一。
凭什么这么说？
核心中国金茂在健康住宅领域有黑科技、有硬核，既有央企良心，也有真品质口碑，而在科技健康产品领域，更是打造了超级IP的现象级作品——金茂府！
今天我们以实打实的金茂健康住宅产品力来解读。这里不妨以城市交互健康、社区交互健康和室内生活健康三大维度去展开分析。
第一界面：城市交互“健康关”
房子，社区，城市是三个界面！
一个社区必然与外界的城市形成一个交互界面！
在这个维度，健康住宅需要构建一个安全、健康服务体系。
以这次疫情为例，社区业主需要采购基本生活物资，需要带口罩正常出行，如何减少交叉感染？如何让城市与回家的界面更安全？对此，金茂社区有一整套安全交互体系。
社区入口，是城市进入社区，业主回家的“第一关”！
疫情期间，社区入口更是社区与外界、与病毒密切接触的通道。
对此，金茂在社区入口功能上破解四大交叉感染难题：业主人行归家、车行归家、快递收发、访客通行，实现防疫检查、消毒、无感通行、快递收发管理有条不紊；
人脸识别技术、自动开闸等无感通行设施，又避免了直接接触的交叉感染。
一个高频的刚需命题是——疫情期间，基本生活物资等快递如何从城市送到社区居民家中？
疫情期间，金茂社区快递哥不让进去社区，都是由金茂物业人员完成取件，而后分发和送达快递，生活物资网购时代也必然导致巨量的快递分发工作，但金茂物业一一响应。
如何更快、更安全、更智能化？对此，金茂社区的对策是智能机器人“茂茂”！
目前茂茂机器人已经在部分金茂运营的写字楼、酒店，提供自助自动的送货服务，全程无接触，相信不久将来，茂茂机器人将进入金茂各个社区。
事实上，武汉的雷神山医院，采用了全自动的机器人自助送餐，自助送药物。
疫情之后，智慧系统会备受“认可”。
疫情传播，除了空气飞沫，还有接触传播！
而金茂智慧社区的入户会有“一路通行”的畅通，即无需拿门禁卡进入社区和单元大门，也无需按电梯“接触传播”而智能化入户。
金茂“无接触”黑科技：业主无感快捷通行
其一、金茂社区全程无需刷卡，车辆可以自动识别开闸，而类似金茂府2.0系社区（比如龙华金茂府）业主通过“人脸识别”自动进出，大大减少了接触传播的途径。
其二、业主到达电梯厅，电梯口的人脸识别系统自动关联梯控系统，不用手按电梯，自动抵达目的楼层。这一个黑科技功能已经在府系2.0社区上线。
的确，面对疫情，钟南山院士在抗疫防护建议中提到：电梯是疫情传播的高危地区，这也导致业主都几乎不敢按电梯了。
这个时候，金茂府拥有可以自动呼梯并且通过识别把业主送回家，肯定会让业主更有安全感。
第二界面：社区交互“健康关”
社区，是室内生活空间的外延，是社区公共活动空间！
在目前全民对美好生活、社区生活参与度越来越高的趋势下，社区生活的硬件和软件的服务品质，也是购房敏感点。
疫情之下，消费者对社区的舒适度、安全度、健康诉求更高了。
健康的社区住宅，首要是通风、采光好！
尤其长时间居家隔离让居民深刻体会到通风、日照、室内采光等居住体验的重要影响。
同样，本次疫情就有专家指出：新型冠状病毒是通过飞沫和接触传播的，通风率越高，室内空气中的飞沫颗粒衰减的就越快，最终实现降低空气传播感染率的作用。
因此，专家多次呼吁市民居家时要勤通风。
居家通风的前提是社区楼宇不能太密集，楼间距要远一些，项目更低密一些，为空气流通和采光留出一定空间来。
比如北京未来金茂府的布局图，社区容积率为1.5，楼间距40-50米，所有户型都是南北通透的，这就保证了整个社区通风和采光良好。
社区除了通风、采光、低密之外，绿化率也是一个硬指标！
一个社区内部绿化水平的高与否，决定了小区内部的空气质量水平。
毕竟，城市之中的存在着大量的空气污染，而小区中的绿化植物，相当于一个过滤屏障，你平时在家里是吸汽车尾气还是吸新鲜空气，很大程度与小区绿化率有关。
金茂府有科技住宅是一方面，其实金茂府的园林十分讲究层次营造。
比如北京广渠金茂府超过80%的绿化率即便是在当时的豪宅产品中也不多见。
如果没有建筑，每一个金茂府就是一个城市公园！
金茂府产品一贯的设计原则是先规划园林，再布局建筑，打破传统社区“仅把园林作配角”的打造模式，规划之初便将整个社区当做一个生活的中央公园。
30%为硬质景观，70%为软性景观。
每一座金茂府的园区，都通过五维立体景观规划，营造如自然花园般的归家感。
一个健康的社区，室内是私人活动空间，室外社区是公共空间！
被疫情困在家时，如何足不出户，在自家社区内就能体验到公园般丰富的休闲与康乐，如何休闲散步于美丽的社区之中，比如在台湖金茂悦社区中，健康跑道、中央草坪、儿童活动区、会客厅、景观树阵等多种功能在不同的区域分开布置就可以实现。
不仅仅是社区生活功能的多样化，在园区的配套设计中，注重儿童和老年两类客户的需求。的确，因为父母往往因为工作缘由，真正在社区活动更高频率的还是儿童和老人。
比如金茂府中就打造了罕见的适老适幼标准体系，充分尊重幼儿的天分和天性，以“生活独立性”和“无障碍设计”为方向，打造了林间儿童乐园，将儿童活动与树林、坡地景观相结合，夏遮骄阳，冬挡寒风。
通过自然坡地地形的变换、树林光影的变幻，结合儿童设施的拓展嬉戏，激发儿童的观察力、想象力和创造力。
第三界面：室内生活健康体系
好的户型空间，应该让全家人宅在家里1个月，都不会觉得闷！
如何做到？
其一，屋里的空间面积、尺度大是舒适户型的基础。
从居住舒适度角度而言，金茂府户型很多在150平米、180平米，不用多讲，更值得一提的还有2点。
其一，层高3.15米高，这高于传统的普通住宅，金茂府表示：即使身为篮球运动员的业主亦丝毫不觉空间局促。其二，南北通透，板式设计，超大面款，短进深，让室内每个角落充分享受阳光，而且通风俱佳！
大户型除了空间更大之外，空间“可变性”是又一应对疫情的超级优点！
以成都武侯金茂府196平米户型为例，设置有客厅、书房、双景观阳台，主卧、书房和客厅通过阳台相连，从主卧到客厅，有三种通达方式，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。
同样，在台湖金茂悦户型设计上采用N+1布局结构，创造1个多功能空间——居家办公、孩子的活动天地、超级健身房等等趣味功能随心而定。客厅、餐厅、多功能空间连为一体。
防疫期间，专家告诉我们，家里需要定期开窗通风，让空气流动起来，避免交叉感染，但室外的温度这么低，长期开窗通风，也会影响室内的保温，能不能不开窗户，也可以实现室内的新鲜空气的流动？
空气，是居家最大的无形消耗品。现代都市人有80%以上的时间是在室内度过的，老人和儿童在室内的时间更长达到90%以上。但大部分人对室内空气相对漠视和不够敏感。
但事实上，室内空气常常含有多种有害健康的颗粒,例如苯、一氧化碳、甲醛、二氧化氮、氡、三氯乙烯等，而室外空气中可悬浮颗粒物PM2.5也可以轻松传入人体肺部而无法代谢出人体，从而损害人体的健康。
且不说疫情期间，仅仅北方雾霾天气，长期缺乏保护吸入也必然会损害健康。
金茂府的标配全置换新风系统，是一次对室内空气的黑科技解决方案！
首先，金茂府整体新风净化水平优于同行住宅。
凭什么说净化水平更高？
其一，金茂府大部分新风都从房间下部送入，从房间的户门顶部的排气孔排出，带走各种混浊气体，使室内空气永远都是新鲜的。对比传统居家中央空调，更多是重复使用混合新风，这样就容易造成细菌交叉感染。
其二，强化的灭菌作用，金茂府新风24小时经过双级静电，PM2.5去除率高达90%以上，而双极静电场有显著灭菌作用。
其三，金茂新风净化量更多，金茂府的室内通风系统采用的是24小时新风直流置换式通风，室内空气换气次数达0.7-0.8次/小时。
其次，目前南京河西金茂府等采用分散式排风。
分散式排风是指将置换新风系统中排风竖井及排风口设置于户内卫生间和厨房内，送入室内的新风经置换后由厨卫排风口排出。
相对于常规的集中式排风而言，分散排风具有排风流线短、置换速度快、新风利用率高、能使室内空气由洁净区流向厨房、卫生间等非洁净区，洁污有序、气流组织更加合理等优势，实现了厨房卫生间也能24小时通风。
其三，在空气净化方面，金茂府2.0升级引入离子瀑空气净化技术，空气净化过滤的粒径可以小到0.0025um，可以更好的去除空气中的杂质和细颗粒物。
最终，金茂府室内始终处于一个洁净的、流通良好的空气环境中。
疫情期间，一则新闻引起了很大轰动，即确诊的新冠肺炎的病人的排泄物中也检测出了活体病毒，人们开始担心，卫生间是否安全。
如果一栋楼里，楼上发现了确诊病例，是不是会导致楼下也会感染？
事实上，当初2003年非典在香港爆发，淘大花园先后321名居民确诊感染非典，经调查，竟是因为淘大花园的污水管设计不合理，楼宇之间紧密不通风，先后通过污水管、天井、窗户等渠道为病毒制造了传播途径。
而如今，新疫情排泄物也含活体病毒，曾经不起眼的“下水道系统”，在这个非常时刻，也成为一大“防疫系统”。
因为传统卫生间，大多是穿楼板排水，排水管道会进入到楼下的卫生间，如果排水管道发生泄漏，漏水或者漏气，不仅会对楼下的住户造成损失，也会加大交叉感染的概率。
而在金茂府的社区中，早就杜绝了这类漏水漏气的卫生间隐患，金茂府的卫生间采用吉博力同层排水系统，排水支管在本层卫生间内直接排入竖向排水管道，不穿越楼板，降低住户间排水噪音的同时可以做到不漏水、不漏气，有效防止交叉感染。
同时，针对排水系统的水封防护，吉博力同层排水系统每个存水弯配件都通过计算机流体动力学模拟设计，具备专业的隔气技术：管道内的气水比例处在0.5-0.8之间，使管道的排水效果处在最佳状态；
水封高度大于5cm，适应现在流量多变的排水器具，避免管道内出现虹吸现象破坏水封。
除此外，对于其它水封破坏，包括正压喷溅、诱导虹吸、毛细蒸发等方面，吉博力同层排水均有一系列有效的防控技术，从而有效阻隔管道内的气体、有害物质，令卫生间空气常保清新洁净。
玄关是一个从室外到室内的过渡区，经过此次疫情，消费者对入户玄关处洗手、物品消毒有需求吗？”结果表明，有约71%的被调查者都表示“非常有必要”。
一个简单的逻辑是，玄关空间若能实现“免接触”+“勤消洗”，病毒则无法靠近家人。
类似在日本居家设计中，门口都会设置小小一个洗手池，进门就能洗手。当然，更实用的方式是玄关处放一瓶免洗洗手液。
而在疫情期间，回家第一步就是在玄关处就做好衣物洁净、拆快递、小物件集中存放，避免进屋产生多处和后续交叉污染。
比如在金茂府， 独立家政间设计让污物洗消单独隔离，可以将衣物分类清洗，避免交叉污染。
同时，在流线设计中将玄关-家政-厨房-餐厅-客厅串联起来形成回游动线，进门后可以直接步入家政间换洗衣物。
健康不仅是身体，更重要的是心情、精神、情感的交流。
在新一代金茂府中，厨房将具备强大的社交功能。
特别是疫情期间，在家的人多了，时间多了，做饭也多了，一日三餐甚至成为了生活与情感交流极为重要的一部分。那么社交厨房就是值得拥有的。
例如，北京金茂府将各种家用厨房电器连接到厨房的魔镜上，魔镜可以实现对于家用厨电的智能控制，随时可以浏览网络菜谱、网络视频，还可以与邻居线上交流，给家人留下电子便签等；
其次，疫情期间个个都成为专业厨师，而大部分金茂府采用了巨大的厨房收纳空间，柜子里可以放下 10 多种锅具，包括水槽下面大容量空间，放个泡菜坛子也没问题，如此一来，除了火星菜你做不了，就没有什么是“巧妇”发挥不了的呢。
更重要的，掌厨者，一边可以大展身手，一边可以跟家人自由亲密交流。
在疫情之外，社交厨房更加重要，事实上，中国家庭中家人相聚最多的2小时黄金时间，基本是在晚饭的餐桌上。于是从2017年开始，北京金茂府就率先引入“社交厨房”。
噪音污染是被忽视的慢性病。
从专业来说，噪音污染仅次于空气污染，对身心有巨大的负面影响。
科学研究表明，尽管噪声不会立即置人于死地，也不像大气污染和水污染那样容易察觉，也因此，噪声常常成为日常生活中的“隐形杀手”。
有关数据显示，在法国，每4个神经病患者中有3人是由噪音引起的；巴黎和东京的自杀事件中，有35％是由噪音引起的。
而在本轮疫情期间，因为居家隔离家庭满员的线上舞蹈课程、小孩戏耍、家庭运动往往楼下感受到显著噪音，对此，金茂府的五重降噪，还业主一个静音世界。
在金茂府产品中，核心采用绿植隔音、建筑主体阻隔噪音、双层中空LOW-E门窗和静音门隔音、梯井隔音、室内同层排水的静音降噪。
好物业服务：2020年会被更看重
的确，危难见真章！
百强房企物业服务和中小房企物业服务分化还是很严重，而在本轮疫情期间，这种物业服务水平的分化、差距则被放大。
疫情期间，不好的物业连基本防疫工作都做得不到位，社区有人感染了都不知情。而好的物业对病毒严防死守，每日发布信息，每天楼道、园林等公共场合整洁如初，门卫对出入口管理，例如消毒、外卖、体温测量、外来人员登记等工作十分合理；同时，有的物业甚至还为业主采购物资，针对正在隔离的业主帮忙买饭买菜，全方位提供贴心服务。
若干年后看这场疫情，或许将成为品牌物业与普通物业的一道分水岭，也将会是评判好房的重要准则之一。
比如在疫情期间，自2月10日上午起，金茂南京、金茂无锡等金茂物业团队组织了为业主“免费送菜”的活动，面向600余户业主，送出1万余斤新鲜蔬菜。工作人员在运输蔬菜过程中全程消毒，把蔬菜放到业主家门口后离去，业主开门便能拿到新鲜蔬菜。
又比如不仅帮业主购买蔬菜，金茂苏州还联合春雨医生开展针对新型肺炎的线上义诊服务，发挥互联网医疗作用。通过线上义诊服务，用户可在提供的“义诊”专题网页免费咨询一次呼吸内科、感染科、内分泌与代谢科的在院医生 。
此外，疫情期间，感知到业主生活物资采买不便，金茂多地的物业同事，详细统计业主需求，采买新鲜蔬菜水果、消毒液、口罩等物资，并克服采购、分拣、配送等难题，让便民代买配送一站式服务应运而生。
事无巨细，只要业主有需求，金茂物业的工作人员，就会想法设法去解决。
经此一“疫”，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。
可以预见的是，2020年之后，物业服务、物业口碑、物业品牌会成为用户购房的关键关注点，当然也反过来是房企卖房子重点提及的“关键卖点”！
一个新品类（健康住宅）的崛起，最关键还是“消费观的教育”。
逆向思维看待这次疫情，正是对房地产健康住宅的一次“国民教育”
经此一疫，消费者对健康住宅的需求感同身受，那么接下来房企健康产品研发和终端输出，或许只是时间问题。
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