3810亿称王后：恒大正在高筑墙、广积粮
文\潘永堂
销售额，万科王者之位待了十几年，如今轮到恒大戴上王冠
市值，恒大港股600亿，回A估值约2279亿，也略微超过万科
3810亿“称王”后，业内人下一个关心的话题是2017年，恒大能否继续稳做销冠？但对恒大自己而言，恒大则在原有商业模式优化下“高筑墙，广积粮”。今天，一个巨型企业，他的对手已不是万科和其他，而是他自己！
3810亿恒大的下一站
3810亿之后，摆在恒大面前的，至少有四个挑战。
其一，继续增长问题。3810亿的恒大，增长还在后面，分化时代，房企可谓“不进则退”，即使在2017年中国楼市进入景气周期结束的年份，恒大依旧要考虑如何昔日公告所说，恒大要在未来2017年`~2019年，陆续突破4500亿元、5000亿元、5500过完亿元，而且按恒大套路，每年实际完成，往往都会比公告还多。
其二，商业模式进化问题。据说恒大每年许家印年度讲话都会强调4个字，即“与时俱进”。那么2017年后，面向未来，过去恒大犹如“地产界的麦当劳”的商业模式在新的行情和环境下需要重新审视，昔日恒大在多元化布局后又关掉回归房地产主业，无疑也是一种战略的回归和聚焦；
其三，高负债问题，尤其是被国际投行微辞的高负债问题如何能够优化，尤其在调控加码、销售受阻、现金为王的2017年楼市，马上就要面对；
其四，恒大已经不是一家纯粹的开发商，而是一家大型金控集团。而恒大也一度被认为把资本游戏玩得最好的地产公司。目前，恒大已经拿到保险、基金、信托、小贷、支付等几乎所有的金融牌照。
但一个尴尬的问题是，恒大在A股竟然缺位。在未来地产金融化趋势，尤其是在恒大港股市值被低估的格局下，恒大回A不是选择，而是必须！
300亿战略投资，闪电到位
拿下全球王冠之后，恒大2017年开年又迎来好消息！
就在1月2日晚间，中国恒大(03333.HK)发布公告，其间接附属公司恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿人民币，增资完成后，8家战投将持有恒大地产约13.16%股权，而作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份。
首先，这个300亿，堪称增资规模创想国内房企有史以来之最的金额，正在给王冠之后的恒大“再赋能”！
其次，恒大战投引入，鲜明的体现了恒大速度。
此次恒大地产引入战略投资者，与“深深房”的重大资产重组有关。为满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求，恒大地产在本次重组前引入战略投资规模应为不低于120亿元。也就是在去年10月9日，恒大与深深房签订重组协议时，早就提前宣布了引入300亿战投的计划。
但宣布归宣布，不到3个月时间，恒大就已完成引战工作，而且一出手就是300亿的体量，此次300亿战投，扫除了公众持股超10%的回A“障碍”，也意味着回A进入一些程序性的流程和交易细节而已。恒大回A，或许万事俱备。
其三，老潘看了恒大公告，300亿战投被恒大公文中被声称“第一批”投资者，这就意味着后期不排除继续引入战投的可能；
从空间来讲，首批映入300亿，凯隆置业持有恒大地产86.84%股份，恒大依旧处于强势控股地位，所以后续的战投引入还有空间；其次，从数额来讲，按照目前香港上市规则，恒大只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值（600亿）的75%（450亿元），便不需要通过股东大会等复杂的审批程序，考虑到恒大A股上市时间要求很紧（按照原计划，深深房需在2017年3月13日之前披露具体的重组预案），预计恒大不会突破75%上限，除却第一次的300亿，第二轮最大引战规模不会超过150亿。
恒大8家战投，何方神圣？
战投，一定是双向选择，更是双向认可！
据披露，300亿元增资中，中信聚恒、广田投资、华建等三方分别认购50亿元，各占股2.19%；中融鼎兴、山东高速集团附属及关联公司、睿灿投资、深圳美投、广东唯美分别认购30亿元，各占股1.32%。
从公告来看，这8家战略投资者背后的股东实力雄厚，也不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构——体现了恒大对战投优中选优的原则。典型比如中信、华信、中融、山东高速、深圳广田等都是知名财团和上市公司。
反过来说，上下游交叉持股，甲乙方双向持股，或者行业老大与老二之间持股，这都是企业形成更稳健的战略护城河，形成利益绑定，利益对冲模式的举措。比如8家战投中，广田集团和华超置业此前都曾与恒大有过合作。广田的主营业务是建筑装饰设计与施工，绿色建材研发与生产，是恒大的供应商之一，2015年底还曾以1.5亿元认购恒大淘宝的股权。而华超置业早在2013年就与恒大达成合作共识，该公司在深圳及周边地区储备了多个开发项目。
净资产负债率：从92.97%下降到65%
300亿不是小数，也超过法规约定的120亿最低底线，可见绝对不是凑数，从另一方面来讲，也现实出机构看好国内具有规模、品牌、成熟商业模式的房地产企业。
300亿的战略投资，一方面直接"增厚"公司的净资产，另一方面直接“降低”负债，从而实现资产负债表的改善，提升和正向影响国际开金融评级机构对恒大的财务评级。
300亿的引入，会直接是的恒大其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。
以恒大2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算，恒大在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，根据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式，引入300亿后，恒大净负债率下降至约65%的行业平均水平。若该公司留有后手进行第二轮引战，对应的净负债率将存进一步下降空间。
鉴于此，恒大引入战略投资者，不但是其为了重组深深房而进行的必然操作，更在客观上修复公司的负债水平，实为一石二鸟的一次资本运作。
为何纷纷投资“恒大”
300亿投资后，恒大港股市值600亿，而回A估值预估计2279亿，太大的市值鸿沟，让投资者看到其中的机会。
首先，成为5000亿、万亿房企大股东的机会千载难逢。3800亿后的恒大以及2017年后房地产，意味着强者恒强，而恒大、万科、碧桂园这样3000亿梯队，未来领先优势，规模效应会更加明显，而这样的企业，作为投资机构，一则都想能够搭上万亿房企的顺风车，二则成为这种公司的大股东机会难得。
其次，恒大的高成长性是战投机构高度关注的。今天房地产规模特别是全球第一的巨量规模，意味着更大的话语权和资源调动力。不可否认的是，这些年，恒大一直就是黑马中的黑马，从2009年上市到2015年，恒大的销售额年均增长30%以上，近两年甚至达到50%以上。从1000亿元的销售规模到2000亿，万科用4年，而恒大只用了2年。
同时，根据此前公告，恒大2017-2019年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，对比3810亿的恒大未来3年增长幅度分别为18%、11%及10%。数据显示，中国恒大2009年在香港上市以来，销售额的年均复合增长率为37.6%。这还是保守数字，既往的事实来看，楼市调整几轮周期，恒大每年实际销售额完成，往往都高于公告销售额。
其三，恒大的高利润、高分红是战投最关注的承诺。
作为投资者，最关注的当然是收益，是利润能力。这300亿的投资者，也不是吃素的，恒大针对股东承诺，未来每一年度起净利润中最少60%分派给股东，这是超高分红比率。
对于未来3年，恒大承诺的2017年~2019年预期净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。因此，在兑现未来三年净利润不低于888亿元的前提下，据测算，仅是分红收益，战略投资者每年的收益率都可以达到约7.8%。而在成功上市和业绩承诺兑现后，战略投资者的持股市值投资回报率更是可观，若以16倍PE计算，其2019年的收益率将高达126%。
其四，规模成长型，利润增长性尽管恒大做出了未来3年的承诺和分红原则，但真正让跟战略投资者动心的是恒大的土地财富。
一则是土地数量，即恒大拥有大量优质的、低成本的、1.86亿平方米（截止2016年6月30日）的土地储备，也属行业第一，这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长这个数量；二则土储质量高，即恒大目前土储大部分位于一、二线城市，投资额占比在七成以上，且一、二线城市正是当前楼市调控下去化情况最好的区域。三则除了土地财富，恒大现金余额也达到2120亿元的行业第一水平！
3810亿之后的恒大，正在广积粮！
同时，8家投资者也将风险做了“以防万一”防护协议。即恒大地产与深深房的重组上市协议未能在2020年1月31日之前完成，战略投资者将有权利要求凯隆置业以原有投资成本回购所持股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份，转让比例为战略投资者所持股份的50%。
的确，这300亿不是吃素的。
重新认知恒大“高负债”
怎么看待高负债？这是个好话题！
首先，高负债没有对错的说法，而只有合适的说法。
房地产常常说香港十大开发商净资产负债率20%左右，远高于国内70%的平均值，核心是没有看到房地产所处的阶段差异。香港楼市早已进入存量时代，而且香港经历过金融危机后更加力求稳健，这都是差异背景的。
所以类似中国大陆楼市过去始终处于大周期的上升通道，一种形势比人强的态势，所以房价上行，高负债，意味着更大的杠杆和更快的成长机会。比如Wind资讯统计数据显示， 2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。
而恒大整体也在楼市上行通道，善用敢用负债，并始终在可控范围，也是一种战略性有意而为之。反过来，在一个楼市滞涨、下行通道，往往销售乏力，现金流回笼少，高负债更多可能就意味着风险，此次恒大300亿引入战略投资者，客观上也给2017年经营“高筑墙”。
其次，高负债率，其实更多是财务意义上的数字，实际并不能反映企业真实的财务状况。
一个重要的因素在于这些年，尽管房企前期购买的土地近年来不断增值，但按照会计准则要求，土地储备是以土地原值而非土地市场价值纳入总资产计算，客观上造成房企土地储备越多，负债率越高。恒大2016年中报披露的土储量达1.86亿平方米，连续多年位居全国前列。而其超过3800亿元总土地款中，73%投向了一二线城市，目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。恒大总裁夏海钧曾表示，公司高负债，主要由于收购大量土储所致，目前恒大持有土储高达1.86亿平米，市值达2500亿元，根据估值更高达5700亿元，若全面变现，负债比率可低至50%。
其三，房企资产负债率本身也“偏高”，房地产的预售即销售收入在财务报表中算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此造成房企负债率高企，不能真实反映企业投资价值。对于这类超大规模的房企，其销售规模越大，预收款越多，实际风险反而更低，更具安全性。因此对于恒大全球销售收入最大的房企，其负债问题值得重新认识。
高筑墙、广积粮、深挖洞……在楼市不景气周期到来时，在寻求5000亿规模突破时，恒大正在加固自己的护城河！