怎样在抢Offer大战里保持专业和冷静？

7月6日，多伦多地产局公布了2021年6月份的二手房统计报告。报告显示，6月份的成交量为11,106间，比2020年6月份的8,645间增长了28.5%。

不过，比起今年3月份的成交量15,635间，月成交量确实缩减了不少。也许有人会问，这是否预示房市已进入”淡市”？其实没有！2021年6月份的成交量比过去10年的6月份平圴成交量还是高出15%以上。目前的房地产市场依然偏热。

就在刚过去的6月份，我与买家朋友们经历了不止一场激烈的抢Offer大战。其中一场我们输掉的抢Offer大战，那个房子的成交价是叫价的115%！

成交价应以市场价值(Market Value)为准

但是，抢到这个房子的人真的” 赢” 了吗？不一定！最近，我经常从银行的贷款经理朋友那里听到这样的案例: 有些客人出高价抢到了房子，但申请房屋贷款却几经周折。因为是抢Offer，成交价偏高，银行对此物业的评估价比购房合同成交价低一截，即使银行肯按评估价的80%批给贷款，买家依然不够钱去Close这间房子。如果到最后，买家真的不能Close，无论是买家还是卖家，都算不上是”赢家” 。

作为天天在第一线为客人买房或卖房的专业地产经纪，我完全明白，无论是买家还是卖家都最关心这样一个问题: “这个房子应该值多少钱？”要解答这个问题，就要学会计算在当前市场条件下房子的市场价值(Market Value)，主要的计算依据包括: 房屋的占地/房屋建筑面积/设计水准与装修材料/市场供求比例关系等等。同样一栋房屋，不同的时间点和不同的市场条件下，其市场价值(Market Value)也会变动，並不是一成不变。

通常，银行在批准並发放房屋贷款之前，都会派专业评估师对房子进行估价，保证贷款的安全。同时，买家朋友在抢房子之前也应该了解房子的市场价值，避免最后因为拿不到足够的贷款而不能完成交易的困局。我经常讲，”房价可以精算”，这其实是讲，专业的买方经纪人应该进修过物业估价的课程，他们用来测算房屋市场价值的方法同银行专业评估师所用的方法原则上应该是一样的。如果买家朋友请这样的经纪人为自己下Offer，就不用担心把房子买贵了而Close不了。

以专业和冷静处理抢Offer局面

有的买家朋友对抢Offer局面心中没底，索性避开。这並不是一种积极的应对之道。实话实说，现在很多西人经纪也全面使用抢Offer的卖房策略，而以往，抢Offer似乎还是华人经纪的”卖房高招”。直白地讲，如果全面避开抢Offer的局面，买家朋友的选择也太少了。事实上，如果您身边有一位有经验的专业地产经纪，您也可以冷静地安全地参与抢Offer的局面。接下来，我们可以具体分析一下抢Offer的细节过程。

首先，我们可以预计要买的房子抢不抢得起来。通常，能抢起来的房子会具备如下三个条件:

1.      在当前市场上，类似的房子供应相对短缺，供求比例小，买家的选择比较少;

2.      房子的状态比较好，有至少三个潜在买家可能会喜欢並且肯出Offer;

3.      叫价确实比市场价值低5%到10%，甚至更多，能吸引一些”打酱油买家”参加竞争。

准备下Offer的第一步工作是，仔细搜索周围几条街上类似房屋的成交记录，尤其是过去三个月内的成交记录。

第二步，也是更重要的一步是，细致的价格分析。例如，本文开头的例子，我们在同一条街和后面一条街各找到一间极为相似的已成交参照物，再加上待买房屋，三间房子建成年代一致，睡房和洗手间数量相等，政府估值相差只有几千元。依照上述数据，我们在出Offer之前已经可以估算待买房屋的市场价值(Market Value)和预期成交价的合理范围。

最后，在抢Offer大战开始前几个小时进一步收集信息，具体了解，有几个真实的买家参与当天的抢Offer大战？卖方经纪人制定了怎样的程序？是一口价(一轮)定胜负？还是有两到三轮的争抢？尤其要问淸楚，卖方经纪人有没有自己带的买家参与？卖方经纪人的公司同事有没有带客人来抢Offer？

总之，提前做好价格分析，制定好出价策略，如果抢得不太离谱，我们就会在合理价位附近买到房子。进一步，我们也相信，银行的评估价不会与我们的成交价有明显的偏差。

反之，如果抢Offer大战过于热烈，价格超出合理范围太多，我们就应该及时止步，避免” 超高价抢到房子贷不足款不能Close “的尴尬局面。

无论房地产市场是否继续偏热，我们都应该持守冷静的心态，走专业的程序。即使是抢Offer，也要避免买得太贵！

(作者为全职专业地产经纪，讲流利国粤英语，提供房屋买卖与出租管理的全过程专业服务，为客户免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。欢迎扫描二维码加微信，査阅更多以往的专业文章和最新房源精选。)