仍在“红档”，销售增长停滞，富力还要卖多少资产？|| 焦点
富力去年共减少了374亿元债务，但净负债率仍高达130.2%，为了“三道红线”达标，只能继续出售物业、商场、写字楼、酒店、住宅项目股权等资产。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：布冬
实习生：郭曼怡
没有意外，富力交出的2020年成绩单不尽人意。
3月25日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，下称“富力”）发布2020年财报。期内，富力的销售业绩表现平淡，权益销售额1387.9亿元，同比增幅仅0.4%，未完成此前设定的1520亿元销售目标。
疫情冲击下，富力的各项盈利指标亦出现下滑，期内录得毛利润203.9亿元，跌幅达31.52%；净利润相应减少至91.5亿元，跌幅9.38%。
过去一年，通过减少购地、资产出售、股份增发等降杠杆措施，期内富力累计削减债务约374亿元，净负债率大降69个百分点至130.2%。但警报仍未解除，富力仍处“红色档”阵营。
流动性缺口显著，出售非核心资产和促销售仍是富力未来的重心。富力地产董事会主席李思廉于业绩会上透露，预计2021年净负债率降至100%以下，到2022年底，三道红线全部达标。
销售规模停滞
要降负债，销售回款很关键。但从过去几年来看，富力的销售规模基本停留在1300亿级别，2018年-2020年，其销售额分别为1311亿、1382亿、1387.9亿。
跟现金流挂钩的销售回款率也处于低水平，2019年跌至61%，2020年有所回升，为78%。富力在财报中表示，期内公司采取了包括大宗购买折扣、销售奖励计划等措施，有效加速已售物业的现金回款速度。
▲富力地产近几年销售增长情况。
2020年，富力物业销售均价同比下降10%至8600元/平方米。以价换量之下，富力的毛利润率下降9个百分点至23.7%，净利润率对应下降0.5个百分点至10.6%。
不过，富力管理层在业绩会上表示，截至今年2月，已锁定营业额超过1000亿元，销售均价约为11600元/平米，今年整体毛利率上升应该是顺势的，有望达到30%。
在降杠杆的主旋律下，对于支撑销售增长的土地投资端，富力仍需克制。过去的2020年，富力新增新增权益可售面积385.5万平米，跌幅达58.9%。
好在富力本身在同等规模房企中土储较为丰富，截至2020年底权益土地储备计容建筑面积为5200万平方米，存续比达4.5年。另一方面，富力寄望于高盈利能力的旧改资源转化。
过去一年，富力鲜少在招拍挂市场露面，却接连拿下中山下闸片区、广州南沙大同村、广州海珠赤沙村等多个旧改项目。据管理层在业绩会上透露，目前富力的城市更新项目土储面积超4100万平米。
财报显示，2020年富力已转化130万平的建筑面积，不过，旧改项目需要更长的转换时间，富力仍将继续寻求其它具较短发展周期的土储补充机会。
可见，在新增土储较少的情况下，富力要实现规模增长，重点还在于存量土储的盘活。如此一来，销售增长预期亦不佳。
今年，富力将销售目标下调至1500亿元，年内可售货值约2700亿元，其中有600亿元的现货；去化率达55%即可达成目标。
“大约分为上半年40%，下半年60%，也就是上半年600亿，下半年900亿。”李思廉在业绩会上表示，由于部分旧改项目在三四季度才推出市场，所以大概是“四六开”的推货节奏。
资产甩卖不能停
尽管过去一年，富力通过收缩拿地、资产出售、股份增发等措施持续降负债，但其资金压力仍不容小觑。
2020年，富力共削减债务374亿元，但对照“三道红线”来看，富力仍处于“红区”。
截至2020年底，富力剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率为130.2%，同比下降69个百分点；非受限现金短债比为0.4，同比微增0.03。
▲富力地产仍踩中“三道红线”，图片来自亿翰智库。
而富力的多笔公司债在2021年面临到期还本和回售。
据惠誉的一份报告，截至2020年9月，富力有360亿元的资本市场债务将在12个月内到期或可回售，其中包括192亿元人民币和86亿元人民币的债务分别将在2021年第一季度和第二季度到期。
富力只得不断借新还旧，但被列红档的情况下，其融资环境恶化。
今年2月，富力先后发行了规模为5亿美元、3.25亿美元的美元债，票息高达11.75%、11.625%。在公司所有存量债券中，11.75%的票面利率，仅次于2020年11月12日发行的3.6亿美元两年期优先票据（年利率为12.375%）。
甩卖资产成了富力的救命稻草。2020年年报显示，单是出售投资物业及写字楼资产如富力综合物流园及广州写字楼物业，便为富力贡献了约59亿的现金款项。
李思廉在业绩会上表示，若价格合适，将继续出售物业、商场、写字楼和酒店等资产，同时也会出售部分住宅项目的股权。
于富力而言，积压大量资金的酒店和城市更新两种资产，是压在头上的两座大山。
酒店资产是富力地产开发外的第二大资产，但该块业务仍处亏损状态，2020年受疫情冲击，营收同比大降57.34%至44.63亿元。虽然其一直在寻求酒店上市或资产证券化，但目前仍未有实质性进展。
据观点地产援引投资者报道，李思廉透露，目前已在积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。
旧改方面，早在去年1月，富力以10亿元的对价向建业地产出售河南建业富居投资有限公司10%股权，并由此将郑州高新区五龙口村、花园口镇两个开发超5年的大体量旧改项目出表。
据富力管理层在业绩会上透露，“富力在过去5-10年都很少合作项目，我们今年会加大力度出售部分的股权，包括邀请同行加入旧村改造，出售部分股权拿到的现金能够帮助我们降低负债。”
富力的目标是，2021年净负债率降至达标（100%以内），到2022年底，三道红线全部达标。
年报披露当日，富力收盘报10.28港元/股，下跌3.38%。