商业地产、产业地产未来将何去何从？一文搞懂！
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商业地产
做为房地产领域的组成部分商办类地产，如果从行业本质看，商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合。在经历了三十年的发展，从1990年销售面积近409万平米(当时没有商办用房名称，住宅用地之外的用房统称工商用房）销售金额为13.5亿，到2018年商办用房1.6334亿平米销售面积，销售金额达到19626亿元，无不从另一个侧面鉴证了改革开放四十年，特别是近三十年来我国由单一的计划经济变为繁荣昌盛的社会主义市场经济投射在商办地产上的一部经济发展见证史。
商办地产虽然做为房地产领域的组成部分，但与住宅地产有着本质的不同，这种不同体现在建筑载体的功能区别、客户群的区别、投资属性区别，过去十多年来，商业地产随着中国城市化、城镇化和居民消费水平提升一直处于高速发展的阶段。数据显示，国内商业地产投资额增长率一直处于20%-40%的高增长区间，超过其他许多行业。商业地产快速发展的主要原因：第一，高投资收益。商业地产开发已取代住宅开发成为市场上利润率最高的行业之一，商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益，近6年来万达商业地产的毛利润率一直保持在45%的平均水平，远高于住宅项目开发的收益水平（行业领跑者万科和保利毛利率水平不足30%）。第二，价值链延伸。商业与地产融合成为商贸流通行业自身价值链延伸的重要路径，商贸流通企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，并涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。第三，商业地产比较对政府的“胃口”。商业地产已成为城市经营、发展和产业结构调整的重要抓手，地方政府要发展、要政绩就必须依靠大的投资项目，特别是能给政府带来形象工程、政绩工程的大型商业地产项目。此外，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，引导地产商去开发商业地产。第四，免受调控之痛。相比住宅的供不应求，商业地产的市场永远都是过剩的，国家认为商业地产可以由市场自我调整，不需要出台专门的政策予以调控。近年来，住宅房地产被限购后投资者转为购买商业地产，不少住宅地产商也因此转为开发商业地产。
商业地产与住宅地产同样做为空间载体，但两者的功能需求却不一样，住宅是满足人们的居住需求，而商业地产是满足人们各类经济活动需求与消费服务需求。同时商业地产不仅要从宏观经济数据这样的面来看行业未来的发展潜力，也要从当地的经济发展和经济战略规划这样的点来具体看一个城市的未来商业地产发展前景。之前的一至三章节主要是通过各项宏观政策与经济的解读来分析房地产行业未来的前景预估，本章节聚焦到商办地产，通过回顾商办地产三十年来的发展情况，再以商办地产的视角对人口结构、城镇化率、中心城市的产业协同发展、所在地的经济发展和经济战略规划、双创政策、企业工商注册增长率、城镇居民消费水平、居民人均可支配收入、居民人均消费支出、三类产业就业人员数、第三产业占GDP比率、社会消费品零售总额等将近十多项民生数据与产业政策加以分析后综合预判商办地产未来10年的发展情况。
回顾近三十年商业地产从无到有、从全年几十万方体量发展到今天动辄上亿平米方的销售规模，并始终保持着一定的增速，成绩是斐然的，对社会主义市场经济的贡献起到了其它产业不可替代的作用。
从国家统计局的统计可以看出从1998年全社会对办公完成投资额为433.8亿元而到了2017年则达到6761.36亿元，商业用房从1998年全社会完成投资额为475.83亿元而到了2017年则达到15639.9亿元，二十年来办公产品对比1997年投资额涨幅达到77%，商业用房年投资额涨幅达到了164%，从开工面积看1998年办公产品的开工面积为871.5万平米，而到了2017年达到了6139.66万平米，商业用房的开工面积从1998年的1938.65万方到2017年的20483.93万方，二十年来办公产品开工面积对比1997年均涨幅达到35%，商业用房年均涨幅达到52.8%，另外从销售面积与销售金额看，1998年办公产品销售面积为400.60万平米，销售金额为222.41亿元，而到了2017年销售面积达到了4756.21万平米，销售金额更是达到6441.36亿元，二十年来办公产品的销售面积对比1997年年均涨幅为51.8%，销售金额对比1997年年均涨幅为144.8%，1998年商业用房销售面积为810.80万平米，销售金额为257.06亿元，而到了2017年销售面积达到了12838.14万平米，销售金额更是达到13252.71亿元，二十年来商业用房的销售面积对比1997年年均涨幅为79%，销售金额对比1997年年均涨幅为257.7%，以上摘取了国家统计局这二十年来办公与商业用房的完成投资数据、开工面积数据、销售面积与销售金额数据，通过真实的数据反映出商业地产辉煌三十年来的发展速度，以及对社会所作出的贡献。
同时高速发展的商业地产在当下也有绕不开的三个问题需要说明，第一层面是对三十年商业地产进行回顾，并由此阐述未来发展前景的问题，第二层面是以淘宝为代表的电商对传统商业地产模式的冲击问题，第三层面是未来商业地产的发展方向问题。
第一层面通过对商办地产目前的库存进行分析，而后再通过三十年发展数据的回顾分析当下所遇到的问题，让我们清晰的了解商业地产对应在相应的时代背景下所做出的成绩与贡献，从而描摹出未来的商办地产发展前景如何？首先从以下十多项民生数据与产业政策加以分析后综合预判。
首先是目前的商业地产库存主要体现在办公产品与商业用房上，据国家统计局对2019年一季度商品房待售面积统计，到3月底全国办公楼待售面积为3650万平米，商业营业用房待售面积为13421万平米，对比2018年全年办公产品销售面积为4363万平米，商业用房销售面积为11971万平米相比，而2018年全年办公产品增量为3884万平米，商业用房增量在11259万平米，由此计算办公用房与商业用房在不增加增量的情况下去化年限均在一年左右，从2018年办公用房与商业用房的销售量与增量相比，基本相吻合，也就是说在有增量的情况下商办地产基本上是保持一年的库存量，由此说明商办市场上的库存总体量还是可控的，况且做为商办项目保持一定数量的库存是正常的，商办项目库存有着与住宅库存一样的问题，就是分布不均，比如部分弱三、四线城市由于之前对商业项目盲目开发，致使商业用房库存的去化周期要达到5-6年之久。未来这类萎缩的三、四线城市商业库存更加是雪上加霜，可能造成永久性的资产闲置，这类问题也反映在一、二线城市中盲目选址的商办项目，所以对于商办地产的库存来讲，从数据上看并不太高，总体上讲一、二线城市去化库存的机会远远大于三、四线城市，同时做为商业地产适当的库存也是这个行业正常现象。
接下来十多项民生数据来分析，首先从人口结构来看，2018年末，我国总人口为139538万人，全年出生人口1523万人，按出生人口与死亡人口数量对比，人口总量仍然处于相对平稳的增长期。2018年末，我国城镇常住人口达到83137万人，比2017年末增加1790万人；乡村常住人口56401万人，减少1260万人。2018年末，全国0-15岁人口为24860万人，占总人口的17.8%；16-59岁人口为89729万人，占64.3%；60岁及以上人口为24949万人，占17.9%，劳动年龄人口总量仍近9亿人，就业人口总量仍达7.8亿人，劳动力资源仍然丰富，从以上国家统计局人口和就业统计司统计的数据可以看出二个重要信息，第一通过国家制定的城镇化率目标城镇人口数量将会持续增加，第二是目前我国的劳动力占总人口的64%，这部分人是消费的主力军，由此从人口结构来看，未来十年间商办地产的消费主力人数仍占我国人口总人数的64%，由此从消费者的人口基数保证了商办地产持续发展的趋势。
从城镇化率来看，国家的目标是到2030年城镇化率要达到70%，目前为59%，由此每年还要增加1%左右，一个百分点就是1400万人口进入城镇，随着国家制定了未来发展的7个城市中心群，那么这1400万将主要流向7个城市中心群的城市中，这对商办地产的发展又是一个利好作用。
第三是中心城市的产业协同发展对商办地产起到的作用，人随产业走是一个定式，国家之所以制定7大中心城市群的目的也是从产业协同发展的角度考量，将相关资源聚集在这7大中心城市群，中心城市群之间产业互相协作发展，而且未来的城市群将通过日渐成熟的AI技术走向智能城市化发展道路，城市群发展与提升其核心目的就是最大可能的释放生产力，提升社会生产效能。商办地产将来在弱三、四线城市将不在是发展方向，主要回归到7大城市群进行新的一轮布局，以满足未来城市群对商办的需求。
第四方面是所在地的经济发展和经济战略规划，做为商办地产对此项的关注主要基于关注所在城市的未来发展潜力及城市活力度， 比如南京市从2018年新年伊始，南京召开大会，对建设具有全球影响力的创新名城进行全面动员部署，政府颁布了新年1号文《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》，引起各方高度关注。这份文件对指明了未来南京的发展方向、并制定了发展目标及具体的工作内容，对于南京而言这是一份大战略格局发展规划文件，由此南京拉开了创建创新名城的序幕，明确了南京将以创新为核心打造新时代名城。南京曾经做为传统工业城市，面对产业升级的压力，勇于开拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的资源进行整合以创新为主线重塑全市产业格局，南京未来正如总理所讲“南京这座城市是开放的，是有活力的。”做为承载经济活动空间的商办地产，无论是商业载体还是办公载体相信在这样的背景下必然大有可为。
第五方面双创政策的落实与开展，双创的意思即“大众创业、万众创新”，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新势态。此项政策与商办地产有着直接关系，从政府层面要求发挥大众的创业精神、创新意识，但从商办地产来讲，这将会直接带来大量的办公载体需求，所以做为商办地产到所在城市布局时对其“双创”方面的开展情况也要做为一项重要指标进行考量。
第六方面企业工商注册增长率，从国家市场监督管理总局的数据统计看出，从2016年全国新注册企业为552.8万户，2017年全国新注册企业为607万户，2018年全国新注册企业为670万户，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依据数据显示我国新增企业呈每年10%的递增速度，这也是经济总体上行从另一个侧面的体现。此数据所体现的向好面将是做为商办地产对前景分析重要参考依据。
第七方面是城镇居民消费水平分析，通过2008年到2017年的消费水平数据统计，2008年我国城镇居民消费水平为14061元，截止2017年已达到31032元，消费水平对比2008年年增长率达到22%，强劲的消费增长率是商办地产发展的动力所在。
第八个方面是城镇居民人均可支配收入分析，2008年全国城镇居民人均可支配收入为绝对数为15549.4元，2018年城镇居民人均可支配收入39251元，比上年增长7.8%，扣除价格因素影响，实际增长5.6%。近十年来城镇居民可支配收入以高增长率增加，居民人均可支配收入实际增速高于人均国内生产总值增速，居民收入增长与经济增长实现基本同步。这对消费起直接作用，对城市的商业繁荣起到基础作用。
第九个方面是城镇居民人均消费支出分析，2018年城镇居民人均消费支出26112元，比上年增长6.8%；随着居民收入稳定增长、减税降费及促消费政策逐步显效，居民消费需求将进一步释放，消费领域新动能不断累积，消费转型升级态势将会延续，消费市场总体上有望继续保持平稳增长。
第十个方面是第三产业就业人员与第三产业占GDP比率两项数数据的分析，2008年我国第三产业就业人数为25087万人，到了2017年就业人数达到了34872万人次。第三产业就业人数逐年递增，年平均增幅达到39%，第二是第三产业占GDP比率 2018年全年国内生产总值900309亿元，比上年增长6.6%。其中，第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。第三产业增加值比重为52.2%。全年最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为76.2%，人均国内生产总值64644元，比上年增长6.1%。国民总收入896915亿元，比上年增长6.5%。从此项数据说明我国的第三产业发展速度是比较快的，同样从更一个侧面反映了商业地产的发展及生存环境呈良好态势。
第十一项是社会消费品零售总额2018年全年社会消费品零售总额380987亿元，比上年增长9.0%，保持较快增长。其中，限额以上单位消费品零售额145311亿元，增长5.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额325637亿元，增长8.8%；乡村消费品零售额55350亿元，增长10.1%。按消费类型分，餐饮收入42716亿元，增长9.5%；商品零售338271亿元，增长8.9%。消费升级类商品较快增长，全年限额以上单位化妆品类、家用电器和音像器材类、通讯器材类商品零售额增速分别比限额以上社会消费品零售额增速高3.9、3.2和1.4个百分点。12月份，社会消费品零售总额同比增长8.2%，环比增长0.55%。
全年全国网上零售额90065亿元，比上年增长23.9%。其中，实物商品网上零售额70198亿元，增长25.4%，占社会消费品零售总额的比重为18.4%，比上年提高3.4个百分点；非实物商品网上零售额19867亿元，增长18.7%。
从三驾马车对经济增长的贡献情况来看，消费依旧是拉动经济增长的主要动力。一季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率为65.1%。从住户调查数据看，居民人均消费支出实际增长5.4%，增速与上年同期持平；与政府消费支出相关的一般公共服务、外交、国防和公共安全等财政支出名义增长11.3%，比上年同期提高0.4个百分点。同时，消费结构不断优化升级。一季度，居民消费支出中的服务消费占比为47.7%，比上年同期提高了1.4个百分点。通过以上的数据反映消费市场每年呈稳步上升趋势，消费仍是经济增长主引擎，服务消费占比提升未来中国经济将会渐渐摆脱以外向型出口贸易的经济增长单一方式，将主要依靠拉动内需来实现经济新一轮的增长，所以我国的零售消费市场将会进一步扩大增长比重。
第二层面从电商对传统商业地产开发运营模式的冲击进行分析，随着电商的掘起，实体商业消费市场也发生着深刻的变化，一是从传统消费到新兴消费。以衣食住行为代表的传统消费比重趋于下行，新兴消费占比则趋于上行。二是从数量消费转化为质量消费。饮食类消费中膳食均衡、健康被赋予了更高的权重，耐用品消费中舒适化和智能化成为新的方向。三是从物质消费晋升为服务消费。消费并不仅限于有形的商品领域，无形的服务消费重要性得到凸显。电子商务主要冲击的是传统实体零售业，但是，不同业态零售物业受电子商务的影响却各不相同，其中对于体验式购物、以提供多类别服务及便捷性为导向性购物是电子商务缺失的，基于以上分析，对传统商业地产提出如下建议：（1）提高购物体验性：通过提高消费服务、购物环境以及其他消费体验，可以提高传统商业地产的竞争力。即便电子商务继续发展，在一段很长的时间内，依然无法对传统商业地产的这一方面进行替代，因此，商业地产应该把握这一方面优势，抵御电子商务的冲击。（2）更优良的布局设计：商业地产内部可以实现优良的布局设计，从而使得购买者可以方便地在进行购物时浏览到更多的商品，从而降低传统商业地产多样性以及便捷性的缺失。（3）借助网络平台提高竞争实力：利用网络平台进行广告营销，同时，向消费者提供最新的商品咨询，让消费者先在网上进行了解，再到店面进行体验，既提高了多样性，又使得消费者在购物时更容易购买到自己心仪的商品，从一定程度上降低了实体店购物的交通成本。总而言之，互联网和移动互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕不开的道路。面对电商的冲击，大悦城、万达广场、王府井、银泰城等一批购物中心纷纷触网，开展线上业务。同时，线上对线下实体商业资源的整合步伐也在加快，阿里巴巴16年开始先后收购盒马生鲜、三江购物、联华超市，目的就是全面打通和占据优质的线下商业资源。未来或许不再有线下实体零售和线上电商的清晰的分界，有的只是结合自身特点，取长补短，并在新环境中取得新的发展，让线上与线上将完全融为一体。
由此归纳下来，商业地产行业也出现了一些新的变化和趋势：（1）互联网经济尤其是电商对实体零售的冲击十分明显，天猫“双十一”一天的电商销售额抵得上实体百货一年的业绩。（2）分区域看，市场供需分化也进一步加剧，从表上看，北上广深四个一线城市人均拥有购物中心面积水平较低，而且虽然人口不断涌入，商业地产的供给在一线城市处于较安全的区间；而部分弱二、三线城市，如沈阳、常州、佛山等人均购物中心面积已经远超全国平均水平，面临商业总量过剩的风险。这种区间供需分化随着城市间发展差异拉大还将进一步加剧。（3）商业业态结构的不断变化，特别是体验式消费的悄然兴起对传统零售百货带来的冲击。随着电商的兴起和快速发展，消费者购物习惯、生活理念也在发生改变，人们更愿意为体验、环境、服务买单，吃饭、看电影成为消费者在各大购物中心消费频次最多的消费项目，体验经济在快速崛起，春江水暖鸭先知，领先的商业地产开发运营商业开始逐渐压缩零售百货的业态比例，而提高餐饮、娱乐、美妆、亲子等业态的招商规模和比重。这其中，儿童消费成为商业地产项目中体验型业态新一轮增长点。二孩政策放开后，可以预见0-14岁人口比例未来10年将有所上升，这给儿童消费经济带来新的机会窗口。市场调查显示，传统百货商场人均停留时间为1小时，而家庭式、亲子型购物中心平均停留时间高达4.3小时，儿童消费的同时也带动家长的随机性消费，从而带动整个购物中心经营业绩的提升。（4）线上与线上融合，全渠道发展是商业地产拥抱互联网时代的可能唯一的出路。
第三层面是商业地产未来发展情景，正如有变化就有新契机，商办地产正面临新一轮的发展机遇期。
未来的商业是以体验式商业为主，它必将成为城市商业地产新爆点，体验式商业是指一种以休闲娱乐为主，购物为辅的城市购物中心。强调从人们的生活情境出发，塑造人们的感官体验及心理认同，并且通过优美的环境、独特的建筑及城市风格的融合营造出刺激消费意识和购物行为的别致休闲消费场所。目前国内的商业业态、业种不足或单一，特色品牌数量有限，导致许多商业地产的主题定位“名存实亡”。而且人们的消费习惯也正在发生巨大改变，消费行为已经不再是单纯的购物，而是向精神层面的满足延伸。所以新型的体验型商业购物中心必然成为商业发展的大趋势所在。体验式商业的特征主要包括以下几点；
1、丰富的户外空间景观
景观设计提倡的体验式消费潮流，不仅注重消费者消费过程，还提供了一个温馨舒适的购物环境，把商业空间环境因素带来的“知性的满足”这一概念深入贯穿到人们的思想中去，让设计真正体现人性的选择。以人性化设计为本，兼顾功能与美观，达到现代消费者对体验式景观的要求
2、适宜的空间尺度
商业空间作为消费者活动发生的场所，需要保持开阔性，利用广场空间、路灯、植物等分割功能空间，既保证空间的通透管，又隐蔽了部分区域，达到了似隔非隔、相互交融的效果。进而打破购物中心与城市的界限，营造舒适、不呆板的公共空间。
3、独一无二的主题定位
商业综合体作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其不同的发展阶段，应该根据地段、区域、消费人的特点开发，形成拥有独特理念、文化与创意的商业项目产品，呈现出不同的经营风格。在这种理念的支持下，每个商业综合体都应该有其独特的一面，达到外立面，屋顶，室外雕塑，小到场内休息椅，防火门的装饰，都可以成为系统的设计，时时提醒消费者这个购物中心的特色，给消费者不一样的体会感受。
4、独具特色的建筑设计
借助独具特色的建筑设计，一个商业项目建筑本身就能够吸引人们到达的观光场所的话，商业一定会好运作。比如日本的难波公园，把购物中心定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。彰显了一种自然升天的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园尽享体验式购物乐趣。
5、专注设计空间细节
如此较大的商业中，弧形动线可能更易引起人们游逛的兴趣，在商场里一定要给大家常遭比较放松的感觉，如通道的灯光设置可能要有别于专卖店灯光，通道的灯光相对暗一些，业态的灯光强一些，使人在通道里有隐蔽感，从暗处看到业态，心理有一种放松的感觉。中庭设计在很大程度上给消费者一个巨大的环境体验氛围。此外，中庭还具有引领消费者的功能。如何有效吸引消费者，引领消费者到购物中心的各处购物、游玩是其设计中很重要的一部分。
6、引进体验性业态
定位于高端也好，休闲也好，整个业态的设置和运营能力是否能够达到要求，这是需要有所控制的。如果整个公共区域做的非常好，而里面的业态却没有达到要求，整体定位还是不能有限实现。7、注重后期营运中的主体推广要力图为未来顾客创造一个不一样的体验型商业场所。开业后，要十分注重保持其中租户的活力，适合目标顾客的喜好和变化，举办的互动也要能够保持跟他们的亲近感。商场的气氛怎样，服务鞥能不能带给人惬意的感觉都至关重要。让人们感觉到去这个商业综合体不但可以休闲娱乐和购物，还会增长方方面面的知识。
体验式商业是传统商业的升级，更关注消费者在正而过消费过程中的整体感受，是未来商业地产发展的趋势所向。这些商业形态警徽催生出更多富于设计感的空间，进而为都市综合体带来更好、更持久的商业氛围和盈利能力。
黑科技+ 娱乐+ 社交的都市综合体将带来消费新体验，如今随着都市综合体核心客群向90后、00后转变，消费者需求和关注点已发生巨大变化，对他们而言，购物不是唯一关注点，追求黑科技、享受个性化十足的娱乐体验和社交互动，才是重点。对于新生商业来说，了解客户需求是关键。如何对消费者进行透彻研究，通过深层次、高频率的消费互动体验，撬动新生代庞大的社交流量，从而打造出革新性体验mall，是在新消费和数字化时代，赢得消费者的关键。
当前，三四线城市的新商业项目以纯粹的商业标杆为主；而一二线城市以“商业+”标杆为主，其“商业+”在向纵深的领域推进，但随着经济的发展、消费的升级和开发商的下沉，未来一二线城市商业的进程将会逐步在三四线城市复制，这是商业地产高质量发展的趋势所在。
随着信息科技的发展，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。借助这些信息科技杠杆，商业地产开发商正在构筑新的核心驱动力，商业地产的运营效率更高、形态更优、全链条变得更加智慧。
放眼今天，世界正在进入以信息产业为主导的经济发展时期，信息化、智能化作为经济杠杆，正在为中国经济体培育新动能。对于商业地产开发而言，这是十分难得的机遇。
在信息产业发展大潮下，互联网、大数据、人工智能同实体经济深度融合，推动中国产业技术变革、产业模式优化升级和企业形态发生根本性转变，这些信息科技因子正迅速渗透到商业地产行业中，从而逐步构建了商业地产全新发展的核心驱动。
这种驱动力至少明显地体现在三个方面：
一是为商业地产开辟了颇具科技含量的试验田。通过系统地采用最新信息技术、智能技术，商业地产开发商或在整个项目上、或在一个项目内部开辟专区，逐步建立一套可监测可更新智能化的商业地产运营体系，从而探索出适合其发展道路或复制扩张需求的“理想”的商业地产运营版本。
信息科技正逐步推动商业运营的变革。二是线上线下相融合，即利用互联网、电子支付等信息技术，逐步建立线上线下相融合的交易模式，延长了企业的交易链条，拓展了交易的地理边界。
一方面，借力大型线上平台的强大交易能力，商业地产开发商得以借船出海另一方面，多家商业地产开发商利用便捷的信息科技技术，建立起覆盖网络端、移动端等多种连接端口的自有线上交易平台。合生商业通过其自有的APP合生通，把线下销售的场景搬到了线上，除了到现场逛街，还可以通过手机APP下单，打破了购物中心的地理辐射局限。
三是将信息科技应用于商业地产全链条之中，打造一个基于互联网、大数据、人工智能等信息技术的全新的商业生态体系。这样的商业生态体系，表现为形态更高级、分工更复杂、结构更合理。
从商业形态和结构来看，一方面，是利用最新信息科技来捕捉、适应、把握消费需求，进而实现商业生态的重构。即通过一系列互联网等智能手段收集销售数据，从而捕捉消费需求的变化态势，进而驱动供给端进行针对性改造，实现了生产、交换、消费的社会生产流程的重构，使得供需更加匹配，空间资源、内容资源的利用效率更高。做体验式商业归根结底都是在研究消费者的心理，一个有生命力的品牌，必须在生活中随着节奏、经济的发展以及整个社会的转变能够不断地研究不同消费者的需求，进而才能打造出适应市场需要的产品。
另一方面，与适应和把握消费需求相同步，一部分商业地产开发商也在逐步探索利用现代信息科技来引领消费需求、引导消费动能的释放。通过建立会员体系、消费趋势的分析和预测等，开发商能更好地判断出潜在消费需求。在这一基础上，开发商借助线上线下的一系列内容服务体系，包括塑造IP、提炼创意活动等，进一步满足消费者需求。就分工而言，信息科技不仅直接作用于位于前端的交易服务体系，还将逐步延伸到商业地产的各个环节中，在居于后台的一系列服务保障体系中落地生根。具体而言，在商业地产全链条中，包括供应链体系、成本管理体系、物业管理体系、安保体系、交通照明等建筑节能体系中，现代信息科技的应用越来越广泛，有效地降低成本、提升运营效率、提升服务质量，逐渐开启了商业地产的智能时代。大数据信息技术还在向商业地产的产业链条上进一步延伸，逐步实现商业地产开发商内部数据和外部数据的连接、融合，并进一步为商业地产赋能。
未来十年，商业地产可谓是挑战与机遇并存，能否转变商业运营思想观念并能有时俱进的服务理念将决定着商业开发企业的生死存亡。同时未来城市群的将进入新一轮的商业发展机遇期。在数字化与全球化交融的时代，城市群的崛起将与中国的新经济产业发展同步，新经济发展的高度也必然是城市群未来发展的高度。
商业地产近年来发展迅速，未来市场前景广阔。随着经济的发展，人民生活水平提高，老百姓的消费方式和消费观念不断发生着变化，商业地产发展不断出现新的趋势和特点，归纳起来有五大趋势，第一、市场定位更明确更细分。（1）综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群。以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础，如在儿童消费区域，就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。（2）针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起。以明确的年龄层来定位客群，通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析，将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目，成为这一年龄层的生活消费平台。（3）以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场。第二、注重体验性，增强吸引力。最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间;通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，成为其鹤立鸡群的重要砝码。第三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。（1）一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。（2）部分国际品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线夺市场”的策略。（3）电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。第四、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造。（1）进入开放式商业建筑时代。新兴的商业大多数进入了生活方式体验中心的新时代，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化，将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。（2）强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。（3）多变的建筑外立面。突破了方盒子的常规设计，表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合，给予了城市更加丰富的建筑表达。（4）着力塑造景观和小品。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次，而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域开发为最佳，通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用，合力营造其要表达的氛围。第五、专业市场和综合市场的商业地产特点明显，投资者需认真考察。市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类(种)商品，如建材市场、电子市场等;综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。
另外再谈到未来商业地产发展出现新的趋势和特点中AI技术在商业中的运作不得不提及，未来商业同时还是AI技术与商业的高速融合发展，互联网进入了下半场，线上与线下融合的新零售模式兴起，人工智能、大数据等前沿黑科技大爆发，商业地产领域已经逐渐进入AI智能营销时代。互联网背景下，大数据发展最为迅速，此应用主要关注的是通过比如人脸识别技术对消费者进行消费习惯的大数据分析，以此更好地了解客户，了解他们的喜好和行为。例如，在线的各种购物平台，用户所收到的购物产品推荐，就是运用大数据的结果。经常使用淘宝的人可能会有这种感触，前几天搜索了一款产品，后几天就会时常收到相关产品的推荐。不仅是购物上，大数据还可用来为未来的形势做预估。伴随着大数据的普遍使用，未来大数据的应用已是不可阻挡地必然趋势。
商业的宿命就是竞争。商业地产开发商们只有牢记服务美好生活的这一初心，把握城市更新和消费升级的时代机遇，通过塑造商业标杆构筑发展高地，才能挑战既往，才能无惧于未来。
通过以上分析，随着房地产行业转型进程进一步加快，外加政府对实体经济的减税去费帮扶作用，各地的产业政策扶持，包括提振内需的需求，林林总总的各类利好信息，让更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现，虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一片蓝海。
02
产业地产
在对产业地产进行情景分析前，首先就产业地产的定义进行描述，产业地是是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。通过整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。简言之产业地产的本质就是——空间服务商，时间合伙人。近十年产业地产的发展如火如涂，但同时也暴露出产业地产项目乱象丛生，随着房地产调控力度的加大，以及土地、建安成本的增加，房地产利润持续走低，市场竞争更趋激烈。但是，房企们的拿地冲动却未减退，“产业”勾地成为了主流玩法，一些具有“产业IP”属性的实业企业也正加入其中。在此过程中，以“产业之名、行地产之实”的现象屡见不鲜。
实际上，“产业地产”是房地产视角的名字，但从本质上来说，产业地产的核心内涵是“空间运营”。“空间运营”需要的是“长跑思维”下的深耕细作。这种商业逻辑，对于多年来已经习惯“快拿地-快开发-快卖楼”的地产商来说是很难接受的。这一点也是各界诟病地产商参与园区、小镇、新城等项目开发、招商、运营的主要原因之一。的确，从各地实践来看，干完地产跑路，留下产业烂摊子给政府的现象比比皆是。“产业地产”作为园区、小镇、新城开发运营“市场化”的必然产物，具有客观存在意义。与政府相比，企业（产业地产商）主导园区、小镇、新城建设，其运作模式更加灵活、资金配置更加充裕、招商能力更加强大、运营服务更加专业。因此，政府应遵循市场规律，但与此同时，更要做好“裁判员”，提高“产业+地产”项目的筛选、识别能力，加大监管。
传统的房地产开发模式已经过去，未来房地产一定是产业配套概念，将向产业融合、产城融合方向发展，房地产要从“住”“炒”转向更广范围的“用”。产业地产行业由于其本身可持续性发展，在不景气的地产行业中，属于朝阳行业，未来前景广阔。
新型城镇化、产业结构转型升级等都要求产业园区与城镇实现融合发展，产业园区运营与新型城镇化建设国家战略相结合，实现产城融合是发展的重要趋势，产业园区的要素和城市的功能结合在一起才有更大的发展潜力“园区运营+配套”的产业新城模式将是未来产业地产发展的一大方向。
未来产业地产的发展前景，可以从三个方面描述，第一、盈利空间可观，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。开发商中包括万达、复地、富力等大开发商在内，京东等企业均已涉足产业园区运营领域。房地产企业看中产业地产，主要受高盈利性和低投入的驱使。产业地产的周转率和收益率都要远远高于住宅，所以容易吸引开发商。从历年产业地产开发上市企业披露年报来看，综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，住宅和商业地产的收益率不到5%，而产业地产则可以达到8%。另外，住宅地产的暴利已经过去了，而产业地产的暴利时代则刚刚来临。第二、产业地产人力结构建设将是行业产业园区成功运营的关键点，中央出台相关产业地产文件后，地方政府逐步产业地产经营管理，产业开发区的开发运营将更加市场化。组建专业化的运作队伍，招商队伍，构建完善的运营组织架构，才能优化人才队伍、及时改进管理理念、提升服务质量，从根本上解决政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题。运营商应按照企业的需求将服务内容分为若干模块，如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等，运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与来与厂家需求实现全面对接和即时响应，使企业不出产业园区便可以解决所面临的服务需求问题。专业化的运营管理团队和运营体系是未来产业地产的关键，人力结构建设也是重中之重。第三、产业地产经济将在中国经济发展中扮演更加重要的角色，中国经济增速现阶段由过去两位数增长进入个位数增长，显示出放缓态势。除此之外，固定资产的投资、财政收入、进出口、外汇储备等方面的数据也显示出放缓的态势。但是另一方面，中国经济平稳增长，比如消费增长非常平稳、劳动力就业平稳增长、基础设施投资加速、“一带一路”所带动的对外直接投资增长等。中国经济已经进入新常态，从高速增长到中高速增长，这是一种规律性的变化，有其一定的合理性，其中有老龄化、过去的增长模式过于粗放等原因，因此需要进入“换档期”，需要对经济结构进行调整。新常态经济是一个转型经济，依靠外需转向更多的依靠内需，高投资转向投资与消费合理比例，从第二产业为主转向二、三产并进，从低附加值转向高附加值领域，从劳动密集资源密集转向技术密集、知识密集，这是个转型经济，转型需要动力，需要新动力。
作为产业园区发展的重要支撑，产业地产将迎来黄金期，并在中国经济中扮演重要角色。产业地产行业的新热潮，将引领区域运营与价值创造的某种新趋势。这除了受目前的跌宕不安的经济环境大背景影响外，产业地产与传统商业地产、住宅地产本质的区别或将决定了产业地产未来的历史使命。它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进城市新型产城融合繁荣和升级。
通过十九大报告中关于国家战略目标、经济改革（供给侧的改革）等相关内容进行解读，从宏观层面解读中国未来30年发展前景及对房地产行业的影响；同时全盘考虑了经济情况、城镇化进程，婚姻状况变更、考虑了人口自然增长，也考虑了中心城市的引领作用，并从房地产行业的未来需求量、城镇人均住房面积、空置率、高质量的商品房供需关系、租赁市场的现状与未来发展情景、长效机制的管控作用从经济层面、人口层面、社会发展层面、行业的供需情况对行业的未来发展趋势进行解读；同时还聚焦商业地产从全国的商办现状及未来在产业政策的引导下的商办市场前景分析；通过以上层面的分析与预判得出结论，中国房地产业在2030年前依然会持续增长，同时要清楚房地产业的长久发展，既需要尊重市场、尊重市场规律，也需要政府落实宏观政策、保持适度调控。
从短期内预判：2019年房地产业将是一个稳中向好；2020年是一个整体趋向好转；2021年房地产业将全面向好。
未来中国城市将围绕19个城市群发展，特别是中西部一些新兴城市群的澎湃发展。
其一、未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段，不适合房企做规模，房企要是继续在一线城市做规模，那就是缘木求鱼。
其二、未来中国二线和强三线是最好的楼市主战场。
其三、未来大部分三、四五线将逐渐萎缩，发展会停滞不前直至消失,但位于中心城市圈的三、四线城市由于对一、二线城市有产业补充作用，将发挥互融互通的作用，这些城市也会持续向好。
从商业地产看，国内商业地产将出现阶段性、区域性相对过剩局面；未来商业地产体验式业态、儿童业态、全渠道转型是大势所趋。因此，具备较为合理的盈利模式（租售并举、以租养售）有较强的融资能力（融资渠道创新，融资成本低、轻资产运作、高周转）、经验丰富的商业运营团队（策划、招商）和较高的物业服务水平（统一运营管理）的地产商将会更胜一筹。
从产业地产看，未来十年将迎来黄金期，并在中国经济中扮演重要角色。从创新培育器、产业孵化器到企业加速器，通过完善的合作机制中国产业地产所搭建的产业平台在未来十年将培育出世界上最多的独角兽企业，将引领区域运营与价值创造的新趋势。
03
结论
综述，地产新时代，全篇通过四个章节对房地产三十年行业各方面的回顾总结与展望，得出以下结论：
第一，中国经济的基本面依然向好；第二，中国的城镇化进程到2030年达到70%的目标不变；第三，城镇居民尤其是新市民的住房需求依然没变，这是未来房地产发展的巨大潜力。第四，各项宏观调控措施，有各个地方政府承担的宏观调控主体责任。第五，做为商业地产从国家政策面的支持、经济面的上行、与商业地产相关的经济与人口数据又都在上升阶段，未来十年商办市场的总体面是好的，但回归到个案，商业项目的成功与否除了基本面的判断之外，具体项目的选址也直接关乎项目成败，正如李嘉诚所讲的房地产除了地段、地段、还是地段。产业地产需回归以产业为核心，未来十年通过如何搭建优质的产业发展平台为行业己任，通过“中国智造2025”的产业发展目标，努力塑造以地产开发为空间载体，以产业科技服务为平台灵魂，将中国的产业地产推向新的高度，培育出更多的独角兽企业。
我们应该对未来的房地产形势充满信心。改革开放40年，房改30年，中国快速的城镇化进程迎来了一个全新的转折期，面对“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”这一社会主要矛盾，房企应“不忘初心，牢记使命，将改革开放进行到底，不断实现人民对美好生活的向往，在新时代创造中华民族新的更大奇迹！创造让世界刮目相看的新的更大奇迹！”
40年，中国房地产的巨大变化，未来15年，中国房地产凤凰涅槃再创辉煌！
