呸！谁说商办不能买，那是你不会买
买？还是不买？一场关于小型商办的battle又出现了。
本周三（5月26日），房产君写了一篇文章，讲述一位名下68套房的房哥，在天河智慧城买了40多套小型商办后，又去番禺买了两套。（☞点击回顾：68套房哥：哈哈哈哈哈，我又买了2套商办！）
没想到文章一出，网友吵疯了。
正方觉得房哥是聪明人，买小型商办持续运营，等同于拿到一张安全的“长期饭票”，又不限购、不占住宅名额，为什么不？
反方则觉得房哥太傻，在他们心目中小型商办有bug，一是产权年限短，不能落户；二是交易税费高、普遍转手难。
再说，靠出租赚钱，回本速度慢，也不一定能“长租长有”。
看上去似乎各自都有理，那么问题来了：小型商办到底能不能买？
买对小型商办，跑赢银行理财没问题
为了找出答案，房产君又追加采访了两位商办买家“凡尔赛小王子”与“羊城土豪”，话不多说，先看看他们的情况：
| 受访者提供信息
小型商办与住宅不同，资产配置的属性更强，受访者一再强调，买商办更应看长期运营回报，而不是追求短期收益，以及落户等刚性需求。
那么，从上表可以看到，若按当前租金计算，三位买家的年收益除以买入价，较低为4.8%，较高则可达到6.8%。
如此成绩全部跑赢过去一年银行理财产品平均收益率。
“凡尔赛小王子”直言，买小型商办，有固定资产傍身之余，每个月还能收租，长远来看不会贬值。
显然小型商办不是不能买，关键是如何买对，从三位买家的案例中，房产君总结出三条选盘法则。
紧跟产业才是王道
“凡尔赛小王子”在花都、番禺都有物业，他明显感受到有产业加持的商办更能对抗风险。
其在花都文旅城的房子，租客来源较单一，疫情后客流受到影响，月租金就从2300元降至1600元，还遭遇了一段空租期。
反观番禺万博的房子，周边聚集了YY、携程、IBM等知名企业，有年轻白领成为租房主力军，因此空租期更短，租金也只是从3000多元/月，微降至2900元/月。
| 产业赋能的商办，稳定性更强（广州房产@细鹏摄）
要选产业赋能型商办，68套房哥也有同感。
当年他入手天河智慧城，很多人并不理解，让他坚定想法的有两点：
一是，智慧城是政府打造的板块，天河政务中心搬过去，说明重视程度高、确定性强。
二是，板块内要进驻网易、中国移动等1700多家高新技术企业，周边还有华南农业大学等院校，在那里工作的白领、教师不会没有租房需求。
事实上，房哥也赌对了，其年收益除以买入价的比值，在三位买家中更出色。
丨天河智慧城效果图
要买市场紧缺品
我们总说“物以稀为贵”，这个道理放在商办市场同样成立，如果一个板块商办供过于求，那么租金就会受到挤压。
入手广州南站周边物业的“羊城土豪”就是例子，项目本身有专业市场支撑，但疫情后客流有所下降，不足以支撑需求。
周边产业在起步，加上几公里外的长隆、万博还有一批优质产品“抢生意”，因此他的房子去年以来空置了很久。
其实疫情之前，广州南站+专业市场需求兴旺时，“羊城土豪”每月坐收3000元，所以，紧盯稀缺品，商办才能“长租长有”。
趁早买在板块“低估值区”
最后，买房要买在板块成长期，这时往往能买在“低估值区”。
比如现在购买珠江新城商办，租金虽高，但持有成本也高，留给你的收益空间就不多。
相反，68套房哥选择天河智慧城时，板块刚刚起步，40多套小型商办套均总价约56万，较贵的35㎡复式仅约85万一套。
不止买入价够笋，随之板块高速成长，租金的想象空间越来越广阔。
房产君做了一份对比，与2019年相比，房哥买的楼盘不同类型单位已有18%~46%的租金涨幅。
另外，还是那句话：“出手要趁早”。
虽然房哥买的商办，租金稳中有涨，但入手时间不同，收益情况大相径庭，同样是35㎡复式，2015年买入，收益要高出1.9%~2.9%。
笋盘看这里！总价100万起买天河两室
看到这里，相信你更加清楚，入手小型商办无可厚非，关键是市场有没有好选择。
要选产业赋能强、供求紧缺的板块，非天河莫属，但截止至5月28日，今年天河仅上新583套小型商办。（统计自阳光家缘）
就算抢到，天河寸土寸金，也未必是一般买家能够轻易撬动的。
好在，广州是一座包容的城市，就算是天河，仍然给你留了一枚“彩蛋”——保利天汇，总价100万起，即可拿下两室！
| 保利天汇效果图
地处天河智谷，十四五规划重中之重
关注广州房产的朋友会知道，保利天汇是天河智慧城的“当红炸子鸡”，一二三期，屡开屡爆，买家基本没有考虑，直接出手。
直到现在，还有很多买家苦等项目推新，即便板块均价已悄然涨至7万+。
所以，现在保利天汇要推小型商办，对市场而言无疑一枚重磅“炸弹”。
| 保利天汇小型商办效果图
可能有网友会困惑：与房哥当年购买相比，现在入手门槛变高，收益空间是不是就不大了？不，星辰大海才刚刚开始！
广州十四五规划便是重要信号，科技二字足足被cue281次，举足轻重，政府更明确要举全市之力，擘划科技创新轴。
在这条自北向南的轴线上，天河智慧城赫然在列，战略地位与重要性，无需赘言。
值得注意的是，广州十四五规划还为三大新兴支柱产业、五大新兴优势产业划出发展重点。
其中，天河智慧城既是新一代信息技术产业，又是数字创意产业的重要平台。
而新一代信息技术产业一直是羊城转型、立足湾区的关键，数字创意产业，更是广东省押注的风口，不久前还专项制定了第一份推动该产业发展的政策文件。
可见，天河智慧城被放在未来5年，甚至15年的风口上对着吹。
丨天河智慧城效果图
在这片蕴藏机遇的土地上，又留了一块“精华”——天河智谷，保利天汇就在其核心之上。
它既是智慧城的“心脏”，又是天河十四五规划的焦点，政府要投入超过150亿，力争2025年引进超300家高新技术企业，瞄准的5G高端软件、工业软件等领域均是广州下阶段重点。（来源：南方+）
一座产城融合的新城即将崛起，城市精英势必踊跃而至，别忘了，广州大学学历人口最密集的就是天河，人才吸引力本就强劲。（来源：广州七普数据）
买在这里，何愁没有高收入客群支撑？
笋遍天河，内外部利好马上兑现
更诱人的是，保利天汇小型商办性价比很高，总价100万起即可拥有一套灵动两室单位，普通人也能轻松拿下。
翻开克而瑞数据，今年天河重点板块套均网签价起码487万，像珠江新城、天河公园，没有千万筹码上不了牌桌。
而一套保利天汇小型商办，总价不到这些板块的1/4，甚至不到1/20，何等笋盘！
一旦拿下，一大批利好马上要兑现。
毕竟，从2019年至今，保利天汇四周已成功出让18宗商服用地，软件研发、科技金融、网络技术、大数据应用等8大高新科技产业群应声落地。
有27个项目被列为天河今年的重点，包括中国移动南方基地二期、网易总部二期、百田、中望大厦等，总投资约234.31亿。
而保利天汇就在这些项目的不远处，是产业红利的直接受益者。
接下来，天河智慧城预计还有12宗商服地静待出让，产业越强，人口和活力优势将进一步凸显，资产收益空间自然更饱满。（来源：广州市供地计划）
项目外部风起云涌，项目内部亦渐入佳境。
保利天汇本身是一座约78万㎡的巨无霸城市综合体，涵盖优质住宅，更自带约12万㎡大体量商业，花园式小型总部写字楼、小型商办、商业街区一应俱全，自成一个“泛商业生态圈”。
今年，这座令人期待万分的大城就要迈入“收获期”：写字楼封顶在即，就要取得预售证，企业落地潮势必接踵而至。
还有两个月不到，项目一期住宅便正式交楼，点亮大城活力，释放消费潜力。
是的，总价100万起买到天河两室已是不可思议，你居然还能掌握城市未来！
丨保利天汇效果图
地铁、快速路加持，条条大路通罗马
美妙的不止保利天汇与天河智慧城本身，通过轨道与便捷的路网，你还能发掘更多意外之喜。
地铁21号线大观南路站就在项目附近，一站接驳4号线黄村，4站可到员村换乘5号线，轻松穿梭至珠江新城、金融城、琶洲等各大商务区。
项目周边还规划了地铁19号线，前往市区各大中心，如虎添翼。
丨保利天汇交通图
值得注意的是，政府更为项目所在的天河智慧城谋划“5年交通蓝图”：推动车陂路北延线、华观路西延线、火炉山隧道等7条主干路网建设；争取地铁10号线、29号线、20号线在天河智慧城增设站点。（来源：南方+）
可以想象，未来保利天汇条条大路通罗马！
百变Loft空间，未卖先火
最后来看产品，建面约29~44㎡空间，正是天河渴市已久的单位。
克而瑞显示，从去年到现在，整个天河只供应了600多套建面约45㎡以下小型商办，又是“千金难买”系列。
关键是，保利天汇这组产品面积小、门槛低，收租能力却一点不弱。
皆因其都是层高4.5米Loft产品，可拆分成互不干扰的上下两层。
同样是建面约29~32㎡，别的楼盘只能做一室，保利天汇却能拥有两室；建面约37~44㎡，更破天荒做到三室！
这意味着，你能轻松实现双钥匙、三钥匙分租，多赚2~3倍收益。
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对初创企业来说，Loft产品又更自由、百变，既能打造工作室、网红直播室，沿着楼梯上一楼，又是一处沏茶、休憩、收纳的场所。
脑洞再大一些，开一间楼上铺，首层精品咖啡，二层美甲世界，不香吗？
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板块高成长性、有产业加持，产品性价比、市场渴求，还能拆分多空间出租……这些优质商办的优点，保利天汇都有了，难怪住宅爆火后，这次推小型商办仍然未卖先火。
据策划透露，项目开启诚意登记尚不满1个月，诚意买家已大大超出首批推出房源。
所以说，那些还在犹豫该不该买小型商办的人呐，长点心吧，何不相信自己的眼光，搏一把？
再不捉紧，第一桶金都要被别人撬走啦。