从华夏幸福能学到什么？
最近一段时间，华夏幸福再次被推到了舆论的风口浪尖，一家河北本土企业能够受到国务院、国家部委、河北省政府和各大金融机构的重视，应该是史无前例的。当然，这肯定不是华夏幸福愿意看到的，用王老板的话说，是在自己感觉已经无力回天的时候，才不得已寻求政府的帮助。
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首先，对于华夏幸福，我还是要由衷的说一句“respect”！无论这家企业后续如何发展，它都曾经是这个行业的一个标杆，而且在若干年后仍然会是标杆！
2016年，在华夏幸福最鼎盛的时候，我曾经计划写一本书，书名都想好了，就叫《华夏幸福你学不了》，但后来由于各种原因没有写。当时的背景就是很多国内的企业都想模仿华夏幸福的模式，纷纷来找我们取经，但我当时说的最多的一句话就是：“华夏幸福你学不了”。之所以这么说，主要是因为华夏幸福模式是一种把规划策划、投资融资、一级二级、经营运营完美统一的终极版营城模式，这里面任何一个环节出了问题都有可能导致系统崩塌，其“封闭运作、自求平衡”的内核既有可能带来巨额的回报，也有可能带来极大的风险。而模仿的企业要么就是能力缺失，要么就是风险厌恶，只能是东施效颦、叶公好龙。
5年过去了，曾经风头无两的行业龙头如今已经成为待宰羔羊，而曾经的核心机密也已经成为行业惯例，即使如此，华夏幸福仍然没有被超越。最近，又有不少企业来找我们取经，想了解华夏幸福为什么会走到这一步？华夏幸福之后，产业新城项目还能怎么做？
关于华夏幸福为什么会走到这一步，网上有很多解读文章，王老板自己也有检讨，我就不再赘述了。但是，从华夏幸福暴露的问题当中，我们还是可以学到不少东西的。
第一，靠规模致胜是不可取的。2002年，华夏幸福落子固安，开始涉足产业新城项目。在2015年大举扩张之前，华夏幸福的主要精力和财力都投在了固安工业园上，由此才铸就了固安模式的成功。就像我上面所说，产业新城是个精细活，任何一个环节出了问题都有可能导致系统崩塌。十几年的细心耕耘再加上环京市场的强势发展才成就了一个固安工业园，华夏幸福在鼎盛时期喊出了“三年百园、三年百城、三年百镇”的口号，其结果就可想而知了。
第二，靠融资输血是不可持续的。前两年，业内都在研究和学习华夏幸福的“花式融资术”，作为一个民营企业，不通过银行，不通过股市，4年融资3000多亿，在中国确实无出其右。有人总结出20多种融资方式，基本上穷尽了大家所能想到的和想不到的融资手段。但时至今日，当年被人羡慕的融资术成了华夏幸福最大的枷锁，“光是一个（2020年）四季度，融资性支出四百九十亿。”凭本事借来的钱，还要凭本事还回去才行，自身造血能力没有培育起来，全靠融资来输血，必然会导致资金链断裂。
第三，靠房地产回血是不靠谱的。如果回头细看华夏幸福历年的财务报表，你会发现它本质上还是一家房地产开发企业，其主营业务收入还是房地产销售收入，产业运营收入虽然连年递增，但仍然占少数。产业新城是长周期产品，房地产是短周期产品，通过“产业新城 房地产”实现长短结合，本来无可厚非，但要看区域、市场和政策。华夏幸福没有根据形势的变化及时调整策略，导致现在的翻车，一定要引以为戒。
第四，靠人海招商是不现实的。在目前所有的产业新城投资商里，华夏幸福在产业招商方面算是数一数二的企业了，其鼎盛时期，拥有上千人的招商团队，其中很多都是真正具有产业运营经验的专业人员，也不乏在产业园区或者行业龙头企业身经百战的一线专家。即便是这样一只队伍，在面对数十个产业园区、上百个招商门类的招商任务时，也是疲于奔命，雷声大雨点小。产业领域门类繁多、博大进深，广撒网式的招商策略已经过时了。
那么，说了这么多的不，包括产业新城在内的片区综合开发项目到底应该怎么做？有几点建议。
1. 投前投后一体化。通常来说，在企业方，拓展团队和经营团队是分开的；在政府方，招商部门和实施部门也是分开的。这也就意味着投前和投后是割裂的，谈恋爱和结婚的是两拨人，这日子肯定过不好。要想改变这种局面，就需要打通投前和投后之间的隔阂，企业的经营团队和政府的实施部门要前置，真正参与到项目投前的决策和谈判中；拓展团队和招商部门也要为投后负责，其绩效考核要与项目实施情况挂钩，防止短期行为。比如我们服务的某民营上市公司投资的产业园区项目，其拓展团队直接就地转化为经营团队，保持了项目人员的延续性，也极大的提高了项目的实施效率。
2. 经营精细化。无论模式多么完美，最终还是要靠经营来实现。在房地产市场上行、金融政策宽松的环境下，即使是粗放经营也能蒙混过关，但是在当前的政策环境下，必须要重视经营风险，确保现金流的稳定。经营管理的抓手，就是计划。但这个计划，就不是在前期拓展阶段为了算账或编方案而作的计划了，而是真正指导具体经营行为的计划。比如我们现在协助某央企投资集团针对已签约的片区综合开发项目制定《全盘开发计划》，就是为了提高投资的有效性和收益的保障性，降低经营风险，增强履约能力。
3. 运营专业化。产业新城项目是典型的非标准化项目，其最明显的特征就是“千城千业”。虽然有些项目的产业定位都是相同的，但是其自身的产业基础和面临的外部环境都是不同的，用同一个路子来包打天下的想法是不现实的。每一个投资企业都应该根据自身的资源整合能力来选择项目类型，安排专业团队来进行深度研判和运营，才有可能实现预期效果。比如我们服务的中国化学工程集团，就是根据自身的特点选择化工园区作为主要的投资方向，也取得了非常好的业绩。
以上种种，说的比较浅显，有些方向也是在探索当中，其落地效果还有待检验。但是，作为这个行业的从业者，还是希望大家不要失去信心，也不要感到迷茫，问题的出现，不是止步的信号，而是前进的指示。
最后，还是衷心的祝愿华夏幸福能够度过这个难关，重回既定的轨道，为行业树立更多新的标杆。