没有产证的法拍房，能拍吗？
小编说
法拍房中，我们遇到不少关于“没有产证的法拍房”。
今天就来说一说，这类法拍房，我们该如何处理。
01
前段时间上拍的一批别墅，就属于“没有产证的法拍房”。
（多套房屋只有一个权证号，且大产证未办好）
细心的朋友在参拍前会仔细查一下相关条例：按照我国城市房地产管理法第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让①。
注释①：
《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》第三十八条：
下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
“未依法登记领取权属证书”的房产，主要分为三大类：
1、大产证未满三年的拆迁安置房
拆迁安置房的产权虽然属于动迁人，也可以进行正常交易，但如果开发商的大产证没有满三年，这套房屋是无法办理权属证书的，像这类房产就属于“未登记领取权属证书”的房产。
2、大产证未办好的商品房
法拍市场上遇到的“未登记领取权属证书”的房产中，最多的就是“大产证未办好”的房产。
这类房产出现都有一个现象：同小区多套同户型房源上拍，基本都是由于开发商宣告破产或者开发商背负的债务过多，法院强制拍卖执行这些开发商名下的不动产，以变现偿还债务。
3、大产证已办理，但小产证未办理的预告登记房
还有一些比较多见的就是，在执行被执行人名下房产时，发现这套房虽然已经做了预告登记，但被执行人还没来得及办理权属证书。
对于想破限购买房的参拍者来说，这三类被规定不得转让的“未依法登记领取权属证书”房产，真的可以参拍吗？
02
没有产证的法拍房可以参拍吗？
当然可以②，人民法院对被执行人的不动产进行强制拍卖，是不受《中华人民共和国城市房地产管理法》调整的。
人民法院有权对“尚未办理产权证书”的房产进行拍卖。
注释②：
《人民司法》2004年第8期
城市房地产管理法第三十八条第六项规定调整的对象是平等民事主体之前的房地产交易行为。人民法院对被执行人的不动产进行强制拍卖，是通过行使国家司法权来实现生效法律文书所确定的债权，不属于该条所调整的对象范畴。因此，人民法院有权按照民事诉讼法的有关规定对该房地产进行拍卖。
对于这类“未依法登记领取权属证书”的房产，买受人是可以正常参拍的，但最后可不可以拿到产证，什么时候能拿到产证，都是未知数。
拍到“未依法登记领取权属证书”的房产，买受人拿到产证的流程都会比“已登记权属证书”的房产更复杂，办理出产证的时间会更久，甚至三年五载都不一定可以办完。
03
拍到没有产证的房屋怎么办？
其实，在参拍之前，买受人就必须要事先判断：这套房子有没有“未依法登记领取权属证书”，属于哪一类没有产权证的情况。
“未依法登记领取权属证书”的法拍房，无法办理法拍房按揭贷款，只能全款购买。
根据多次过户经验，针对“未依法登记领取权属证书”的法拍房，总结出这三类常见无产证房屋的过户注意事项：
1、大产证未满三年的拆迁安置房
一个字，等。
这类法拍房，需要要等大产证满三年之后，才可以办理过户手续。
要注意在法院出具《四书》③时，必须与相关工作人员协商清楚，《四书》中的内容需要标注“该拆迁安置房可以过户时，直接过户到买受人名下，标的产权归买受人所有”。
注释③：
《四书》包括拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行书、税务协助执行书。
如果没有协商清楚，就会出现三年后，这套拆迁安置房可以过户时，需要先将房产过户给原房主，再过户给买受人。
中间会出现不可控风险，比如找不到原房主，原房主不愿意配合，过户税费计算等，都是影响买受人过户的重要因素。
2、大产证未办好的商品房
开篇说到的“一批别墅”就属于这种情况，大产证为办好的法拍房不建议大家参拍，一是因为只有极少数银行愿意办理贷款，二是因为后续过户时特别复杂。
（别墅二拍、变卖上拍页面）
但也有不少想要捡漏的投资客，在这些标的二拍或变卖阶段，以起拍价成交，这种做法也是在有方案可以完全过户的条件下才能安全参拍。
被执行人是房地产公司，因经营不善，负债过多，导致整个项目中几十套房源被法院拍卖。
这类法拍房在后期过户时，不仅需要到当地法院做笔录，延期过户时间④，还需要与被执行人跟进大产证情况。
注释④：
一些法拍房在上拍时，执行法院会在上拍公告中说明“需要在规定期限内完成过户”。
大产证办理好就可以携带买受人相关材料到房屋所属交易中心办理过户审税。要注意，这类法拍房属于新房，需要缴纳住宅专项维修基金⑤。
注释⑤：
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》，已于2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部联合签署并发布，自2008年2月1日起施行。
3、大产证已办理，但小产证未办理的预告登记房
这类“未依法登记领取权属证书”的法拍房，在过户时必须要进行二次过户，即先将房产过户至原房主名下，再从原房主名下过户到买受人名下。
如果法拍房是税费各付，那么买受人实际上只需要支付第二次过户时的契税；
如果法拍房是税费全付，那么买受人必须要支付第一次过户需要缴纳的契税等附加税，以及第二次过户需要缴纳的契税、个税、增值税等附加税。
因为第一次过户时需要原房主缴纳住宅专项维修基金，但原房主基本不会额外支付这笔费用，因此住宅专项维修基金也归买受人承担。
“没有产证的法拍房”能不能参拍？当然可以，但在参拍之前，一定要对房子做好调研，判断清楚这套“没有产证的法拍房”能不能顺利过户，如果是不能过户的法拍房，最好不要参拍。
像是大产证未满三年的拆迁房、大产证未办好的商品房、大产证已办理但没有小产证的预告登记房，这三种情况虽然过户起来比较复杂且困难，但最后都是可以过户的。
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