从一桩房产面积官司看如何推进“多测合一”
最近家住某市新区的周先生很苦恼，他在新区某小区购买了一套商品房，直到入住都没有弄清楚这套房产的实际面积。购房前他看到宣传手册中介绍这类户型的面积是140平方米，购房时却按购房合同约定的145平方米支付购房款。然而在2020年8月，周先生拿到的不动产权证书上，记载的房屋面积却只有139平方米，两者相差6平方米，按房价核算有近10万元的差价。周先生在与开发商某置业地产集团（以下简称“地产集团”）协商时，对方坚称，购房合同约定的面积是按照市住建局所属某房产测绘大队（以下简称“测绘大队”）出具的房产测绘鉴定结果填写，市住建局出具的合同备案表也认可这个面积。为弄清其中原因，周先生前往该市不动产登记中心（以下简称“市登记中心”）咨询，答复是不动产权证书记载的面积是根据地产集团提供的不动产地籍调查成果核定的面积。
各方都认为自己核定的面积无误，那么，房产面积到底是以哪个部门的核定为准？周先生多方反映无果，无奈将置业地产集团、测绘大队、市登记中心等单位起诉至新区人民法院。
房屋项目开发建设周期中执行测绘标准不一，面积核算结果的差异引发相关各方异议。
从现实情况来看，商品房从立项到竣工发证需要历经多次测绘、多个部门的审核。测绘成果中仅就房产面积而言，就有各自不同的核定标准，这必然导致各方意见不一。
周先生认为，买房每一平方米花的都是血汗钱，为了减少蒙受的损失，他希望弄清真正的面积应该是多少。如果房产面积是145平方米，市登记中心就要修改不动产权证书的记载面积；如果房产面积是139平方米，地产集团就应该退还多付的房款。
地产集团认为，总平图中这类户型设计的面积是140平方米，总平图也通过了该市自然资源局的审批。在办理预售手续时其按照该市商品房预测绘制度要求，委托了某测绘大队进行房产预测绘，核定的面积也通过了市住建局的商品房预售许可确认。其与周先生签订的购房合同也通过市住建局备案，备案确认的面积是145平方米，周先生应按合同约定支付房款。房屋的预测绘成果、竣工测绘成果等都经过市住建局备案。在办理不动产地籍调查时，由于房产测绘大队没有相应资质，又委托某测绘公司（以下简称“测绘公司”）进行地籍调查。市登记中心按照不动产相关规范核定的地籍调查成果，认定房产面积是139平方米。虽然其与市登记中心协调多次，房产记载面积也没能得以调整。对于各部门认定的面积不同问题，地产集团也很无奈。
测绘大队认为，地产集团预售时，接受委托开展房产测绘，并按照房产面积测算细则的有关规定，根据房屋的规划图纸核算出该户型预测面积为145平方米，地产集团据此面积办理预售手续。在实际施工过程中，有些房屋局部尺寸有可能会发生合理性调整。地产集团在项目竣工后没有委托其进行竣工后的房产测绘，对于竣工面积的变更其并不知情。
测绘公司认为，其接受地产集团委托后，对小区进行了不动产地籍调查，与测绘大队的“纸上测绘”不同的是，其对项目用地范围进行了实测，并在完成房产测绘与地籍测绘的基础上，对用地界线及建筑进行了权属调查，形成基于国家2000坐标系的不动产地籍图。在此基础上核算的房产面积可反映与实地相符的真实产权，经核算周先生所购房屋户型实测面积为139平方米。这个面积与之前其他单位测量的面积不同的原因是，建成后的阳台、门廊等部分与最初设计图件明显不同，小区配套公建的面积也与原总平面图设计不同，因此，基于实测核算房产面积自然也与预测绘面积有差异。
市登记中心认为，周先生所购房屋面积差异主要是执行标准、核定基础等不同造成的。商品房预售时房屋尚未建成，测绘大队依据规划图纸核算面积，这个面积与项目建成后的面积必然有差异，并且测绘大队出具的房产测绘报告中将不封闭的阳台计算全部面积，将独立销售的小卖部等配套商服用房计入公摊面积，导致了房屋建筑面积增加。登记中心经组织核定后，采用某测绘公司编制的地籍调查报告中的房产面积。若要将房屋面积按图纸核算的面积进行登记，将会直接导致虚假登记的后果，不动产权人无法享有真实有效的产权。
市住建局认为，地产集团委托测绘公司进行竣工测量后，不动产地籍测绘成果没有提交到该局备案，而依据留存的档案核定，周先生所购房屋面积仍为145平方米。周先生要求处理两家测绘单位房产测绘差异的问题，虽然其有房产测绘职能，但在《测绘法》修订后，由其出具涉及不动产测绘成果的复核意见于法不符。
房产测绘未纳入不动产登记“四统一”体系，须在职能管理、测绘标准、信息共享等方面进一步统筹协调。
不动产统一登记改革以后，不动产测绘的管理仍面临着诸多问题，要解决房产面积核算问题就要从不动产测绘的以下几个方面着手。
房产测绘多头管理，职能须进一步理顺。虽然2017年修订的《测绘法》第22条明确规定，不动产测绘的主管部门为测绘地理信息主管部门与不动产登记主管部门。但不动产登记机构职能整合时，部分地市的房产测绘管理职能并没有划入不动产登记机构。这种将房产测绘管理从不动产测绘中剥离的做法，造成房地产项目开发过程中标准不一、各管一段的管理现状。商品房销售面积与产权登记面积前后反差问题的频繁出现，正是相关管理部门职能交叉的弊端所引发的矛盾。
要彻底解决不动产测绘多头管理，须从管理机制改革着手，进一步理顺不动产测绘的管理职能，按职能法定的原则，将房产测绘管理整合到不动产登记主管部门中，在权责一致的基础上，逐步实现不动产测绘标准、制度等方面的统一。
测量基准互不兼容，坐标系统须规范统一。虽然国家在2008年启用并要求统一2000国家大地坐标系，但部分地方因坐标转换成本高等原因，仍然没有实现统一的测量基准，甚至还出现在房产测绘中使用自由坐标系的情况。测绘坐标系统、标准不统一是不动产测绘成果存在差异的关键性问题。要消除测量基准互不兼容对房产测绘的不利影响，不动产测绘管理部门须从规范技术体系着手，在2000国家大地坐标系的基础上，逐步构建不动产测绘统一的坐标系统与规范标准。
本案例中，市住建局在审批商品房预售许可时，仍然是基于54北京坐标系核定房产测绘成果，测绘大队在组织房产测绘时使用的自然也是该坐标系。然而，市登记中心使用的省级不动产登记系统则是基于2000国家大地坐标系审核测绘数据。两者使用的坐标系不同，测绘结果必然会有差异。
测绘成果互不共享，工程审批需整合优化。商品房面积的形成对应规划总平、预售许可、竣工验收、产权登记等环节，分别表现为规划设计面积、预测面积、实测面积、产权登记面积等形式，虽然这些面积大都被冠以测量面积的名称，但实际上对房屋建筑实体进行测绘并核算出面积，只有竣工后的实测面积以及产权登记面积。前后这些面积产生差异的原因，主要由施工过程中规划设计变更、施工误差、建筑功能调整等原因造成。为了有效避免预测和实测面积的差异，就需要规划、设计、施工等变更测绘数据实现数据信息共享，以便相关单位据实调整房产测绘数据，保护购房者利益。目前很多城市都在探索通过“多测合一”的模式整合优化工程审批程序，以统一测绘标准、共享测绘成果等方式加强对房产测绘成果的备案管理，为自然、住建、消防、市政等部门提供基础数据支撑。
本案例中，该市房产测绘相关资料分散在不同部门，无论住建部门还是测绘单位都难以收集到完整、可靠的房产测绘资料，无法掌握施工过程对房屋面积产生影响的各项变更，也就谈不上房屋面积与实际相符了。
借推进“多测合一”契机，扭转政出多门的状况，化解房屋面积争议。
诚然，房屋面积争议一直都是房地产领域面临的难题，也是人们普遍关注的问题。其主要原因就在于，测绘管理是以行政管理为基础来加以划分的，以致房屋测绘数据存在技术标准各异、数据应用矛盾等问题，严重影响房屋测绘成果的应用。房屋面积测量到底谁说了算，依然面临着诸多的问题。在部分地市，房屋测绘管理职责依然未能厘清，购房人对房屋面积的投诉也得不到合理解决。
房产测绘工作是一项专业性、复杂性极强的测绘工作，也是不动产测绘中非常重要的一项。要扭转房产测绘及房屋面积计算政出多门的状况，就要从机构职能、标准体系、数据共享等方面着手，推进不动产测绘的标准化、专业化，构建“多测合一”数据共享平台，实现测绘管理部门权责一致，测绘数据整合共享，消除管理标准、职责权限等方面的差异性。这是不动产登记改革的必然趋势。
本案例中，新区法院审核后，认为依据相关法律，房屋产权面积应按不动产登记面积确认，判决地产集团应按登记产权面积退还多收购房款。周先生的案件在当地引发了震动，该市随后结合“多测合一”的推进，启动了不动产测绘管理的改革。
作者单位：广西南宁市自然资源局
《中国不动产》2021年第4期
i自然全媒体
供图：何佳玲
编辑：黄俊飞
审定：李军晶
以上文章不代表本官微观点
仅供参考
·END·