景观设计抓住这些敏感点，让其他竞品都瑟瑟发抖！ / 开普饭

建筑有点料

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来源：园景人

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近年来，购房者对居住环境、生活品质越来越关注，在使用功能性、精细化品质上的需求不断增长。房地产开发中的“敏感点”涵盖设计、营销、施工、物业等多个方面，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。在不断满足人们日益多样化、个性化人居需求的同时，品质成为房企最为重要的核心竞争力。房企应从设计、工程、成本、物业等多个角度入手，找准着力点，切实解决客户敏感点，实现品质新提升。

而地产景观作为一种“营销利器”，用景观去”卖房子，拉价格”成为常态。

品质接近的楼盘，其价格往往因景观的差异产生10%-20%的差别，它所能创造的溢价越来越受到重视。

很多房企通过打造景观IP、网红盘、提高热度流量、形成竞争壁垒，景观这类知识也越来越受到更多地产同行重视。

那么说起地产景观，最有情结的应该是龙湖，众所周知，龙湖是最舍得在景观园林上投入的地产公司。可以说，是园林景观成就了龙湖。从名震地产圈的“五重景观“到突破升级的”五维景观“，一字差异，世界大有不同。龙湖在景观创新上走在前端，一直是同行学习、业主推崇的对象……

龙湖产品被大家认可的原因是什么？

无论龙湖哪个产品系，给你的感觉都是舒适而且非常美观的，因为龙湖总是会站在客户的角度去思考问题。龙湖所有的设计产品是根据客户敏感点来进行梳理的。

客户敏感点策划实施：每个项目都应理顺、确定客户敏感点，确定与交付标准配置的一致性，通过前期策划，辨析客户敏感点类别，确定客户敏感点的工艺工序以及材料标准，指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系。

对于客户敏感点要从技术和制度流程两个层面加以落实。

（一）技术层面的解决方式是就事论事解决问题，比如景观广场铺地材料在遇水情况下的防滑性是一个客户敏感点，从技术层面上的解决方式就是选材时选择防滑材料。有必要整理敏感点手册，不同部门、不同岗位明确应把控的敏感点，并列出技术层面上的解决方案。

（二）从制度流程层面的解决方式是：

（1）对设计敏感点，应在各阶段任务书中向设计单位明确提出，并在出图后由研发部、工程部各位专业工程师审图时重点核对和认真解决；

（2）对施工敏感点，应在施工阶段向施工单位和监理单位做出明确要求或提供大样做法，由项目部、工程部负责把关控制；

（3）对交房敏感点，分建筑业态整理交房共性问题集，做好预案，并向交房人员宣讲培训，用以应对业主提问、介绍后期装修布置方案引导业主解决问题；

（4）对“保健”性质的成本效益敏感点，应采用“消除或显著降低危害的最低成本原则”，因为此类问题解决得再好，并不能明显的带来积极的购买行为和居住满意度。对“激励”性质的成本效益敏感点，其成本控制原则应是“只要成本提高能带收益高于成本，提高成本就值得”。

敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。

目前，每个项目似乎都有N个敏感点，工作精力比较分散，面面俱到，面面不到，对真正重要的敏感点可能反而用力不足。

为了向敏感点分配更多的资源和精力，需要对那些可以标准化的设计元素、施工方案、营销手法进行固化，变成标准动作，对历史项目出现的一些不足进行系统总结，做到在新项目中不再出现同样的问题，也就是说：扩大这些“普遍矛盾”的范围，缩小和突显敏感点这类“特殊矛盾”的范围，让好钢用在刀刃上.....

所以，对于景观而言，钱一定要花到刀刃上，找到客户的敏感点重点投入。有房企针对景观敏感点做过调研，结果显示绿化植被、景观照明、小区道路是客户最关注前三个点。

房企需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。

对于高层客户而言，一方面离地面比较远，应该注重景观的视觉打造，做一些图案式布置，从空间结构、色彩等方面带给居民不同的视觉观赏效果。

而且多栋的高层建筑比较压抑，在高层组团的中部就应该采用低矮乔木灌木或疏林草地的做法，增加视觉通量。在靠近高层建筑周边采用密植或丛植的方法，拉高林冠线，与高层建筑相协调。

另一方面，儿童老人要有一个安全的活动空间。比如分龄打造的活动场所，就很受客户青睐。

景观的根本目的是为了满足市场和客户的需求，所以客户关注的内容，就要加大投入。

此外，对于重要的景观节点比如入口、人行道路等也是需要重点投入的。某标杆企业就规定，项目的展示区人流线至少200米。

而对于客户敏感部分，则要注重个性化，重点设计及打造。因为过于标准化会抹杀项目的个性，没有办法体现差异化，甚至会降低项目在市场的竞争力。

一、小区出入口

1.话说看人先看脸，之于景观，就是先看入口设计。如果真有那么些小特别，会让人不自觉想进来看看，入口的设计多样，给人不同的空间感受；

2、交通疏导是住宅小区入口设计的一个重点，组织好人、车的交通流线，是住宅小区居民生活井然有序的必要条件。入口交通与疏导功能被设计的流畅与否，会影响整个住宅小区的交通组织状况，并直接决定小区出入交通和城市街道交通是否相互通畅；

3、住宅小区入口的服务对象为人，因此住宅小区入口应从人的使用需求、视觉感受和心理感受出发进行设计，做到舒适、赏心悦目并且给予人安全感。在满足居民通行、交流、休息等基本需求的同时，从细节上体现文化氛围，以期满足人们日益增长的精神需求；

4、小区出入口、车库出入口有转角设置减速标志；小区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。

二、小区道路

1、道路空间特性直接受道路的形式及其周边的景观影响,同时也影响着居民的心理感受。道路空间通常应当具备三个方面的功能：交通功能；环境生态功能；景观形象功能；

2、小区道路入口设置小区总平面图；指引标识分人行及车行两个指示体系；标识设置应清晰，不应有遮挡物；

3、人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）；

4、根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜；

5、住宅区的道路通常按照居住区规划设计的理论,对应于相应的人口规模及用地规模来控制。主要针对车行路进行分级,住宅区道路的宽度则是按照其等级来确定的。小区级道路是居住小区内外联系的主要道路,道路红线宽度一般为10-14米,车行道宽度一般为5-8米。在道路红线宽于12米时可以考虑设人行道,其宽度在1.5-2米左右。宅间小路是指直接通到住宅单元入口或住户的通路,其路幅宽度不宜少于2.5米,连接高层住宅时其宽度不宜小于3.5米；