一次性付清,阶段式支付:共享产权房印花税怎么付最省钱?
为了降低民众买房的压力，帮助更多人实现有房的梦想，英国政府推出的“阶梯式”购房产权模式“共享产权房”在近年来越来越受关注。
这种渐进的买房方式，让购买者能够一点一点地获得房子的产权。同时，也让不少人有疑问，“共享产权房”在缴纳印花税的方面，是否也有什么不同之处？
先看一看，什么是共享产权房（Shared ownership）？
简单来说，购房者可以像以“买股票”的形式，先购买一套房子的“部份产权”，也就是25%到75%的产权。
购房者可以等到之后有钱了再一步步买回更多产权，直到拥有房屋的100%产权。
通过买下部份产权，购买者就拥有该套房产的使用权（也就是住在里面），但是需要支付房租给他或她的“房东”。
这个房东也就是持有剩余产权的人（通常是住房协会Housing association）。
所以，购买共享产权房（Shared ownership）的人通常每个月需要偿还：
１．贷款（例如你先买下25%的产权，这其中的90%是跟银行贷款来买的。那么你每个月自然需要按规定偿还贷款）；
２．租金（同样以你买下25%的产权为例，剩下的75%产权不属于你的，但你住在房子里，就等于是你租的。所以你需要支付这部份的租金）；
只不过呢，购房者通常可以用优惠价格来支付租金，也就是剩余产权的最高3%的价钱。
３．物业管理费（Service charges）：通常这些房产都会是公寓或者其他有公共区域的房屋类，因此会需要收取物业管理费。
关于这方面，以及共享产权房（Shared ownership）的申请资格等相关更多细节，可以参考《丽莎知道》曾经发布过的《买不起房还是能当有房族？想买共享产权房，你恐怕得先搞懂这些！》。
缴纳印花税？
对于想在英国买房的人来说，许多人应该都知道买房基本就会牵涉到印花税。
“共享产权房”自然也不例外。只不过这种“阶梯式”购房的方式，在缴交印花税上也会跟平常一般那种直接一次性买下一整套房的方式有些不同。
一般来说，共享产权房（Shared ownership）的缴付印花税方式可以被分成两种：
1. 一次性付清
2. 阶段式支付
“一次性付清”顾名思义就是购房者一次性把该缴交的印花税都给交了。
如果购房者选择用这种方式来交税的话，称作Market value election（市场价值决定）；也就是说，购房者需要缴交多少印花税，是根据购买当下该房产的“市场价值”（market value）来计算的。
而这个“当下”，指的便是购房合同上所写的价格。
因此，如果购买人选择了“一次性付清”，那么即便购房者在最一开始只购买了该房产的部份股份（比如说25%），还是要以该房产的“总价”来申报印花税。
只不过，如果当事人选择了一次性付清，这也就代表之后不论是当事人继续再买多少的股份，当事人都不需要再缴交印花税了（因为当事人早前就已经先交完了）。
不过需要指出的是，等到当事人一步一步地直到购买到（持有了）100%的房子股份之后，也就是拥有完整产权的时候，当事人这个时候虽然不需要再多付任何的印花税，但是依照规定还是需要填写一份印花税申报表（SDLT return）来告知税局。
而“阶段式支付”，当事人则是先以最一开始所购买的产权股份金额来缴交印花税；之后等到当事人继续购买股份，直到达到超过持有整套房子的80%的产权之后，当事人才需要继续支付印花税。
再解释地清楚一点，也就是说，当购买人首次买下部份产权，比如说是最开始的50%股份的时候，购买人需要根据这50%的房价来申报印花税。
接着如果当事人继续购买房子的股份，比如说又再购买了20%，那么这个时候当事人所持有的产权达到了70%；可是因为还没有超过整套房子的80%，所以这个时候不需要再多申报印花税。
然后，假如当事人又再买了20%的股份，那么当事人就总共持有了90%的股份；因此，当购买人所购买的那笔股份，正好使得购买人整体持有的股份超过80%的时候，那么这笔交易就需要被课征印花税。
也就是以这个例子来说，购买人需要为这后来购买的“20%”的股份申报印花税；并且从这里开始，当事人往后继续购买股份直到达到100%完全持有为止，购买人都需要继续申报印花税。
需要指出的是，选择“阶段式支付”的购买人，在每一个需要申报/支付印花税的节点上（首笔交易和超过80%股份的那笔交易以及那之后的交易），购买人都是需要填写一份印花税申报表（SDLT return）来告知税局的，不论在每个当下申请人是否并不需要交付任何的印花税。
看到这里，有些莎粉的脑中可能会有疑问；为什么会有不必支付印花税的时候呢？
很简单，首先给大家复习一下印花税的税率图↓
从附图中大家可以很清楚地看出来，对于非首次购房者（也就是不是First Time Buyer的购房者）来说，基本上购买住宅房产就是照着上面的税率走。
那么也就是说，如果购房者的房价不超过125,000镑（我们这里排除购买二套房/买房出租的情况来看），购房者这个时候是不需要缴交任何的印花税的（税率为零）；
这个时候，对于购房者比较有利的自然就是选择一次性付清了！因为按照当下的房价走，一次性付清等于不必支付任何印花税，未来也同样不需要再支付；购房者唯一需要做的就是同样必须申报印花税，把印花税申报表（SDLT return）交给税局，告诉税局自己不需要交印花税。
再举个例子，如果一开始的房价是160,000镑；然后购买者先买了50%的产权，决定选择阶段式支付。
那么，购买者首次交易的价格就是80,000镑。由于不高过125,000镑，所以这笔交易购买者并不需要支付印花税；但是，购买人仍需要缴交印花税申报表（SDLT return）给税局。
接着，购买者又再买了25%产权，这时候相加起来由于还没超过全部的80%股份，所以也还不必申报跟缴交任何印花税。
假设最后购买者再把最后的25%股份给买了，达到了100%拥有并且这笔交易也使得购买者总共握有的产权超过80%；那么这时候购买者就需要申报印花税。
而购买者实际需要缴交的印花税费为：
总房价（160,000镑）减去免缴的125,000镑，乘以2%印花税率（请见上面税率图参考），然后再除以4（因为最后的25%股份占全部的四分之一）；也就等于：
35,000乘以2%，除以4 = 175镑。
通过上面的例子我们可以看出，购买者希望选择一次性付清还是阶段式支付，最终还是要看计算起来，哪一种方式对于自己更加有利；如果实在不清楚应该怎么计算的话，建议大家尽早向专业会计师咨询。
最后提醒大家一点，今年稍早英国政府所公布的年度预算案（Budget 2018）中，英国财政部已经宣布，“共享产权房”的首次购房者，只要你的房价为50万镑或者以下，就可以完全豁免印花税（详细可以参考：《印花税利好新变化：首购族豁免扩大，换房族退税放宽！》）。
因此大家在计算印花税的时候，如果你是首次购房者的话，可以考虑进去这一点豁免的权利。
当然，印花税的计算还有更加细节以及复杂的部份，如果莎粉们对于这方面有任何问题，都应该及时向专业会计师咨询；