10万字民法典里，和房产有关的全在这里

作者/乔不丝    来源/真叫卢俊

《民法典》来了。
从此，离婚开始有30天冷静期，企业和学校不能不管性骚扰，盗版可能会让你赔到倾家荡产，禁止高利放贷，农村禁止索要彩礼，父债子还夫债妻还，都不合法......
终于，历时5年编纂，共7编1260款条文，总字数逾10万的《民法典》，这本我们社会生活的百科全书诞生了。
《民法典》法规内容覆盖了我们一生包括衣食住行，生老病死，成家立业，它涉及到有关房产的内容很重要，同时又比较分散一些，所以关键词我为大家提炼出来了，标红加粗如下：
更重要的是，关于买房《民法典》影响了什么，改变了什么，我们一条条往下看。
01
《民法典》创立了一项新的权利：居住权。
关于居住权的最新规定，如果你还不知道，未来买房可能会吃大亏。因为它的出现，定会干扰到你房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等。
什么意思呢？
《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。
比如，在夫妻离婚后，可以为另一方设立居住权，家庭成员和亲属间，因为分家析产共同生活等原因，甚至在长期为家庭提供服务的保姆也可能产生居住权，比如苏大强和蔡根花。
电视剧《都挺好》中有这样一幕，年岁已高的苏大强名下拥有一套独立的房产，他想把房子留给自己的子女，但是又不想让照顾自己多时的保姆蔡根花被儿女赶走，把他愁坏了。
2021《民法典》出台后，现在苏大强可以将房屋的居住权给保姆蔡根花，这样蔡根花可以在苏大强过世后，继续居住其房屋直至死亡，居住权消失。
《民法典》规定，居住权的设定可以通过两种方式，合同约定或遗嘱设定。拥有居住权的人，不仅仅是房主的保姆，还可以是朋友，楼下卖水果的卖煎饼的，甚至小三...
居住权制度，虽然体现了房产的居住属性，但也让那些房子失去了很大一部分商业价值。
可以想像一下，一个和房子产权没有关系的人，却可以合法的居住在你的房子里，甚至一辈子，房子还有人愿意买？
设立居住权的房子是难以交易的，因为买房无法住进来，还不能把别人赶走，这样的房子在二手房市场里，就是存在缺陷的，谁会买一套有权利缺陷的房子呢。
同时继承人继承房屋时，也无权要求居住权人搬走，只能等居住权限到期，或者居住权人去世后，才能行使完整的房屋权利。
2021年前交易的房子，都是没有设立居住权的，但未来可能会发生变化。
所以，对于买二手房的客户来说，交易之前一定要记得查清楚，到底这个房子是否被设立了居住权，需要更加细致和慎重，否则之后的麻烦会不断。
买二手房，最好别买已设立了居住权的房子。
02
一锤定音，住宅70年产权期满自动续期。
终于终于，民法典将住宅70产权到期，自动续期这件事终于落地了！这对于房屋产权人的合法权益来说，受到了更为完善地保护。
《民法典》细化住宅建设用地使用权的自动续期规则《物权法》规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。
所以这样看来，住宅的70年产权是自动续期的，但是需要交一笔费用，至于费用多少，还没有明确规定，但是这仅仅是对70年产权住宅的房屋产权人，如果是商住，或者商办类型的物业，目前产权到期后如何界定权益，还没有正式法律保护。
等于说，买70年产权住宅，产权到期了房子还是你的，但是40年的商业公寓，还没个说法！
03
已经抵押的房产，可以不解除抵押直接办理过户。
买房一般都会通过银行借款，银行会要求办理房产抵押手续，也就是说，我们什么时候还清银行的钱，银行便可以为我们解除抵押，同时，房产也可以上市进行销售。
而《民法典》第406条规定，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。
这也是今年民法典的一大新规则，未来二手房交易量一定会因为这个规定，成交量大幅度地攀升。
04
客户跳单，也要支付中介费。
根据《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。
由于中介合同可以随时终止，房屋中介费又很昂贵，在上海一套1000万的房子，中介费高达二三十万。
有时不免会有买家为了逃避支付报酬的义务，故意拒绝中介人已经完成了的中介服务，而后再与因中介而认识的第三人订立合同，这就是我们常说的跳单。
《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
跳单的委托人依然要向中介人支付报酬，看到这一条款最兴奋的应该就是为客户跳单苦恼已久的房屋中介们了吧。
其实，如果提供了有价值的服务，跳单对于中介们来说，真是伤害太大了，作为社会的一份子，他们的权益也需要法律的明文保护。
05
妻子有权要求小三追回财产，全职妈妈离婚有赔偿。
说得直白一点，婚姻期间，丈夫背着妻子在外面找小三，并给小三买车买房，侵害了妻子对共同财产的平等处理权，妻子可以通过两种方式维权：
1、起诉小三，认定赠予行为无效，要求小三返还财产；
2、起诉丈夫离婚，并且要求丈夫净身出户，因为丈夫行为属于转移夫妻共同财产行为，离婚时丈夫必然少分或者不分财产。
全职妈妈如果离婚，可以请求另一方进行补偿。
根据《民法典》1088条规定，夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。
关于婚前父母出资帮子女买房，属不属于共同财产呢？
《民法典》规定，如果没有和子女订立书面或者公开的字据约定，那么结婚后男方在房本上加上女方名字，离婚时会所谓双方共同财产，平均分割；但如果房本上没有加上女方名字，将属于个人财产，男女反之也是如此。
06
小区公共部分广告收益，归业主共有。
如今城市里的住宅楼，基本上都有配套电梯，这给居民上下楼提供了便利。
但不知从何时起，小区的电梯里放置了各式各样的广告，而由此带来的广告收益归属也存在着诸多争论。
比如一个小区共有8栋楼，每栋楼有3个单元，每个单元有2部电梯，那么小区的68部电梯里，那些广告收益一年有多少？钱都去哪儿了？
（图片来源网络）
并且，随着小区入住的业主越来越多，电梯里面的广告也增多了，很多这些在小区公共区域设立的广告，并未经过业主同意。
最后的广告收益和支出，结余等等，也没有告知所有业主。物业公司不是找各种理由搪塞，就是从未向业主公布过电梯广告的收益情况，这笔收益最后成了糊涂账。
《民法典》进一步加强了对建筑物业主权利的保护，明确了公共收益的归属。第274条规定，小区内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施属于业主共有财产。
所以，电梯属于小区公共设施，当然属于业主共有财产。
其次，《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。包括小区外墙广告也是如此。
同时，广告收益应当及时向业主公示。
现实生活中，由于大多数小区没有成立业主委员会，加上业主法律意识不强，物业公司将电梯广告收益情况隐瞒不报，私自支配这笔收益，已经成了普遍现象，许多业主对该部分收益的去向并不清楚。
《民法典》实施后，希望小区物业公司能够增强法律意识，依法将电梯广告等公共区域的收益及时向业主和业主委员会公布。
所以，你家小区的电梯广告和外墙广告收入，是属于全体业主的，物业公司一定要公布收支结余明细，以后上门找物业理论这事，业主可以拿出《民法典》作为自己有力的法律后盾。
同时《民法典》关于小区物业还有几个规定：
1、高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理；
2、物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；
3、炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。
07
租房合同有效期间，房东卖房，租客可以继续住。
根据《民法典》规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
这意味着，如果租客与房东签订了2年的租房合同，但是房东在这2年内却把房子卖了，此时的房屋所有权变更，并不影响之前的租赁协议，租客可以继续住，直到租赁合同期满为止。
以后，在租房合同有效期间，再也不担心房东突然卖房了，对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。
08
《民法典》与时俱进地，对遗产继承人的范围进一步扩大和明确。
因为如今单身率，丁克家族数据的居高不下，很多房产可能面临，无人可继承的情况，所以明确了以下几种人，可以继承遗产。
1、侄子侄女可以继承叔伯遗产；
2、出嫁的女儿，有平等的继承权；
3、胎儿有继承权，遗产分割保留其份额；
4、城镇户口子女，能继承农村户口父母的房子。
出生胎儿有权利继承遗产，侄子外甥可以继承叔伯的遗产，不必收回国家，不仅如此，出嫁的女儿，也拥有遗产继承权，不尽孝者，不分或者少分遗产。
适应当下国情和社会变化，可谓是《民法典》最大的亮点。 END
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