新春回顾 | 万达、凯德、华润...它们是如何站稳“头部位置”？

年廿九，除夕将至，旧岁将除。值此新春来临之际，赢商网祝愿所有的商业地产人，新春快乐，万事如意！

回看2020，不容易的大环境里似乎也藏着小惊喜。商业地产行业在市场的激流中，破浪前行。

今年农历新年期间，赢商网如约推出“新春回顾”系列，为假期奉上干货，也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”系列的第一篇“头部企业研究”。

头部企业往往是走在市场前沿的领航者，即使在多变的环境中，也表现出强大的韧性，其背后出众的经营能力值得业内探讨与学习。

2020年，我们聚焦了凯德、龙湖、华润、万达、万科、大悦城、砂之船等多家头部商业地产开发商，对它们的增长秘诀进行了深度研究。

01

凯德

存量“神改造”，十年稳增长

凯德商用中国信托（CRCT）近两年的资产调整动作不断，不同资产进退间，CRCT的NPI（物业经营净收入=物业经营收入-物业经营支出）在波动中稳步上扬，2010-2019十年的复合增长率达到8.13%。

漂亮数值背后的凯德，无不透着“地产开发+资本运作”的运营内功。无论是甩手出清不良资产，还是“爆改”增值，CRCT都是在“发展基金储备开发项目-私募基金收购培育物业-物业成熟产生稳定现金流，打包或注入REITs退出”这一资管策略内伸缩延展。

• 凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京：精准调整，以业态关联度带动运营效率的提升

望京项目精耕周边社群，基于调研数据下的消费者画像，做了针对年轻白领尤其是女性消费的相应品牌调整。西直门项目则侧重年轻潮流消费，近年来持续引进网红品牌，如奈雪的茶、M.A.C、西西弗书店等，还携手百事推出概念店。

• 凯德七宝购物广场：全面调改，打出差异化

• 切分大门店，提升小铺率

• 优选品牌，提升L1层租金

• 开发屋顶空间，增加租赁面积

• 针对年轻家庭，扩容教育业态

凯德如何做存量“神改造”？

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02

龙湖商业

回报率7%背后的资本游戏

龙湖集团CEO邵明晓曾表示，商业地产是资本成本的游戏。

过往10年，龙湖每年投到商业的资金基本在“回款的10%”这一标准线下。这一标准的设立，不是在项目层面寻求现金流平衡，而是从公司层面将可分配的现金流用于积累投资物业资产。优点是投资物业可作为风险蓄水池。

如此背景下，龙湖的独属商业路径也让其保持稳增长：

• 把商业地产视为独立考核业务单元，有完整资产管理和运营体系。这也让龙湖近6年的商场回报率均保持6%以上，且整体呈上升趋势。

• 财务理性，借贷成本长年低于5%。龙湖是行业内少数没用过非标，没做过前端融资的开发商，这让它长年保持60%以下的净资产负债率。

• 没有跟投泛化，合伙人业绩不与单一项目挂钩。龙湖实行了限制性股份激励计划，而合伙人通过层层卷积选举产生，与公司整体业绩挂钩，具有明确的权责和考核标准。

龙湖商业稳稳当当的成绩单

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03

华润

分拆物管商业上市寻增长点

去年12月9日，华润万象生活（1209.HK）正式登陆港股，上市首日总市值即达616亿港元，当之无愧的商管上市公司“大哥大”。它的典型意义，不仅限于规模，更在于运营效率。

不同于现有物业公司，华润万象生活采用“物业+商管”的模式，可保证其在对接母公司资源同时并购扩张；同时进行轻资产扩张，输出品牌管理。

数据显示，商业运营及物业管理服务分部的毛利占比近7成，商管费单位收入达90.27元/㎡。已经超过住宅物业成为其主要的利润来源。背后的支撑力，包括：

• 强运营管理：驰骋商业地产江湖16载，手握丰富运营管理经验及项目数据；

• 强品牌：“万象”系列已成国内高品质、高口碑、高定位的稀缺品牌；

• 产业链整合：资源要素溢价及技术创新。

华润万象生活的超强盈利能力

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04

大悦城

玩转精细化运营与金融布局

经过13年的积淀，大悦城已修炼出了一套商业运营的功夫，具备规模化复制的可能。完成重组半年后，大悦城便敲响了“快跑”的鼓点：

• 大悦城战线从原来的“一二线核心城市”，扩张至“一线核心-二线中心-三线省域中心”；
• 发力“城市更新、存量改造”，目标是“3-5年内持有性项目及销售型项目都将超过50个、冲击千亿阵营”。

保持快步调，大悦城这几年依旧走在“大资管”计划的路上，战略核心是加快资本循环，且贯穿于大悦城商业项目投-融-管-退各环节。但行动归行动，关键是要把账算清楚。

为了实现租金（收益）最大化，大悦城常用打法有：

• 推IP主题活动，吸引客流。
• 提升消费价值，重视长尾客群。进一步增强高频会员购买力和黏性。

• 收租模式：固定租金、商户流水抽成，二者取其高。从披露数据看，大悦城租金收入占营业额比重在10%-16%之间，保持稳定。

大悦城“狩猎”下半场