最高院案例研析之房屋买卖合同纠纷——违约行为的认定
摘要：在房屋买卖合同纠纷中，各方争议焦点往往并非重大违约事项，而是基于合同细节约定而产生的违约行为，如逾期履行合同义务，不完全履行合同义务等。在这类纠纷中，各方的履行行为是否构成违约、违约责任的承担方式和计算，往往存在着争议。阅读本案，或有所思。
一、案件基本情况
案件名称：肖某与云南公司房屋买卖合同纠纷再审案
审理法院：最高人民法院
案号：（2016）最高法民再417号
判决时间：2017年12月12日
是否维持一、二审判决：否
二、案件事实
案情简介：2007年7月3日，肖某与云南公司签订《商品房购销合同》，就付款、交房、产权证办理、违约责任进行了约定。
1、房屋价款：382万元，肖某已如期支付；
2、交房：2008年1月20日，双方签订《补充协议》，约定双方一致同意于2008年5月31日办理房屋交接手续，2008年5月10日，肖某向云南公司出具《收条》，实际接收了诉争房屋；
3、产权证办理：《商品房购销合同》第十二条约定：1.云南公司负责在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；2.肖某需在交房时向云南公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托云南公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续；3.云南公司需在肖某向云南公司提供房屋产权登记所需的全部资料、书面委托书和税费之日起120天以内为肖某办理房屋产权登记手续；4.如因云南公司原因，肖某未能按本条约定取得产权证的，按合同第九条第一种方式处理。
产权证办理履行情况：2012年5月22日，肖某向云南公司交纳配套费25000元，交纳契税114720元，并交纳了维修基金。2012年5月10日，肖某与肖某华签订《委托书》，委托肖某华全权办理诉争房屋产权登记的相关事宜。2012年5月22日，肖某华向云南公司出具《房屋产权登记委托代办协议书》，委托云南公司办理诉争房屋的产权登记。
4、违约责任：第九条第一种处理方式为：云南公司（甲方）如未按合同第七条约定的时间交房，则“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，逾期90天后，云南公司“按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”
三、当事人诉讼请求
肖某诉讼请求：1、判令云南公司为肖某办理诉争房屋的产权证；2.判令云南公司向肖某支付逾期办理产权证的违约金。
四、案件争议焦点
争议焦点：1、肖某诉请逾期办证违约金是否有事实和法律依据及违约金数额如何确定；2、肖某诉请办理房产证登记手续有无事实和法律依据。
一二审判决：全部驳回肖某诉请
五、最高院观点
1、逾期办证的主要原因在云南公司，其应当承担违约责任。
本案中，根据《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，为肖某办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，云南公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门；第二，肖某需要向云南公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托云南公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。第一项为云南公司需要事先完成的事项，第二项为肖某需要事先完成的事项。双方当事人对肖某是否已经提供办理产权登记所需的全部资料和税费存在争议。在再审庭审中，云南公司主张房屋办证需要以下资料：不动产产权登记申请表、房屋买卖合同原件、维修基金专用收据、契税完税凭证、购房者身份证明、银行提前还贷证据。综合上述情况，本院认为，云南公司作为房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务。从肖某履行自身义务的情况看，其已于2012年积极向云南公司提交办理产权登记所需的资料和税费，并委托云南公司办理相关手续，但云南公司并未提出证据证明其于2012年肖某提交材料时，已经向肖某说明委托手续或者所需资料是否存在问题。因此，2012年肖某已经积极履行了自己的主要义务。但是，云南公司并没有完成其应当事先完成的事项，即没有将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门。这一事实云南公司在再审庭审中予以认可，并确认案涉房屋的初始登记尚未完成。综上，肖某未能按约定取得产权证的主要原因在于云南公司，云南公司应当按合同约定承担违约责任。
2、违约金从云南公司应当为肖某办理房产证截止期限次日起算。
本院认为，根据当事人约定，由云南公司办理产权证有两个前提条件，即云南公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房产行政主管部门，而肖某需要向云南公司提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托云南公司办理房屋产权登记申请手续和房屋产权登记手续。缺少前述任一条件都无法由云南公司办理产权证。双方当事人均认可肖某于2012年7月2日完成了房屋维修基金交付义务。由于云南公司没有证据证明其已及时告知肖某是否尚缺资料或者委托手续是否存在问题，至此，可以认为肖某已经基本履行其义务。因此，根据合同约定，云南公司履行办理房屋产权登记手续义务的期间为2012年7月2日起120天以内，即应当在2012年10月29日之前为肖某办理房屋产权登记手续。逾期办证违约金应当从2012年10月30日起计算至涉案房屋产权登记实际办理完毕之日止。
3、经法院与相关部门核实，涉案房屋具有办证可能性，故予以支持。
六、涉及法规
1、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3、《合同法》第一百一十四条第三款：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高院判决：撤销前两审判决，判决云南公司于判决生效之日起30日内为肖某办证，并承担逾期办证违约金。
七、隔案观法
本案是一个非常典型的，也是一个非常艰难的房屋买卖合同纠纷案件。在昆明市中院和云南省高院均驳回肖某全部诉讼请求的情况下，肖某向最高院申请再审，并取得了成功。原因在于最高院对于本案事实进行了抽丝剥茧的分析，并综合了昆明中院和云南省高院查明的案件事实，同时结合合同的整体约定，从肖某在办证过程中应当履行的合同义务约定中跳脱出来，发现了云南公司在肖某履行义务之前，应当先行履行的义务，且在肖某履行义务的过程中，云南公司有一定的协助和通知义务。据此，虽肖某履行义务并不够完善，但一方面已经履行了主要的合同义务，尚未履行的是次要的合同义务；另一方面，云南公司的义务约定在前，肖某的义务约定在后，在云南公司确认事实上办证时间因相关部门原因需向后延迟的情况下，不能苛责肖某完美履行义务。