中鼎 |【财税热点】房地产企业利息支出的涉税处理

房地产企业较其他行业而言资金相对密集、借款利息开支较高，同时又具有周期性长、存货规模大的特点，所以借款利息的支出对于房地产企业来说至关重要。

说起利息费用必谈的有两个核心问题：

1、 利息费用资本化与费用化

根据《国税发[2009]年31号文》第二十一条规定：

企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

根据《企业会计准则第17号—借款费用》中规定：符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。

从上述规定可看出，房地产开发在产生借款费用时应区分资本化与费用化，资本化的利息直接计入开发成本，费用化的利息直接可在企业所得税前扣除。

2、 区分利息费用资本化与费用化的时点

根据《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的固定扣除。

根据《企业会计准则第17号—借款费用》第五条规定：

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1） 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本

化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可食用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

从上述规定可看出，房地产开发企业资本化开始的时间为：取得开发项目的起始时间，即从获得土地使用权时开始借款费用的资本化；资本化结束的时间为：开发项目的竣工验收时间。

搞清楚了最基本的概念，利息费用从以下三个方面进行分析：

一、 向金融企业借款

金融企业包括银行性金融机构（如：除中国人民银行以外的各类

银行）和非银行金融机构（如：保险公司、当铺、信用社、信托投资公司和财务公司等）。    房地产企业向金融企业借款，利息费用涉及以下税种：

1、增值税：根据财税[2016]年36号文规定——购进的贷款服务所支付的贷款利息不得从销项税额中扣除；纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

2、企业所得税：根据国税发[2009]年31号文——企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

3、土地增值税：根据国税函[2010]年220号文——财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

二、 向非金融企业借款

房地产企业向非金融企业借款（包括个人，即自然人）的利息费用涉及以下税种：

1、增值税：参照<向金融企业借款>处理；

2、企业所得税：根据《企业所得税法实施条例》规定——非金

融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不允许扣除。

同时要注意非金融企业首次支付利息，进行税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明：

a.哪一家金融企业：b.同期同类贷款利率水平是多少：

在同等贷款期限、额度等条件下，金融企业对某些企业提供的实际贷款利率或公布的同期同类平均利率。

案例：2019年1月1日甲房地产企业向乙、丙两个非金融企业借款。（同期银行贷款利率为6%）具体借款情况为：

（1）向乙公司借款2000万元，利率为7%，付利息140万元。

分析：利息140万元>2000*6%=120万元，所以向乙公司借款可以扣除的利息为120万元

（2） 向丙公司借款3000万元，利率为5%，付利息为150万元。

分析：利息150万元<3000*6%=180万元，所以向丙公司借款可以扣除的利息为150万元。

3、土地增值税：根据国税函[2010]年220号文——财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

三、向关联企业借款

关联企业是指在资金、经营、购销和其他利益等方面存在控制关系的企业。

房地产企业向关联企业借款产生的利息费用涉及以下税种：

1、增值税：参照<向金融企业借款>处理；

2、企业所得税：根据财税[2008]年121号文——在计算应纳税

所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：其他企业——2：1；

债权性投资：如买债券、借款等单纯还本付息的投资。权益性投资：如买股份等长期持有权益的投资。

案例：D房地产公司接受的全部权益性投资200万元；2019年1月，D房地产公司以10%年利率从C公司借款600万元且是唯一的借款。请根据税法规定，计算D房地产公司可以扣除的利息支出。（假设C公司为非金融企业，与D房地产公司具有关联关系；银行同期贷款利率8%）

分析：债权性投资:权益性投资＝600:200＝3:1，3:1＞2:1；

因此在600万元中只有400万元涉及的利息支出可以扣除。400万元×10%＝40万元＞400万元×8%（32万元）；

因此该企业只有32万元利息可以扣除。

3、土地增值税：参照<向非金融企业借款>处理。

来源：中道财税