房市漫谈之江门，​三四线城市范例

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十六篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

不少江门的朋友私信我让我写一写关于江门的房地产分析，本文借着江门篇，同时也会写一写我对大湾区的一些浅见。

同时本文也可以拿来当中三四线城市对比研究范例，如果我没有写您所在的城市，而您所在的城市和江门类似，那么可以拿江门作为模板分析一下您所在的城市。

粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成，总面积5.6万平方公里。说是粤港澳大湾区，实际上就是希望香港、深圳和广州向四周辐射，合理规划产业布局，带动周边发展。

遗憾的是，江门是大湾区中唯一一个与这三座城市不存在接壤的城市。古语有言：近水楼台先得月，江门由于被其他城市隔断了与上述三城的联系，肥水即便流到江门，估计也所剩无几了。

即便如此，最起码江门是拿到了大湾区这个名头，有总比没有强。而且，因为这个名头，在招商引资和卖地卖房子方面也大有裨益。

我个人认为珠三角一体化其实有没有“粤港澳大湾区”这个名头都是既定事实，经济向城市群发展在发达国家已经有先例，从产业布局和协同发展来看也是必走之路，所有个人认为并没有多少实质性的新意，只不过相当于把“珠三角一体化”换了个名字叫作“粤港澳大湾区”。

虽然文件上要以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，懂的人自然懂，其实重要的引擎只有三个，因为澳门的体量太小了。

说到江门的房价，中国房协最新数据显示，近一月市区均价为9515元每平米，目前挂牌数量是4235套；而二线优秀城市长沙的市区均价为11514元每平米，挂牌数目是1.06万套。

怎么说呢？这两座城市相差悬殊，但是江门的价格几乎追上了长沙，差距仅有大约2000元。但就城镇居民人均可支配收入方面，长沙比江门高43.05%，房价泡沫是无疑的，主要看要跌多少了。

江门房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

最新两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！

随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！

1、人口方面

2019年末，江门市户籍人口数量为400.11万人，相比2018年增加1.20万人；2019年江门市年末常住人口为463.03万人，相比2018年增加3.21万人。

同时拉长时间线来看，过去5年江门的户籍人口和常住人口都没有较大增幅，总体上保持平稳，人口的增长是与产业布局息息相关的，考虑到江门本身产业布局也不具备明显优势，未来人口估计不会有明显增长。

2、经济方面

首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。

2019年，江门市地区生产总值为3146.64亿元，按可比价格计算，比上年增长4.3%。分产业看，第一产业增加值254.23亿元，增长6.3%；第二产业增加值1352.54亿元，增长2.5%；第三产业增加值1539.87亿元，增长5.8%。三次产业结构为8.1∶43.0∶48.9。整体来看，去年江门的经济数据比较暗淡，远远落后全国平均水平。

工业方面，2019年全市规模以上工业增加值1041.95亿元，增长仅为1.5%。分经济类型看，国有及国有控股企业增长25.6%；外商及港澳台商投资企业增长7.2%；民营企业下降4.8%。江门是一个以工业立市的城市，而且是民营经济为主，但是19年的工业数据显然不好看。

投资方面，投资是区域经济发展后劲的重要“标尺”。2019年，江门固定资产投资相比2018年增长8.3%。从投资结构来看，全市第一产业投资增长19.2%、第三产业投资增长17.4%；但第二产业投资下降5.0%，其中工业投资下降5.0%，制造业投资下降3.6%。

作为一个老牌工业城市，工业立市的江门在工业的后发动力上肉眼可见的乏力。不仅如此，从过去几年的固定投资增速来看，江门整体的后劲疲软是需要格外警惕。

然而，虽然固投乏力，但是全市房地产开发投资却高歌猛进，2019年房地产开发投资总额717.45亿元，比2018年增长24.8%。

总结：

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面，三四线城市的江门在抢人大战估计不会有什么好的战绩，过去几年的人口数据比较平稳，处于微弱增长状态，但是长期来看，全国人口老龄化和负增长不可避免，长期看江门的人口不具备较好的前景。

经济方面，过去的数据已经表明不甚理想，这还不是最重要的，重要的是第二产业降速明显，而且后继乏力。产业布局本身没有优势，在吸引人口方面更加是雪上加霜。

政策，更不用多说了，刀架上脖子也不可能放水给房地产，因为那是一条必死之路。

虽然江门是大湾区，但是大湾区明显是旧酒换新瓶，珠三角一体化本就是大趋势，而不能归功于大湾区帽子这个帽子，没什么新意，只不过给了人一波炒作的概念。

对比良心之城长沙，江门合理房价6k左右，不建议朋友投资，刚需的朋友务必谨慎上车，即便买也要买在核心区。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。