房市漫谈之广州，​非典型一线城市（上篇）

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第八篇·上篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

1、非典型一线城市

在2019年分享的旧文《关于房地产的未来趋势，看这篇文章就够了》里我曾说过相较于其他三个一线城市，广州是一座非典型的一线城市。

北京和上海不用多说，全国唯二；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

首先，建国以来，广东作为南方政治经济文化中心，其实和南京、武汉、成都、西安的定位是差不多的，他们各自都是所在地区的中心城市，是国家大棋盘上的基本点。

因此，这些城市都得到了国家的重点扶持，最明显的证据就是所在地的国营经济占比明显高于民营经济，经济发达的广州也不例外，目前广州的民营经济GDP占比才40%左右，这一点和南京、武汉和西安基本一致。（需要注意的是，最近几年成都大力发展民营经济，民营经济发展很迅速，目前基本上和国营经济对半开了）

广州的优势是：其不仅是南方的政治经济文化中心，而且也是改革开放的前沿阵地。

广州如果仅仅是南方的政治经济文化中心，估计会和成都、南京、武汉差不多，若是地理位置差点儿，那将会是西安水平了。好在，广州不仅是南方的政治经济文化中心，自身也是位于改革开放前沿阵地，因此也是改革开放最先受益的一批城市。

改革开放的第一批次试点城市总共有四个，其中三个在广东，这四个城市分别是深圳、珠海、汕头和厦门。当初改革开放，最重要的就是要吸引外资来发展经济，而外资和大陆的桥梁就是香港，正所谓“近水楼台先得月”，深圳才当仁不让成了发展最迅速的城市。

而且，由于外资太多了，深圳一个城市不能完全消化。因此，消化不了的资本就会向深圳周边溢出，这才会有外资纷纷跑去东莞、佛山和惠州等地投资。而当此时，广州作为南方的政治经济文化中心，外资也不会视而不见。虽然广州不是改革开放第一批试点城市，但是第二批名单中并没有被落下。

2、对比深圳

由于身处改革浪潮的前沿阵地，最先接受外面的经济发展方式的影响，广州也进行了相应的产业布局，但是相较于深圳，广州的布局偏老派，比如汽车制造业、房地产行业、电子化工业等，在高新科技以及金融产业布局不足。

最明显的是没有行业头部企业，比如深圳有腾讯、华为和中国平安。广州虽然也有一些不错的公司，但是和深圳相比，逊色不小。

从上市公司市值前十名的对比（注：2019年3月份数据，引自中国基金报），也可以看出目前广州在企业质量上落后深圳不少，其中深圳还有一个巨头华为并没有上市，据推算，华为市值2万亿左右。深圳市值前十的公司市值全部超过千亿大关，而广州只有4个公司市值超过千亿，市值最高的是恒大地产。

当然，这也不能完全怪广州不争气，有些东西是可以凭借自己努力获得，然而有些东西却不能，得看命。比如深圳的深交所，这不是广州努力就能获得的，归谁得看国家整体谋划。而且，改革开放的政策倾斜力度上，深圳得到的政策扶持也不是广州可比拟的。

除去北上深，广州在上市公司方面还是很有优势的，远超其他城市。不过杭州是个例外，由于杭州存在阿里巴巴这个bug，所以广州上市公司的总体市值并没有杭州高。

广州GDP在2016年首次被深圳超越退居第四后，近几年两市之间的差距越来越大，2019年广州GDP比深圳少了3298.4亿元，值得注意的是2019年深圳GDP新增就甩开了广州约2000亿，由于产业布局差距，未来几年两市差距可能越来越大。

这样对比下来，广州可能越来越不像一线城市，但是也明显领先其他二线城市。

3、其他对比

2019年广东省GDP总值107671.07亿元，而且深圳和广州加起来就有50555亿元，占比超过全省一半。如果算上佛山和东莞，那么珠三角四市占全省GDP比重为65.7%，全省排名第5的惠州和第4的东莞差距巨大。广东省虽然贵为10万亿GDP大省，但是贫富差距较大，相当于全国的缩影。

相较而言，GDP稍微落后广东省的江苏就好多了，GDP排名前2的城市占全省总量不超过3成，排名前四的城市加起来占全省比例为54.5%，也远小于广东，排名最后的宿迁GDP都达到了3000亿级别。居民可支配收入方面，江苏整体也好于广东。江苏能够“散装”不仅仅是出于傲气，也来自于自身实力。

以上差距也有一部分原因是因为广东省划分的地级市比较多，所以导致GDP比较分散，但是无论怎么说论发展的均衡度，广东省确实是不及江苏的。

考虑到深圳是计划单列市，以及作为改革开放标杆的特殊性，已经相当于半个直辖市了。基于此，假设将深圳的经济数据从广东省拿走，再看看广州的一些数据，如果排除深圳的数据，那么广州市GDP在全省占比为29.3%，也就是广州市在广东省的首位度为29.3%。同类城市，武汉、成都、西安首位度分别达37.4%、36.5%和36.1%。广州基本上和其他同类城市差不多了。

如果广东省除去深圳，那么广州市在广东省的处境就像极了同类城市武汉、成都和西安在省内的处境。也属于集中全省资源发展省会城市，不过因为广东省位置比其他省更好，所以可以额外带动佛山和东莞也发展起来。

也正因为广州市位置比武汉、成都好，所以广州市GDP可以领先他们约6500亿，这领先的6500亿GDP实质是广州市的优越地理位置给其带来的溢价。同样地理位置优越的还有苏州，2019年苏州GDP为1.9万亿，广州市领先约4500亿，为什么苏州落后于广州市呢？只因为苏州不是江苏省省会，而广州市是南方的政治经济文化中心城市，因此广州领先苏州4500亿GDP是广州作为区域中心城市带给其的溢价。

往细划分，再比如作为广州三大支柱产业之一的汽车工业，2018年广州的汽车工业总产值（包括整车、汽车零部件等）突破5400亿元，占全市工业产值的比重突破30%；同为汽车重镇的武汉，2018年汽车及零部件产业产值达4000亿元。虽然武汉落后广州1400亿，但是考虑到广州的整车产量远大于武汉，也属正常。

4、总结

如果进行更多维度对比，你就会发现广州和其他传统二线城市很像（注：以后有时间再详述广州情况），广州的产业布局基本上和国家在几大区域中心城市的布局没差，而且都是国营经济明显比民营经济要强。

只不过，相较于其他区域中心城市，广东省的位置更优越，以至于广州市的实力要明显强于其他城市。

广州GDP位于前四是事实，但是2019年，重庆的GDP仅落后广州22.83亿元。为什么就没人说重庆市也是一线城市呢？因为客观因素，重庆市虽然名义上称为市，实际上和省无异，人口3100万、面积约8.24万平方公里。

即便过几年重庆市的GDP超过了广州市，也没人会真的认为重庆市就迈入一线城市之列了。相较于重庆市，广州市的情况比较复杂，看着是一线城市又不像一线城市。

总的来说，广州市在我看来就是超级加强版的明星二线城市，类比南京、杭州、武汉和成都。广州是位于北上深和明星二线城市中间的非典型一线城市。

如果弄明白了广州市是加强版的明星二线城市（非典型一线城市），那么就很容易理解，为什么广州的房价基本上和杭州以及南京差不多了！

友情提示：关于对广州房市的走向分析，详见下篇！