李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—6
李云亮讲座：业主物权（建筑物区分所有）—6
文/李云亮
大家好，今天是业主物权（建筑物区分所有）积腋成裘，小讲，第六讲。
今天开讲周树基的《美国物业产权制度和物业管理》。一点一点地讲。为什么？
一个原因是，世界各地对于建筑物区分所有，没有统一的称呼。
就说周树基，他是1999-2001在美国留学期间开始实地考察并着手准备写作此书。那时，中国物权法草案还是《中华人民共和国民法（草案）》“物权篇”，即物权法草案初稿。
全国人大对物权法草案的初审在2002年。也就是说，周树基准备这本书，与国内物权法草案初稿同步。
周树基在美国留学、考察之后，回国于2004年成书。那年对应我们的《物权法（草案）》是二次审议稿。
周树基这本书2005年出版，对应我们的《物权法（草案）》是三次审议稿，也是物权法草案向社会全文公布征求意见稿。
我大概能体会到周树基的紧迫心情。赶紧去留学。赶紧回国出书，介绍美国物业产权制度和物业管理。
我要说，周树基没有使用“建筑物区分所有权”这个国内确定使用的法律概念，而是“区分所有物业产权”这个概念，这有其超前的历史原因。
周树基的“区分所有物业产权”，对应该书英文目录是Condominium Ownership，这就对我讲解周树基这本书奠定了准确的概念对应基础。
概念准确，不要大概其，这是科学思维最基本的学术要求。
综观世界各国，唯独中国内陆的“建筑物区分所有权”学究味浓。
比这个概念的发明地，日本还要学究得多。别看多一个“权”字后缀，学术上那不是只须增加几行解说词，几乎需要另起一篇论文。
日本法律名称《有关建筑物（的）区分所有之法律》（建物の区分所有等に関する法律）。日本说“建筑物区分所有”。我们说“建筑物区分所有权”，令人头痛，结果还要戴帽“业主的建筑物区分所有权”才能通过，又笨又傻。
美国称Condominium，直接汉译是共管公寓。对口汉译就是我们的“建筑物区分所有”或者“建筑物区分所有权”。
英国说residential property。直接汉译是住宅物业。对口汉译也是我们的“建筑物区分所有”或者“建筑物区分所有权”。
香港用property。直接汉译是物业。对口翻译也是我们的“建筑物区分所有”或者“建筑物区分所有权”。
德国用The Ownership of Apartments（das Wohnungseigentum）。直接汉译是公寓所有权。对口翻译就是我们的“建筑物区分所有”或者“建筑物区分所有权”。
我国台湾学日本。1989年，台湾当地营建署委托台湾大法学院草拟“建筑物区分所有权法”。一年后草拟完成。营建署又认为“区分所有”是学理用语，改《建筑物区分所有权法》为《公寓大厦管理条例》，让民众一望即知。
台湾的“公寓大厦”相当于内陆的“区分所有建筑物”。“公寓大厦”比“区分所有建筑物”，对全民的认知而言，聪明的多。
我们为什么要故作深沉，搞得绝大多数人不知道说的是什么。这实在是我们学术界的浅薄。
我们的制度草案要称“业主的建筑物区分所有权”，才能得以通过，这是一个不值得笑的笑话。
关于法国，我国法学界将其相应制度翻译成《住宅分层所有权法》。对应我们的“业主的建筑物区分所有权”第六章制度。
我不知道为什么要这样翻译。如果将法国那个法律标题直译，反而能直接帮助中国人了解法国相关立法思想。
我有一位法国朋友，华新民，四分之一中国血统，住在北京，我向她请教。她告诉我，应该直译为《有关确定共有楼房财产权利的法律》。
我们的法学界翻译成《住宅分层所有权法》，抹杀了该法的思想特点。
以上，我说的这些，可以证明国内学界对于外国法重要概念的汉译，常常靠不住。这也是我在比较世界各地法律时，关键概念总要查看原文。就是不放心呀。
我讲周树基这本书，是想指导大家看这本书。那就要解释书中的名词和我们现在的法律名词如何沟通。
我还是以我国的立法名词“建筑物区分所有权”，以及“建筑物区分所有”和“区分所有建筑物”为主。
我们叫“建筑物区分所有”、“建筑物区分所有权”和“区分所有建筑物”，美国叫condominium ，共管公寓。
我们学界一致认为，美国的共管公寓，就是我们的“建筑物区分所有”、“建筑物区分所有权”。下面讲课，就好说了。
周树基的《美国物业产权制度和物业管理》第三章标题是“区分所有物业产权的设立、变更与终止”。他附有英文标题“Creation，Alteration and Termination of Condominium”。
周树基说的“区分所有物业产权的设立、变更与终止”，现在可以转说“建筑物区分所有权的设立、变更与终止”。
做学问必须这样小心谨慎。否则就会犯自以为是的严重错误，耽误时间和精力。
先说周树基《美国物业产权制度和物业管理》第三章里的“建筑物区分所有的设立”。
我不说建筑物区分所有权的设立，是因为这个“设立”阶段，仅仅是为法律上的区分所有，奠定以及确定可靠的物质性基础，还没有走到确立区分所有权法律阶段。
确立区分所有权阶段，是业主购买区分所有商品房阶段。业主购买的区分所有商品房，必须确立区分所有权。
在我国内陆法域之外（香港法域在内陆法域之外），开发商建造商品房，如果准备要做区分所有权销售，那么在申请建造区分所有商品房的时候，必须要有一个特别申请。
房地产开发商的这个特别建造申请，在美国，就是要写一份“设立区分所有声明书”。
“区分所有声明”的英文是Condominium declaration。在周树基的书里称“设立物业小区总协议书”，亦称物业小区主转让契书（the master deed）。
我们的房地产开发申请，没有这份十分重要、必须要有的文件（包）。没有这份文件（包），日后的区分销售的结果，就是区分所有产权不清。
我国目前的物业小区产权不清，没有商品房“设立区分所有声明书”特别建造申请程序。是开发商事后按自己的“卖豆腐模型”分配所谓的“区分所有”。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》：决定“住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式”。即，把住房的福利分配改变为货币竞争分配。
1995年1月1日，内陆实施全国人大常委会决定的《城市房地产管理法》；在此基础上，1995年1月1日实施建设部的《城市商品房预售管理办法》；1995年03月01日实施建设部的《城市房地产开发管理暂行办法》；1995年9月1日实施建设部的《城市房地产转让管理规定》。
经过1995年密集地实施一部法律以及一套建设部部门规章之后，1998年7月20日，国务院公布并施行一个综合性的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》。
将综观以上一部法律、一套部门规章、一个综合性的行政法规，都没有城市房地产开发关于商品房“设立区分所有声明书”特别建造申请程序。
这是中国内陆房地产开发关于区分所有商品房的一个原则性缺陷。造成日后全国物业小区不断的区分所有权利混乱和冲突。
下一讲，就讲开发商特别建造申请“区分所有声明”的美国内容。
今天这一讲，就讲到这里。谢谢听讲。