业绩直击 | 基建、地产业务两分天下,绿地2020要“稳中有进”
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赶着年报季的末班车,绿地在4月27日晚发布了2019年年报。
在这个被绿地董事长、总裁张玉良评价为“实现了高质量增长”的年份,绿地实现全年营业收入4278亿元,同比增长23%;利润总额306亿元,同比增长26%;归母净利润147亿元,同比增长30%;总资产达到11457亿元,同比增长11%。
同时,绿地资产负债结构也得到优化,截至2019年末,资产负债率88.53%,扣除预收账款后为82.81%,分别下降0.96和1.59个百分点,延续稳中有降态势;有息负债余额2937亿元,整体平均融资成本5.6%。
对于房企来说,销售额是个无法绕开的话题。而2019年的绿地基本上“原地踏步”,全年实现合同销售金额3880.42亿元,同比仅增0.1%。
在2020年初的交流会上,张玉良也坦言,销售目标确实没有达成,但“质量完成得比较好”。
事实上,年报显示,2015年-2016年间,绿地房地产业务的毛利率同比分别减少0.53个百分点、3.62个百分点。2016年,该指标已经跌到了20.65%的谷底。
看到毛利率水平明显低于同行,绿地也开始做出调整。“我们通过材料的集中采购、对成本的管控,加上对投资的研判,逐步提升房地产主业的毛利率,这两年也取得了很好的成果。”绿地管理层在业绩会上表示,“从现在我们已售未结的项目来看,毛利率基本能保持在27%左右的水平。”
“高质量”的体现之一便是销售回款率的提高。据披露,2019年绿地实现回款3010亿元,住宅部分回款率达89%,较2018年上升4个百分点。
其中,城际空间站等核心项目的销售促使三四线城市销售业绩快速增长,其中住宅销售金额及面积分别同比增长26%、35%,回款金额同比增长41%。
此外,截至2019年末,绿地预收款项实现3811亿元,同比增长13%,奠定未来业绩基础。
在土地储备方面,绿地在2019年累计获取项目108个,新增权益土地面积1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米;总土地款977亿元,权益土地款831亿元,总货值近4500亿元,平均楼面价2439元/平方米。
值得一提的是,绿地在2019年的拿地力度有所减弱,相较于2018年4337万平方米的权益计容建筑面积,2019年该指标同比下降了约19%。
不过,截至报告期末,绿地在建项目在建建筑面积12690万平方米,拟建项目规划计容建筑面积5297万平方米,未来供应充足。
绿地管理层在业绩会上披露,2020年整体的供应货值在6000亿元以上,其中包括上年结转的1000多亿,以及今年新增的5000亿左右货值。但具体情况仍取决于疫情情况、市场复苏情况,以及项目工程进度情况。拿地预算方面,会基本维持2019年的水平。
大基建业务是张玉良颇为看重的板块。
公开信息显示,2015年借壳上市时,张玉良明确指出,要在做强房地产主业的基础上,加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展。
此后,绿地通过混改并购等方式,陆续将各地城建公司纳入旗下。据介绍,目前,绿地大基建集团旗下已经拥有绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工等核心基建成员企业。
受益于国企混改的红利,绿地的大基建业务增速远超房地产业务。到2019年,绿地的基建业务已经基本上与地产业务“平分秋色”。
不过,这对张玉良来说还不够,“进入全国前五名”是他给的大基建业务定下的目标。
同时,2020年初的业绩交流会上,张玉良曾透露,未来会研究分拆大基建、大消费等板块单独上市的可能性,“地产企业在资本市场价格太低。具备分拆条件的有大基建、贸易港和酒店旅游”。
今年4月10日,绿地大基建集团、绿地大基建技术研究院正式揭牌,绿地大基建产业基金也签约成立。
据绿地方面介绍,绿地大基建集团注册资本200亿元,计划通过5-6年的时间实现营收破万亿,并跻身世界500强企业。
规模快速扩大的同时,大基建业务的毛利率在2019年也同比增长了0.59个百分点,但依然在5%以下,仅为4.31%。
此外,绿地的综合产业也实现快速发展。
数据显示,绿地在商贸产业方面,全年实现营业收入67亿元,同比增长91%;金融产业全年实现利润总额35亿元,同比增长40%。绿地金融方面此前向记者表示,2019年,绿地金融“已经超预期完成了”集团下达的业绩指标。
同时,酒店经营收入25亿元,新拓展轻资产酒店管理输出项目18个,新开业酒店12家,累计开业酒店57家;旅游业务方面,整合了上航国旅等。
对于房地产业务的销售目标,绿地似乎已经不再执着。2020年初,张玉良便曾强调,“绿地已经不是单一的房地产企业,对于房地产主业的销售额,要保持稳定,同时,更加注重质量的提升,比如回款率和毛利率的提高。”
在这一思路指导下,绿地也未对外界披露具体的目标销售额。
“从前几年开始就明确提出,包括房地产主业在内,都是进一步提升发展质量,要切换到这样的战略上来。”绿地管理层如此解释,“所以这几年我们都没有提出具体的金额。”
事实上,相较于流量金额,绿地管理层表示目前更关注权益金额,“能变成上市公司实打实的结转利润的指标,我们认为它的含金量可能会更高”。据披露,在结转项目和新增项目中,绿地的权益比例大致可保持在90%左右。
这在今年一季度已经有所体现。
截至2020年3月底,绿地累计实现合同销售金额505亿元,回款467亿元,回款率达到93%;项目拓展重点围绕一二线核心城市、省会城市及其周边溢出地区,共获取项目23个,计容可建面积564万平方米,土地款153亿元,可形成货值560亿元,平均楼面价2716元/平方米。
其中,按计容建面计算,约72%为住宅,按货值计算,约56%的项目位于一二线城市,住宅及一二线城市的业务比重稳步提升。
不过,疫情影响下,压力还是无法回避。
2020年前3个月,绿地实现合同销售面积424.9万平方米,同比减少29.1%;实现合同销售金额505.01亿元,同比减少27.2%。同期,营收、归母净利润分别同比减少11.94%、16.88%。
截至目前,在销售和工程层面上,绿地已经实现接近100%的复工率。
“今年包括合同交付、竣工备案等全年的计划目标,相比2019年的计划还是有一定程度增长的,目前来看我们还是希望能够努力完成既定目标。”绿地管理层表示。