存量时代，资管机构赋能房企丨2020上市房企百强峰会系列报道
5月28日，由亿翰智库、天武云算主办的“2020中国上市房企百强发布会”以线上形式隆重召开。
此次峰会以“新逻辑 内生力”为主题：新逻辑蕴含新机遇，行业焕新内在逻辑，企业认清行业、认清自己、做好自己，才能抓住行业新逻辑下的突围机遇；内生力孵化发展力，在当前风云变幻的时代大背景下找到自身定位，回归内生经营需求，挖掘内生发展动力。
房地产市场由增量转存量，存量资产运营能力成为构成房企成长性的关键要素，房企如何提升资管能力？
朗姿韩亚资管 董事总经理 贾翔宇先生 发表主题演讲：《存量时代，资管机构赋能房企》。
以下由【品牌万脑】整理演讲精华，供大家学习参考。
《存量时代，资管机构赋能房企》
朗姿韩亚资管 董事总经理 贾翔宇
大家都知道在过去的20多年里伴随着中国经济的高速发展，房地产行业也经历了高速发展的阶段，虽然当中也历经了多轮周期的波动，但不管是从整个行业增长的速度、目前的体量、对经济的拉动效应以及整个社会的造富效应等等各方面，地产无疑是吸引了最多关注的行业之一，地产行业在不同的阶段呈现出的特点各有差异。我们近期对于行业相关情况做了一些观察。
房地产行业进入存量时代
行业地位方面，地产行业总产值占中国GDP比重逐年上升，2019年占比7.03%，2020年第一季度占比7.39%；同时，近年来在固定资产投资放缓的形势下，房地产投资增速仍保持正向增长，在今年一季度疫情的背景下，整个固定资产投资呈现出一个断崖式的下降，房地产行业的投资相对表现还不错；另外，土地出让金收入是地方财政收入的重要组成部分，近年来逐年上升，2018年占比达45%。所以，我们认为房地产依然是中国经济的重要的支柱。
在市场方面，商品房销售额稳中有升。2019年全年商品房销售额15.97万亿元，同比增长6.5%，再创新高，销售面积17.2亿平方米，同比下降0.1%。在疫情的影响下我们预计今年整个的销售量会略微有所下滑，但今年包括未来五年内我们预计市场仍将维持一个相对高位。在房价方面，一、二、三线城市近两年振幅在收窄，未来将持续呈小幅度箱体波动。另外，在土地市场目前也是趋于稳定，整体溢价率维持相对低位。
在政策方面，中央陆续提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”，“落实长效机制”等要求，总体而言是大方向托而不举，促进产业平稳运行，总基调就是“稳”。
在资金面方面，是与房地产融资息息相关。我们观察到，在过去几年里M2保持相对中高速的一个增长，保持8%左右增速，2020年的一季度，包括四月份其实都已经突破了10%。同时，2020开年以来，金融机构存款准备金率下降0.5个百分点，1年期LPR累计下降30bp，5年期以上LPR累计下降15bp。另外，受疫情导致的宽松政策影响，美国10年期国债收益率向下突破0.6%，创历史新低。新冠疫情短期内加大经济下行压力，货币政策适度向稳增长方向倾斜，我们预期在短中期内会有一个相对宽松的货币环境。
综上所述，从总体方面来看整个住宅市场仍然是有一定的发展空间，而且市场容量还是会维持相对的一个高位，相对高位的市场容量也支撑了整个房地产作为未来的一个重要的投资标的，因而对整个房地产行业来讲，短期和中期内，我们是不太悲观的。
但另外方面，按照经济规律来看，任何一个行业的发展都要经历：起步、成长、成熟和衰退的四个阶段，地产行业也不例外。连续的高速增长使得行业体量的绝对值已经很大了，那么增长放缓的趋势也会越来越明显，整个行业在由一个成长期到成熟期的过渡阶段，也是由增量时代向存量时代过渡的阶段。
关于存量时代的趋势和特点我们进行了观察。在宏观的指标方面，2019年底城市化率已经突破了60%，达到了60.6%，相较去年增长1.2个百分点，增速对比前些年是明显放缓的。同时，因为前些年对楼市有很大助力的棚改货币化逐步退出，PSL贷款每月新增量呈现下降趋势，余额增速逐步放缓；各种原因叠加后的结果就是销售额和销售面积增速是在逐渐下滑。增量放缓的微观结果就是导致存量博弈的加剧。
在行业高速增长期，竞争力相对弱一些的房企生存的难度也是不大的，但在存量时代，分化会越来越加剧，管理更加精细、产品力更强以及融资能力更优的房企在市场占有率、回报率、企业安全性等等方面会越来越有优势，行业的集中度也会进一步提升。
另一方面，区域以及城市之间也会出现进一步的分化。主流房企回归一、二线以及长三角、大湾区等重点区域在内的核心城市。同时，疫情也暴露出来了各地城市治理水平的一些差异，区域之间分化的趋势也会越来越明显。
随着存量时代的到来，整个行业趋势也发生了一些新的变化，对我们这类的资管机构与房企的合作带来了新的挑战和机会。
资管机构赋能房企发展
与传统金融机构不同的是我们这种另类投资和资产管理机构的逻辑其实更偏向于投资，在风险可控的情况下去追求合适的一些收益，投资方式也更加灵活。
首先股权合作层面，一方面在存量时代整个行业是降速的，平均利润率下降，行业风险加大，开发商也在寻求风险共担，近些年，许多开发商之间的合作项目是越来越多。另外一方面，在维持适当规模的情况下，各大开发商都是在寻求资本结构的优化。同时，开发商在积极的寻求往“轻”的方向进行转型，包括代工代建的技术输出、孵化物业管理公司这一类的轻资产运营的公司。
基于以上原因，资管机构与房企在股权合作方面，就有了比较好的一个基础。这其中又分为两个层面。第一个层面，是在项目端股权的合作，这也是目前国内资管机构与房企合作越来越多的一个模式，包括同股同权类、优先股类等合作。第二个层面是在公司层面的股权合作，主要包括开发商内部孵化出的轻资产类的公司，典型的就是物业管理公司和商业管理公司。
物管公司是近两年的一个风口，各大开发商都在分拆自己的物业公司上市，尤其是这次疫情之后物业公司的估值也是屡创新高，有头部物业管理公司的市值已经突破了1000亿。在整个孵化的这个过程中，资管公司也是可以参与其中，进行股权投资，在助力房企发展的同时，分享成长的收益。
其次在并购夹层。整个存量时代一个很重要的特征就是并购会比较多。随着分化的加剧，行业内部也在不断整合，并购目前已经不仅仅局限于是单个项目或者是多个项目的层面，在集团层面的并购也是屡见不鲜。在并购里，除了开发商以及银行金融机构的优先并购贷款外，夹层的资金也是经常被用到的一些工具。夹层投资参与不仅仅是解决了开发商的部分资金问题更为重要的是能够是帮助交易对手整合资源。
第三点资产证券化。资产证券化尤其是Reits一直是一个比较热门的话题，五一节前整个基础设施类公募Reits的推出，也算是国内Reits领域的一个标志性的事件。虽然这次商业地产没有纳入试点，但从长远来看对整个存量资产的盘活还是有比较大的正面意义。
对于开发商和资管机构来讲我觉得有几个点大家可以一起探讨。首先，优质的商办类、产业类或者文旅类资产的一些盘活，资管机构可以参与到区位优势比较明显、未来可预期的现金流比较稳定的项目前期投资。这一块属于是Pre-Reits 的阶段。其次，资管机构可以就目前发行的Reits产品，进行一些夹层的投资。资管机构可以发挥资源整合以及专业投资机构的优势，在Reits发行的全过程中充当项目协调人、基金管理人以及专业资产管理人的角色，助力存量资产的盘活。
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