「活生生」的越界·陕康里，大概又会成为魔都一则范本式的城市街道更新案例
什么是城市活力？
被列入城市规划必读书目之一的简·雅克布斯所著的《美国大城市死和生》，通篇讲述的，就是这个课题。
书里有一句话：「设计一个梦幻城市很容易，塑造一个活生生的城市则煞费思量。」
在上海，以陆家嘴为代表的鳞次栉比摩天大楼群是城市活力，可以悠然漫步的滨江道也是城市活力，但在我看来，他们还不足以用「活生生」来形容。
作为一个土生土长的上海人，我觉得那些散布在城市中适宜慢行的街道、态度友善的小餐馆、家门口的咖啡店、晒娃遛狗的草坪、坐着晒太阳的长椅，才是「活生生」的生活的模样。
毕竟，选择一座适合自己的城市，考虑的不仅仅是为了更好的工作机会，还有高品质的生活。
而这些品质生活，正是由这些多样化的内容空间组成。
最近，朋友推荐我她家附近的一个小型城市更新项目「越界·陕康里」，她的原话是「终于找到一个家附近可以每天去喝杯咖啡，周末去晒太阳吃brunch遛娃的地方了」。
我在看完项目之后，确实觉得这是一个活生生且温暖惬意的新空间，所以专程撰写了这篇纯分享文，想给行业更多一些的参考。
孩子们在这里安全地嬉戏玩耍、附近街区的人们来这里散步兼带杯饮料、也有些游客来看老建筑，这不就是雅克布斯提出的「街道眼」么？
我们的城市太需要一些体量可以不大，但尺度足够宜人，商业不需要很多，但可以满足日常聚会休憩放空的需求的「活生生」的空间了。
查阅资料，这个区域百年前属于上海公共租界。
1909年-1943年，项目原址是戈登路巡捕房（近代上海人把租界里的警察称为巡捕，警察总署称为总巡捕房）。
当时，上海英租界雇佣了一批印度锡克教徒充当租界低级警员，于是大批的锡克教人进入上海，他们大多担任交通警、门卫等职，但随之而来的是一系列宗教信仰引起的冲突。
1915年，租界为了平息印度巡捕与巡捕房司阍（看门人）之间的冲突，在戈登路巡捕房修建了一座专供巡捕用的锡克教堂平息争端。
随着租界退出历史舞台，这一带一直是上海民族工业聚集地，周边迅速聚拢上海普通市民和零售街面店铺。
改革开放后，陕西北路和康定路上的生产资料商店更新迅速增加，形成了上海重要的材料工业集散地。
直到陕康里项目改造前，项目所在地一直是静江建材市场。彼时陕康里，房屋破旧不堪，电线老旧，曾因市场租户过多，消防安全管理混乱等弊端频频上报。
如今，焕然一新的陕康里，无疑变身为一个具有百年历史文脉、精致而有温度的城市更新项目。
在这样的背景下，城市更新模式开始逐渐从「拆改留」过渡到「留改拆」，精细化「缝缝补补」的治理模式被广泛推广。
愚园路、武康路、幸福里、上生新所等知名项目都是新模式下的作品。它们的更新如同「针灸」般于细微之处见真章，一点点使城市风貌焕然一新。
陕康里也是这样一个微小的更新项目，项目总建筑面积约为11097平方米，其中办公面积约7696平方米，商业面积约3401平方米，现在是一座文创产业园区。
它不像其他项目那么「网红」，却让我有点回到小时候弄堂里生活的感觉，「社区氛围」浓厚。
我想这种感觉源自于三个方面：
1、隐于社区
这一带的租界区是工部局变相扩大租界范围「越界筑路」后形成的。因此，这一带处于原先华界和公共租界交界的地方。
旧时，这里生活的人大多是职员或者小知识分子，也有一些工人，是上海市民阶层聚居地，也是老静安最核心的居住区。
琐碎的市民生活孕育出这一带特有的社区气质：马路不宽，没有繁忙的车水马龙，街面多小店，烟火气很足。
现在这一块是上海传统概念里市中心高端居住板块。
我们以陕康里为中心，半径一公里覆盖之处多为社区，且最早一批外销房也离这里不远。
因此，在陕康里，更多看到的是住在周边的居民。
基于区位和人群的特性，我们可以看到陕康里在整体空间和入口设计上是对地块的文脉基因和周边环境的积极回应的。
它在康定路和陕西北路各有一个入口，入口处完全敞开，犹如穿梭在以前的弄堂里那般自如和轻松。
康定路的入口，牺牲了部分出租面积，将入口拓宽，并设计了呈放大型视觉效果的临街阶梯。
陕西北路的入口，和以前上海新式里弄的弄堂口如出一辙。
2、建筑年代感层次分明
陕康里地块因为历史悠久，区域内布有不同年代的建筑。
陕康里改造的时候没有完全推倒80年代的厂房去仿古建，而是保留了不同年代的建筑风格，这一点和上生新所的改造方式是一致的。
我确信，不同年龄的人们来到这里，都会有不同的感受。
清水红砖墙代表租界时期的建筑风格👇
80年代厂房建筑风格👇
现代主义的白墙建筑👇
以及有的商铺楼上就是以前的老公房👇
3、空间形态多样
从平面图上看，整个地块很小，主体建筑不规则分布。
户外公共空间倒是颇有看点：设计根据建筑原有的错落分布，形成宽阔的道路、狭长的小巷、开放或封闭的中庭广场以及巷道尽头的死胡同。
在商业冷区放置艺术装置、公共装置或打造水景，营造出不同的休憩空间，让人驻足。👇
舒适的休息空间👇
利用一些简单的装置打造成了一个孩童玩耍嬉戏的空间。👇
封闭的中庭广场、露台等👇
陕康里目前所呈现的业态主要有办公、餐饮、零售、运动等。
产业以文创为主，有创意设计、潮流资讯企业等高端品牌入驻，比如红秀。
餐饮方面则云集时下多家炙手可热的人气餐厅、精品咖啡、甜品工坊、特色酒吧等品牌。
主要品牌如下：
面包烘焙：DRUNK BAKER
咖啡店：Lanna Coffee 、BREEZE CAFE、Corner House、Puzzle Studio、MILDLAND COFFEE、FUMI coffee
清吧：葡道、kaisha 会社、RINK、FAITH·Whiskey&Coffee、Gin&Juice、A DASH、BORDER BAR
甜品：温女·食糖水、kessho珂珂琥
西餐：Will's Lobster、Alimentari Grill、BUBBA'S FOOD Co、扎啤工坊TapHouse、AZUL蓝坊拉丁餐厅、HOMESLICE
在店铺的分布上，陕康里利用开放式街区内外街的沿街优势，所有餐饮都布局在各栋建筑的一层，形成时尚潮流社交消费圈。零售以及办公空间，则分布在二层以上建筑。
主街两边多为面积不大的烘焙店、咖啡店、酒吧等。👇
中庭广场则聚集面积较大的西餐厅，部分店铺是康平路的沿街铺面。👇
零售和健身房位于主楼的二楼和部分独栋的一楼。
主要品牌有：KIKS、铂森思伽男士西服定制、Global Fitness、The Megaformer Lab、XRound、宣娜丝增发等。
这种业态的规划和项目区位有很大关系。
我们之前提到，项目周边社区密集，不乏高端楼盘，且有不少外籍人士，客群消费力强。但这个区域内目前没有形成商圈，最多属于南京西路商圈的外延部分。
商业配套不足以满足周边居民休闲娱乐需求，从武定西路延平路的西餐酒吧一条街的热闹程度就可以看出，这里的商业远没有饱和，尤其是精致餐饮。
陕康里就切入这部分客群的需求，西式时尚餐厅和酒吧占比极大。
与此同时，园区还积极举办各类创意活动，比如第15届上海秋季辣椒节烹饪大赛、万圣派对、潮牌球鞋线下发售、葡萄酒文化推广、小事情大超市文创市集等，致力于成为魔都时尚新地标。
最后我扒了一下陕康里项目背后的运营商——锦和商业。锦和商业是中国城市更新运营服务领域首家上市公司，于去年4月上市。
它主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理，经营模式主要是承租运营。
首先，锦和商业租用城市老旧物业资源（主要是核心商圈和市中心的存量园区），对项目进行改造设计后，使得存量建筑空间的价值实现提升。
接着，锦和商业对外招商，吸引合适的企业入驻。基于创意园区的地理位置和租金相比核心商圈的传统写字楼更具有性价比，这类办公空间很受文化创意产业的中小微企业欢迎。
同时，锦和商业也为入驻园区的企业提供物理管理服务和专业服务。
这种模式的收入来源两部分，即租金收入和物业管理收入。
经过十几年的发展，锦和商业逐渐打造了一定品牌影响力。其中，「越界」品牌已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方的认可。
为了扩大经营规模，锦和商业也开始通过受托管理模式和合资运营模式拓展新的项目。
受托管理运营模式的区别在于物业持有方承担园区改造，锦和商业仅负责后续的招商和服务。
物业持有方直接向租客收取租金，锦和商业向租户收取物业管理及能源等费用、向物业持有方收取园区租金收入的一定比例作为招商佣金和管理报酬。
锦和商业的经营模式通俗点说就是「二房东」模式，但目前行业对轻资产的认知还是比较新。锦和商业生意模式的可复制性和规模与价值的成长性，让大家重新认识到轻资产的价值。
以陕康里项目为例，目前陕康里的租金水平在4.8-7.5元/平米/每天，我们取中间值6元/平米/每天，估算年租金收入可达2500万元，坪效或算可观。
伴随中国城市化进入后半程，城市发展所需要的空间资源越来越倚重存量更新，尤其是城市核心地段有着很强的更新与产业腾挪需求，我们相信这类商管公司的价值，也会越来越被认可。