深扒广佛某“红盘”的前世今生,入手临广板块的好机会？
金沙洲，常常被与千灯湖相提并论的佛山楼市又一极！很长一段时间内，佛山新房备案价第一归属于金沙洲。
说自己是金沙洲项目，在起点上，貌似就能比别人高。
但就如千灯湖项目不一定能“望到”千灯湖，金沙洲项目也不一定要在金沙洲！
楼市里魔幻的事情着实不少！
▲ （在大沥的“千灯湖”项目）
近日，一个号称“金沙洲1号”作品的楼盘正式开放，并迅速吸引了大批广佛购房前往看房。那么，这个项目有那些看点？是否值得入手？
佛房小编为大家带来一线踩盘分析：碧桂园“金沙洲1号作品”——云樾金沙。
项目详情
▲项目效果图
▲项目区位图
碧桂园·云樾金沙位于里水大道南，项目距沈海高速出入口约350米，距佛山一环出入口约600米。
这个地址比较抽象，但提起项目的前身，大家应该不陌生——里水八达通家居饰品贸易港，一个曾经希望打造成为南方“798”的“中国原创艺术品交易中心”和“中国原创艺术产业园”！后来，经营实在乏善可陈，建筑还沉降严重，然后就没有然后了！
如今再度现身，已成为碧桂园金沙洲1号作品！
当初对八达通的区位描述，同样适用于云樾金沙：地处广佛金三角的中心位置，广佛黄金经济圈中心，距广州市中心仅15分钟车程。
项目销售中心就在里水大道一侧，与已经售罄多时的绿地香树花城近在咫尺。
项目销售中心无论从规模上、还是设计上，都可见用心。
销售中心首层空间就非常宽敞，通过阶梯间隔成两层。居然还有下沉式天幕泳池、健身房、咖啡书吧和美容SPA等空间，据销售介绍，以后将建设成为云樾荟阳光会所。
项目园林也很有特点，在小区中间，32000㎡中央园林，拥有5大分区20大功能，包括超15000㎡童梦乐园、近4000㎡阳光草坪、景观客厅-云境水厅和多主题架空层。
▲ 在建中的实景园林
整个项目由2宗地块组成，其中一宗占地约6.4万㎡，正常70年产权。而另一宗占地约1.8万㎡，土地使用期限至2062年11月30日。
两地块中间隔着路，由15栋住宅+1栋商业+一所幼儿园组成。
从工程进度来看，临近里水大道的有两栋楼房将最先达到入市标准。
项目11月28日首开，据销售透露，当天去化9成，12月5日加推，目前在售12号楼王。
产品户型
住宅结构基本上是碧桂园擅长的2梯6户塔楼设计。
首期户型目前公布的有：87㎡/96㎡的2房2厅2卫+多功能阳台；108㎡/132㎡3房2厅2卫+多功能阳台四种。
下面，我们重点一起看看更具代表性的87㎡、123㎡产品。
约87㎡的户型，竖厅结构，动静分区，2房2厅2卫+一个可以改造成为房间的多功能阳台。
87㎡的户型，多功能阳台改造后有三个房间，距销售介绍，整实用率可达到约9成，总体来说还是非常不错的。
但受限于目前的报建限制，在做大客厅和主卧的同时，另外两个房间就不得不有所牺牲了。
▲ 饭厅和客厅（官方图）
▲ 主卧（官方图）
次卧空间较小，样板房连着飘窗一起做了小孩床。
半赠送的阳台空间比较适合做书房
惊喜在于配置的正压新风系统和智能厨卫。
▲洗手间（官方图）
相比较之下，123㎡的户型更对南海本土客户的胃口。
大客厅、长阳台、四个房间，好吧，二胎改善应该会比较喜欢。
客厅外是长阳台。
▲ 主卧
据销售介绍，该户型实用率达到了9成以上。
96/108㎡的户型图一并附上：
区位前景
项目标榜自己是金沙洲1号作品，但实际和我们所、将要面对的可能会有些出入。
根据广佛两城2011年发布的《广佛—金沙洲地区同城整合规划》，金沙洲规划协调范围北至鸦岗南大道，南至广佛公路、芳村大道西和珠江大桥，西至佛山“一环”，东至广清高速、增槎路及广州内环路，规划范围面积约72.7平方公里。
其中，金沙洲规划重点整合范围为整个浔峰洲岛，由广州金沙洲、里水金草洲和大沥海北片三部分组成，规划总面积约26.8平方公里。浔峰洲全岛发展定位为“浔峰新城”，将建成宜居乐活示范新城、山水特色都市绿洲、文化休闲创意之岛。
简单来说，真正的金沙洲核心所在，南海只有里水金草洲和大沥海北片。
当然，其他的“泛金沙洲”概念就可以很多了。
这也并不就说云樾金沙所在的区位不行。该项目与里水沙涌居委隔路相对，是广佛同城融合的前沿区域。
9月25日广佛两地将“南海+荔湾”两个重点板块，打造“广佛新城・科创智谷”，规划70平方公里的广佛新城范围，作为深化合作启动区，将从空间、交通、产业、生态等全维度升级改造，里水沙涌正正就在广佛新城规划范围内。
虽然不是正宗的金沙洲核心片区，但未来前景还是相当不错的。
周边配套
项目所处的位置虽然不是什么高大上的新区，但胜在烟火气旺盛，从日常买菜、娱乐到孩子上学，都比较有保证。
商业
项目宣传里，商业是得天独厚的，金沙洲万达广场、金铂天地、永旺梦乐城都在周边，但实际上，现在整个片区都没有地铁，考虑到广佛交界的交通现状，开车去那些大商场买东西，来回估计光走在路上都要1小时以上。
买菜吃饭，看来还是得在家门口才方便。
那么，在家门口的沙涌综合市场、千悦荟、汇万家购物广场就是最实在的。
沙涌综合市场是当地人买菜做饭的地方，虽然不高大上，但菜、肉、日杂基本齐备。
汇万家购物广场是老式的超市型卖场。
千悦荟是目前整个片区最新、业态最全的商业体了，超市、影院、儿童乐园、餐饮一应俱全，但经营状况有点一言难尽，不少店铺已经开始重新招商了。部分地方甚至成为了孩子野玩的乐园。
·教育
幼儿园是项目配建的。购房者更关心小学，根据往年学位划分，新项目很可能也将安排在旗峰小学。
中学除了旗峰中学，再过些时光，可能还能上新学校：沙涌片区中学。
学位供给：增加学位1500个
建设模式：由镇政府征地投资
建设面积：占地33亩，建筑面积31000㎡
投资规模：政府预算投入2亿元
投用时间：计划在2022年投入使用
交通
在轨道交通年代，这是一个痛点。
目前沙涌没有任何一个在建的地铁站点、有轨电车也不过路。
收费的沈海高速、佛山一环是唯一的自豪点。
项目门前的公交站则是很好的安慰剂。
破旧的站牌上记载着，这里既有到广州的公交，也不乏到桂城的公交。当地人说，工作日的每个早晨，这些路线上的公交上，都是挤成沙丁鱼的打工人。
医疗
沙涌社区医院就在附近，但不设夜班，周六下午和周日全天休息，打工人一旦生病了，要么帮衬周边的私营小诊所，要么就只能到里水、大沥城区去了。
公园
这个真心不错，10分钟就能步行到沙涌公园，与是开车，10分钟不到就能到展旗岗了。
周边竞品
未来房子价格能到多少，除了自身条件，还得看竞品面脸色。
云樾金沙周边目前有三大竞品项目（没算上美的刚刚拿地的沙涌项目）。
合生君景湾
这个项目与云樾金沙隔着一条深海高速相望，卖了10多年了，堪称最佛系的楼盘。
目前项目已经处在清尾阶段，精装发售，江景住宅均价约26000-27000元/㎡，园景的21000元/㎡左右。贝壳新房平台显示综合下来大概23500元/㎡。
由于卖的时间太长了，很多早期房源价格非常便宜，目前二手16000元/㎡-17000元/㎡选择也不少。
保利紫山
又一个卖了好多年的经典大盘，带精装发售，贝壳平台上显示21000元/㎡均价。
深业旗山雅苑
目前片区内唯一可能“不以赚钱为目的”的楼盘。
2017年底项目地块成交价达到约1.73万/㎡，但目前新房价格仅1.9-2.1万/㎡，带精装。
销售情况
虽然打着“金沙洲”的招牌，但实质不在浔峰洲岛内的云樾金沙要去货，还得看周边竞品面色。
11月28日，项目首开，价格约2.2-2.5万元/㎡，带精装，在整个里水沙涌板块中处于中上水平，和金沙洲本岛的房价还是有一定差距。据透露，当天推出150套房源，去化9成左右，其中广州客近7成。
网签数据也支持这一说法——网签实在不够看。
该项目首开的1号楼157套房产（商业7套，住宅150套）预售证是11月20日起生效的，但截至12月13日16时，网签仅仅55套。广州客为主，如果是真的，那么可能很多不方便在这里描述的手续正在进行中。
至于加推的12号楼154套房产（商业4套，住宅150套），12月4日领取预售证，目前基本为限制状态（要听故事的，欢迎进群）。
据现场销售介绍，12号楼加推单位价格较1号楼涨价1000-2000元/㎡不等，最贵的单位约27000元/㎡。
总结
广州外溢刚需好房，交通痛点短期无解
从合生君景湾到绿地香树花城，广州外溢刚需都是重要客群。对于每天驾车穿梭广佛的候鸟来说，相对广州价格非常低廉的三、四房单位，实用率还高，做饭、孩子上学都方便，还是很有吸引力的。
在佛房网工作人员踩盘的时候，就有不少来自广州的客群上门咨询。
但交通的痛点不可不防。
没地铁站点，有轨电车不过路，也就算了，但一直被视为优势的沈海高速、佛山一环在上下班时刻可能会让项目的主出入通道里水大道成为打工人最不愿意接受的样子——步出家门，与数不清的过路大货车一起玩排队！
—— END ——