地产三十年，土拍规则“演变史”全总结
这是投拓江湖第267篇原创文章
最近的土地“两集中”供应政策，给房地产圈带来了不小的影响，这是土地出让规则的一次最新玩法升级。实际上，在我们房地产发展史上，土拍规则是多次重大演进的，今天这篇文章，就为大家梳理一下房地产二十年以来的土拍规则进化演变史。
国内房地产的发展，发端于开始于上个世纪80年代的房改，大城市的住房制度改革，推动了相关的综合制度的配套改革，而土地出让方式的改革，就是其中一个重要的环节。
在改革开放以前，实行的是土地“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”的制度。在这个思想影响下，土地公有制一度成为了不能碰的红线问题，很多城市土地长期闲置得不到有效利用，城市建设也不能因为土地的增值受益，城市面貌无法不断更新。
如何突破土地所有权和使用权的界限，让土地为城市发展带来红利，成了问题的关键。而作为先期国内学习的对象，新加坡和香港的房地产发展经验，成为了可资借鉴的对象。以香港为例，香港因为之前是英国，土地是从中国租借的，只有99年的租赁权，香港的土地并没有所有权，而是在这个基础上发展出土地使用权买卖的模式。在借鉴这两地相关经验基础上，我们国内也逐步摸索出一套土地归国有，出地使用权可进行有偿出让的模式，并建立了相关的出让制度，配套法律，以及政府机构。
最早迈出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让。并且在同年的9月9日，通过协议方式成功出让了一宗土地使用权；在同年的9月26日，通过招标方式成功出让了一宗土地使用权；同年的12月1日，通过公开拍卖方式成功出让了一宗土地使用权。深圳的先行先试，给各地提供了经验，随后上海、广州、珠海、厦门等城市也纷纷开展了试点。
在1987年7月，在湖北省武汉市政府批准，武汉成立了全国第一家房地产交易市场，也就是现在的公共资源交易中心的前身。到了1988年的时候，全国已有200多个大中城市成了土地产权交易所或交易中心。
在1988年12月，《土地管理法》进行了修改，明确规定，进行国有土地有偿使用制度。在随后的1990年，国务院制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让，抵押，出租，以及划拨土地的规范，做出了详细的规定。这两个法规和规章的出台，为房地产土地出让奠定了基本的法律制度。
有了顶层的制度设计，在制度上有了保证，各地的土地使用权出让数量保持稳步增长。现在很多的大型头部房企，都是在那个时间诞生的。但是到了1998年，全国的房地产市场出现了第一次过热的情况，由之前的鼓励房地产发展的政策，转变为调控房地产给房地产降温。这背后，也不乏很多土地出让的乱象，很多地方在土地出让规则上模糊不清。地方滥用协议出让，作为土地出让的主要方式，缺乏有效的监督和竞争，滋生了一些列问题。
在这个背景下，原国土资源部在2002年出台了11号文件，对土地出让的形式和流程，进行了详细的规定，其中最重要的一条，是规定经营性土地的出让，必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式。到了2002年7月，这个制度在全国范围内推行落地，各个省也在这个文件的基础上，根据本省的情况，制定了当地的土地出让流程细则，土地使用权的出让，逐步规范化、市场化。不少城市的史上第一宗公开拍卖的土地，就是从此时开始的，之前都是协议出让为主。
一些一二线城市，以及省会城市较早地执行了这个政策，但是下沉到一些地级市县城，这个政策最终落地的时间就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐渐废止了经营性土地的协议出让方式，改为“逢地必挂牌，逢住宅必拍”的规则。
2006年，全国的房地产市场再度火爆，新一轮的调控由此展开。在当年，国务院九部委联合发布了房地产史上最为浓墨重彩六条政策，行业内简称“国六条”，这个政策里面有一个非常出名的“7090政策”，深刻影响了此后房地产十年的产品逻辑。7090政策，即新建的住宅，90平米以下产品，得超过整个项目户型占比的70%。这个政策，从集约用地的出发点，加大中小户型的供应。
这个政策，一直执行到2015年才结束，在这十年期间，全国各大城市的房企开发的产品，都是以中小户型为主。为了在小面积里面尽量满足客户对大房子的想象，不少房企在小户型，高赠送上做足了功夫，各大设计院的设计师为了“偷面积”，呕心沥血，绞尽脑汁。不少建筑面积只有80平米的3房，甚至70平米的3房，这类“神户型”就是在那个时期产生的。在7090政策执行的中后期，各个城市在建筑设计规范上完善了相关规范，让偷面积在技术上成为了过去式。
到了2016年，全国的房地产重归火热，各地的土拍场上不断有刷新历史的新地王出现，其中以融信以110亿元的高价，在上海静安中兴社区竞得的一幅住宅地块，最为轰动当时的地产圈，创下史上最贵地王记录。也就是从这个时间段开始，各大城市开始了新的土拍规则，“熔断+抽签”“熔断+竞自持”“熔断+竞现房销售比例”，这些现在常用的玩法，都是在那个时候逐渐登上历史舞台的。
但是这个新规，并未能阻挡一些房企的拿地热情，土拍规则又有了一次新的升级。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州挂出了九宗土地，明确了最高土地单价，同时规定了开发商品房的均价和最高单价，在达到最高土地限价后，还采用“封顶+竞自持比例”的方式继续竞拍。
杭州这个土拍新规，算是目前土拍史上之最了，房企拿地都不用算账了，两头都限死了。在杭州之后，很多城市的土拍，也跟进了这条规则。
但是到此，土拍规则已经没有多少继续升级的空间，能回旋的余地已不多。此次自然资源发布的22个城市“双集中”供地政策，可以算作是土拍规则的新改变。土拍规则的历史，每个地产人应知。