放松限购，可能不是很远了
继金茂府和融信公馆拿预售证后金科博翠府也下手了。
这三个项目不穿插任何性价比楼盘转移话题，一点没有遮掩的相继拿预售也预示成都要开始毫无保留开启so easy的名媛生活。
我的真爱粉喊我摆一哈，摆啥子嘛，该摆的我在2018年这几天就已经写过了。
2018年2月文章
鸡哥对这几个项目的价格并不敏感，也没有写相关文章，毕竟我觉得很正常，现在冲一哈其他壳子。
01
各区基本已出天花板单价，中期内房价不会比它更贵
目前最高贵的楼盘金茂府单价2.9-3万/平，它17160元/平的楼面价还不是最贵的。
不完全统计最疯的大概就这两块地了，后来再也没有开发商敢人来疯。
2018年楼面价还有小幅下跌，实际上一圈层普遍平均楼面价在12500元/平左右。（整个500显得专业）
所以成都实际最高楼面价差不多就是2.1万/平，按照卡起成本来卖最终预售价格估计在3.5万/平左右，而且只有少部分项目会达到这个价。
为了更直观，鸡哥细分了一哈未来各区的均价。
在2019年上半年这些单价之间还是会穿插部分单价相对较低还没有卖完的低楼面价项目，表格内仅注明高楼面价项目预计单价。
大部分地区未来的新房价格跟板块内二手次新房中高点单价差不多。
但是由于总价原因，同等单价下甚至同等套型下新房总价要高40%以上甚至高一倍，新房会严重滞销，所以：
以上是限购政策不变的情况下，预计高楼面价项目初次拿预售的价。第二次后会根据市场情况进行调整，原地打折或者小幅上调。
02
价高等于0，购买力才是王道，一方买不起一方卖不掉，最终会影响限购政策
我跟踪过二圈层几个低楼面价项目，往几回比较好卖的项目二三次开盘涨个1000-3000元/平左右，就开始变得不好卖了。
那些本身就不好卖的项目价格基本保持不变，甚至做起了活动，你喊他涨三千他都要表示拒绝，再涨还卖给鬼大爷。
高楼面价项目就更不说了，很想把房源当荷花池吼货卖了，但是又拉不下脸。
成都的购买力是假的，还非常假，资格卡得太死，有钱的没资格，有资格的预算不足。
最终会搞得新房没人买，在不涨价的基础上都卖不掉，地还卖给哪个喃，没有卖地的钱，成都宇宙般的规划想要呈现未必靠众筹。
前几天我在购房群里面也说过了，真正的口子不是放松限价，而是放松限购。
加微信：xugaoleng5，进看房群
所以在限购政策不变的情况下，新房价格不会有太大的变化，曾经板块内让你虎躯一震菊花一紧的高单价项目，可能就是今年临近天花板的单价了。
（高新南除外，高新南高地价项目还未出来，天花板更是还不敢动。）
所以从新盘的消化速度和卖地的悲伤程度以及成都饼的规划宽度来看，理论上限购放松是迟早的事情。
03
限购何时松（松不等于放哈）
我说的限购是指515那种限购，低中签率、万人登记是造成515的导火索，剪刀差又是导致万人登记的原因。
所以松限价，是松限购的前提，目前限价还在但是已经松了。
个人认为松限购要考虑几个因素：
1，倒挂严重、单价特别低位子又好的项目消化来差不多。（目前已经到了尾声阶段。）
2，给刚到期的落户大军一丝安慰，不能别个刚满月就变政策，太不厚道了。
3，开发商要死慌了。
4，成都不能再火了，可能还要再等等其他同级别城市当出头鸟。
激情中介朋友圈号称的落户大军可能有些夸张，但是也是事实
其实在去年我就预计今年年中可能会有跟资格相关的政策出来，但是考虑到要对落户大军好一点，所以我把这个时间往后推了滴点儿。
但是最多拖到年底可能就拖不动了，我估计，最快下半年中期最慢年底可能会有跟资格相关的政策变化。（这段仅为个人猜测，不作为购房参考）
来自一位大方的地产人
放松限购也不要慌，稳才是第一要素，放松限购主要是为了让房子稍微好卖点，而不是让房价猛涨（限价依然会持续，但不会那么严，行情好的话会小涨。）
我估计2019年新房价格基本就是两个结局：
1，不放松限购
部分项目到死不活拉命债吊起卖，部分项目打折卖。（其实小白也看得出来，这不可能是长久之计。）
2，放松限购
大部分项目平稳销售，接近第四季度开始才有少部分项目小幅上涨。
04
新房改善豪宅化，刚需进入二手市场，现在买二手房不亏
由于二手房的总价优势，买不起新房的刚需去年底就已经开始看二手房了。
从18年11月开始二手房量升，到现在量价都在升（跟年后累积了一波购买力有关，实际涨幅要打折），二手房稍微有了些热度。
甚至有房东想开启皮子痒又想涨价模式。
目前二手房是一个相对低点，跟最高点比整体至少跌了18%，跌幅高的达到了30%。
截止到12月份链家成交数据，二手房均价已经跌回2017年9月，很难再往下跌了，现在买二手房，不亏。
总结
1，我对后市房价的看法基本上就是这张图，新房单价基本就是该板块二手房中高点成交价，就算有政策变化波动也不会太大。
2，政策预测不作为购房参考，价格要参考。
3，成都是一个限购限价同时执行的城市，即使松限购，但是限价依然会卡住预售价格的幅度，所以不会暴涨，更不会全款变首付。
4，现在承受不了新房总价的刚需，早点切看二手。
5，文章内的价格仅指高楼面价项目价格。