楼市调控升级，未来5年房价走势如何？

由于一季度国内房价出现了“小阳春”，从第二季度开始，房地产调控已全面升级。除了住建部约谈了今年部分城市房价上涨过快的主要负责人之外，房企通过发债、信托等方式融资的渠道也已经收紧。更值得关注的是，6月开始国内房贷利率又开始由跌转升。各地方政府正在实行“因城施策”，阻止房价非理性上涨，防控系统性金融风险。

鉴于房地产调控的持续升级，2019年下半年房贷政策要比上半年更加趋紧。同时，由于国内经济持续下行、房地产上涨周期也临近尾声，所以下半年房价走势将会稳中有降，总体上是一二线城市房价小幅回落，但是有部分前期上涨过快、人口流出量大、产业基础薄弱的三四线城市估计将会有较大的跌幅。下半年房地产走势不可能再复制上半年的走势。

未来3-5年，国内房价将秉承“房住不炒”的原则，总体将逐步回归居住属性，对于一二线城市来说，要尽量避免房价的大起大落，最好是房价每年下跌一些，当地居民收入提升一点，这样通过几年实现软着陆，而三四线城市受到棚改货币化退出、炒房资金的撤走等因素影响，将会有部分城市房价从哪里涨上来，再跌回到哪里去。那么，认为未来3-5年房价下跌的理由是什么呢？

首先，国内经济下行压力大，资产泡沫很可能会破裂，所以现在最好的办法是稳中有降，逐步回归理性。过去我们看到国内的房价飞速上涨，背后就是伴着国内经济的高增长。目前，国内经济增速放缓了，要经历经济结构调整的阵痛，未来三至五年，国内一二线城市高房价能够达到“软着陆”目标已经不错的，别再去想着房价要每年大涨的事情。

再者，房地产长期调控影响正在发酵。房地产调控本意是避免房价发生大起大落。但是如果未来几年房价不涨，这肯定会对炒房者带来打击，因为炒房者需要房价年年大涨才能获取收益，而如果房价不涨或者下跌，炒房者的融资成本都无法覆盖，会出现亏损。短期房价不涨，倒也杠得住，要是长期房价不涨，炒房者就会退出，届时大量房源涌向市场，高房价很难再支撑得住，只能走出下跌行情。

再次，经过了从2015年下半年房价上涨开始，本轮房地产行情已经持续了三年半，时间周期已经很长了，期间是各城市房价轮涨，也没有经过像样的调整期。目前，不要说三四线城市很多家庭拥有几套甚至十几套房，就是一二线城市很多家庭也有多套房产不稀奇了，房地产需求得到了集中释放。资料显示，在中国家庭资产中，房地产占77%，而其他金融资产仅占23%，房价几乎占了居民家庭资产的八成，中国居民再加杠杆空间已经不大。

最后，现在有些人认为，未来三至五年，一二线城市房价将会稳中有升。但资料显示，中国房地产总市值有450万亿元（一二线城市房产占绝大多数），相当于美国+欧盟+日本的房地产总市值，如果一二线城市房价再上涨，那市值岂不是要买下全世界了？这说明一二线城市房价泡沫很大，三四线城市泡沫正在被吹起。中国高房价已经不能再涨了，要力图让其步入“去杠杆、挤泡沫、软着陆”的过程。

未来三五年，将是国内房价逐步回归合理属性，与当地居民的收入挂钩，届时房价将会出现分化。一二线城市逐步下跌，回归合理属性，而部分三四线城市房价会有大的波动。而大家将不会再为房价上涨而担心买不起房，只需静静等待房价回落就可以了。未来三五年，房价将会跌到刚需买得起的范围之内，中国房地产市场才真正走上可持续发展的轨道。