二手房持续低迷 北京楼市拐点已经到来了吗？

我爱我家集团市场研究院数据统计，2018年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共网签3130套，与2月上旬相比下降28.9%，同比2017年3月上旬下降49.2%。与此同时，北京二手房价已经连续下跌9个月。

对此，有专家表示，与去年同期市场高位相比，现在北京二手房价呈现“量价齐跌”的局势，但随着春节交易淡季的结束，以及3月下旬开始，北京有大量限价商品房与共有产权房上市，北京二手房市场回暖应该不成问题。只是整个2018年房地产市场仍然会处于低迷状态。

实际上，现在北京二手房成交量迅速打对折，是与去年3月上旬同期成交高峰时相比，而现在才是去投机化后，相对比较理性的成交量。就在去年“3·17新政”之后，别墅类物业成交签约4137套，跌幅达到了52.7%；豪宅（单价10万元+）市场成交量出现了明显的下调，1000万元以上住宅成交量下调了16.7%；

再从房地产调控一年来的房价上来看，目前的房价和去年4月份高位时相比已经下降了20%-30%。现阶段的房源价格，往往会以同楼盘或者附近同等价位小区最新一次成交价格为参考案例，进行具体挂牌定价。买方的议价幅度在6%以内，业主也已经开始接受目前房价呈现下降的趋势，愿意和客户坐下来谈论一下房价了。

同样，3月初北京的新房市场也正值最冷的时刻，并没有比二手房市场好到哪里去，只是与二手房市场相比，成交量可能会有三月下旬有所反弹，但鉴于国内房贷利率的持续上升，这样的成交量的反弹力度也十分有限。

一方面，2017年的大批新增宅地供应在今年逐步转化为项目入，市场会有回温的可能。另一方面，北京在3月底将有大量限价商品房与共有产权房上市，这对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择的余地会增加。

现如今，在“3·17新政”实施已经接近一年，北京楼市成交量全面萎缩，同时房价也开始出现松动，卖方市场逐步向买方转化。现在问题是，北京二手房价已出现9连跌，成交量同比也惊现打对折，这背后究竟说明了些什么呢？

首先，房地产调控只要严格执行，并且长期贯彻，绝不可能沦为空调。与2017年同期相比，今年3月上旬的网签量下降了一半，前后一年对比明显，这充分说明2017年北京“3·17新政”之后的调控对降温楼市，平抑房价起到了显著作用。成交量的快速萎缩，说明了北京“3·17新政”遏制了投机者炒作房地产脚步，只要房地产调控不松懈，北京的房地产市场一定能回归理性。

再者，北京二手房成交量与去年同期相比萎缩了一半，与此同时房价却在可控的范围内下跌。这也附合房地产调控的目标：就是在大力推进房地产调控之时，同时也加快长效机制的建设，这样就可以避免房地产发生大起大落。

一方面，通过限贷、限购、限售等政策，先把房地产市场给冻结起来，避免北京房价大起大落，出现系统性金融风险。另一方面，在房地产调控之际，北京也没闲着，大量建设保障房、共有产权房，而今年随着大量房源的入市，可以将满足更多中低收入家庭的购房需求。未来刚需选择低价房源的余地会增加。

与此同时，一旦大量低价房源供应市场，那么北京的新房市场的平均房价恐怕会大幅回落。这会给人一个北京的房地产调控实施以来卓有成效的直观感受。这样彰显北京房地产调控取得优异成绩。

最后，北京房地产调控的效果，一旦取得突破性成功，将被全国各大热点城市所借鉴。当然，各个热点城市可以根据不同情况，选择不同的提供房源的方式。

比如北京推出共有产权房、保障房，而其他城市可以通过发展租赁房市场来解决人们的居住问题。如此一来，可让更多城市的房地产市场避免受到房价下跌冲击，逐步实现软着陆。

“3.17新政”实施已经接近一年，调控效果有目共睹，北京房地产呈现“量价齐跌”的情况。对于北京来说通过房地产调控可以使房价泡沫稳定下来，而通过长效机制的建立，分流刚需购房群体，更好的去投机化，而且北京的成功经验，可以推广到其他热点城市中来，并且逐步让房地产实现软着陆。