房地产营改增和房价没有半毛钱关系

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

今天讨论营改增能不能降低房价，实际是多此一举！

3月5日，总理在政府工作报告中明确指出建筑业、房地产业、金融业、生活服务等行业要实行营改增，并给出时间表5月1号。

从两年前就传的沸沸扬扬的营改增，在建筑和房地产行业终于要落实了，这也是仅存的尚未营改增的大头之一，除了房地产、建筑业之外，还有一个大头就是金融业，这几块占比高达81.8%。房地产和建筑业营改增之所以迟迟没有推出，最核心原因还是地方的利益分配问题，毕竟房地产相关税收占到了地方政府税收的“大头”，而营改增之后，“大头”要交给中央，地方政府毫无积极性可言。

另外，最近关于房价暴涨的讨论也如火如荼，那么，自然有人将营改增和房价涨跌联系到一起，认为营改增之后房价有下跌的空间，因为总理也明确表示营改增是要降低企业税赋，确保“只低不高”。“税”低了，“价”是否也会降低，我找到了2014年11月26日写的一篇《地产“营改增”，房价是涨还是跌？》的旧闻，发现里面的观点今天依然适用，我略微修改一下，继续供大家参考。

在讲三个观点之前我们还要做一些新的补充，就是营改增的具体细节非常不明确。

一是是时间表，政府工作报告当中提到的5月1日，只是将试点范围扩大到房地产行业的时间；二是税率也不明确，只不过是大家都在猜是11%；三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则，但好在还有两个月的时间就要尘埃落定，不妨我们今天也猜测一回。

第一，税改之后税收差额本身就很小。目前的税率，大家都判断是11%，按照11%的税率计算，直接抵扣可能会比原来略高，但由于总理承诺了只低不高，那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点，甚至很多情况下，基本上和原来税率没有差异

第二，不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平米，如果市场可以卖6万，没有一个人会卖5.9万元/平米；但是如果市场只能卖4.5万元/平米，企业也不会死扛着要卖5万元/平米，导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格，而是市场决定的。

第三，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降那会对房价有一定影响，是充分条件，而不是必要条件。

今天讨论营改增能不能降低房价，实际是多此一举。三四线城市不用营改增，但是由于供大于求的情况，房价还是在走弱；对于一二线城市，还不如考虑下整体的供求状况，通过规划、土地出让等来改善供求关系，通过低端的保障房建设等解决中低收入人群的住房问题，才真正会对房价有影响。