物业公司起诉业主追缴物业费的种种“弊端”所在
“欠交物业费”现象，在各大城市住宅小区物业项目都非常普遍，长期困扰物业管理活动中的相关各方。法典之前，物业公司在收缴欠费时采取的办法和手段层出不穷，五花八门，诸如：断水断电，水电热捆绑，各类门禁卡捆绑，电话微信轰炸，半夜敲门堵锁眼儿，等等等等，我们已经都讨论过。
显而易见的是，这些“办法和手段”都存在侵权和违规之嫌；稍微一出格儿，物业公司就会从原本“占理”的一方，秒变为“无理”的“无良物业”。实际上早在2003版的《物业管理条例》中，就明文规定：
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
也就是说，通过诉讼追缴欠费，是物业公司“维权”的唯一合法方式。实践来看，那些大型品牌类物业公司，自身实力雄厚，组织架构完善，有专门的清欠团队，配备专业法律顾问（律师）。在起诉清欠物业费的问题上，游刃有余，不在话下。
而那些中小型物业公司，在这个问题上就比较“审慎”，存在“顾虑”。虽然说物业在这类官司中的胜诉率接近100%（我们也讨论过），但诉讼毕竟是把“双刃剑”，这种“维权”方式也存在诸多的“弊端和不足”。
一、诉讼成本较高，周期较长，多数物业公司同样面临“诉累”。
物业费官司属于简单的小型合同类纠纷案件，标的额普遍不高，多数仅在数千元至万把元之间；有的法院会设置专门的“小额法庭”，通过“简易程序”快速审理，为双方当事人减轻诉累。
但“麻雀小，五脏全”，一个判决结案的物业费案件，自立案、开庭、调解、判决直到最终执行，至少在三个月左右，有的甚至需要半年以上。而近年来各地法院受理的物业费案件数量，如同头条的投稿量一样，处于“激增”的状态，这个工作量是不可想象的。对于物业来说，想通过诉讼快速回收欠费，这是不现实的。
此外，人工成本和材料成本也不可忽视。物业费案件虽然简单，但“打官司”必须由专业的人来做，在其专业指导下，还要准备起草、打印一系列的“证据材料”。而职业律师普遍不愿代理物业费案件，因为收取的代理费太低，甚至不及那些“离婚分割家产”案件的一个“零头儿”。对小物业公司来说，若额外聘用一个专职“法务人员”，这个用工成本也不是小数。
还有，物业虽然能打赢官司，但是“诉讼请求”未必都能得到人民法院的全部支持；就是说，如果“违约金”一项未予支持，甚至“欠费本金”都“打折”的话，那就只能算是“惨胜”，较之付出的各类成本相比，得不偿失。
二、物业费官司普遍具有“再生性”特点，反复起诉往往成为“常态”。
对于其他案件来说，经法院裁判后，多数便已“尘埃落定”。但物业费官司不然，法槌的落下并不代表双方的矛盾与纠纷得到了有效化解。案子很简单，下判决很容易，但欠交物业费现象折射出的深层次问题和矛盾非常尖锐和复杂。
由此，许多出庭应诉的业主，会当庭提起“反诉”；而且往往是“一条道儿跑到天黑”；一审二审全部败诉后，直到物业申请强制执行时才履行判决书，补交欠费。然后继续拒缴！
对物业来说，遇到这样“执着”的业主，也会颇感无奈，难道几个月后再来一遍诉讼程序吗？对双方来说，物业费是个小钱儿，但一个小小的合同纠纷最终演变成了“意气之争”，两败俱伤。诉讼未必能解开这个结儿，有时反而会将其系得更紧。
三、容易进一步激化矛盾，引发“群体性诉讼”纠纷。
对于我们大多数普通老百姓而言，对“打官司”这个事儿是很敏感的；不到万不得已，不会去法院告别人；而一旦收到传票，或者茫然无措，或者“暴跳如雷”。
凡是那些存在大量欠费现象的小区，物业与业主之间的“积怨”已经很深，它不是一朝一夕形成的，是长期积累的过程。在这个“风口浪尖”之下，某些物业公司不懂“策略”，往往是一次性“批量起诉”欠费户，这就等于是点燃了导火索。
那些被诉业主，本身就一肚怨气，于是“抱团儿应诉”，进而呼朋唤友，广邀其他“志同道合”的业主参与庭审旁听，施加压力。这种群体性诉讼局面带来的影响往往较为恶劣，最好的处理方式只能是缓和矛盾，“调解结案”。
综上，对于物业公司来说，毕竟是来小区服务的，其实并不愿意与“衣食父母们”通过对簿公堂的方式，来了断物业合同纠纷。即便赢了官司，也难聚人心。
作为一个服务性企业，物业公司应在实际工作中彰显“诚信”，切实履行《物业服务合同》，以优质的服务取信业主，进而以优良的信誉外拓市场，这才是企业立身之本。