多地“刚需”正在疯狂入场，房价也开始在很多城市被哄抬。在“房住不炒”的基调下，未来郑州买房门槛升高也是不争的事实。
✍️ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一线楼市全面大涨，买房人分明觉察到一种呼啸而至的压迫感。不止如此，元旦起，郑州首付分期告别江湖，郑州兴业银行、光大银行又突然上调房贷利率。
一个个叫人始料未及的元素叠加起来，直接或间接地抬高了上车郑州的门槛。
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郑州门槛提升
40万首付，正成为楼市的一道槛。
有人不信，拿着40万以下的首付款信心满满地逛全城，最终只能在四环外兜兜转转。对于郑州来说，双湖科技城已成为时下刚需进驻郑州的最低门槛。高新区一度是“全郑州的希望”。如今，老城起步单价1.3万，还能为刚需挤出一两道小缝隙，随着正弘、龙湖价格拉上1.6万，永威西棠跃上1.8万，整个板块的格调都被拔高了。
©四环主城上车门槛升高
去年中原老城的康桥玖玺园、万科山河道、恒大云玺，直接引爆了郑州主城改善的火苗。它们每一个都价格不菲，每一个入市都表现不俗。时下，配套成熟的北三环片区夯实了18000元/m²的价格，保利海德公园、瀚宇天悦城等楼盘，以最低首付50万的门槛，形成了金水北的价格梯队。主城二环内，面对3万的雅颂居，有多少人对着流星默默许愿，想回到几年前，买下曾经错过的房子？郑东新区、北龙湖一带，刚需更是连尾灯都追不上。
©郑州主城各板块成交均价示意
2020年最后一天，银行端也被戴上紧箍咒，从天而降的“房地产贷款占比、个人住房贷款占比”两道红线，让本该是银行开闸的1月，开门红冲刺戛然而止。这是一记砸向楼市的重锤，也误伤了普通买房人的钱包。有消息称，郑州兴业银行、光大银行首套房贷利率由年底的5.39%上调至5.63%，二套由原来的5.64%分别上调至5.84%和5.88%，未来个人住房贷款难度或许会更大。
©各主流银行贷款利率
过去，为了让支付能力较弱的买房人有上车资格，郑州默许了“首付分期”等操作。今年起，这种操作也被掐断。一轮又一轮重锤砸下来，让购房者买房的难度系数，肉眼可见地又加了一等。
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一线楼市传导
这一轮购房难度，从一线传导至郑州。
最近，一线楼市再迎躁动。继深圳某学区房创下32万/m²的天价成价额之后，上海楼市也接棒上演新的“竞拍式买房”，有700多万房子半年涨至近千万，购房者还每天活在房主“跳单”恐惧中。北京海淀区，也有学区房一夜涨价40万，仍然非常抢手。伴随着楼市的大热，越来越多的优质资产正陆续加入到“跳涨”的行列中。
©一线城市重新领涨
虽然全国最热的上海，很快出了调控。毕竟，上海是楼市的风向标，太冷和太热都不行。但你会发现，这一次上海调控，是非常温和的，雷声大雨点小。一系列政策细则下来，信贷、优先无房户、加大供应，只能算隔靴搔痒的常规政策，效果有限，真正能对市场产生冲击的，一个是婚票，一个是增值税，这两样可能会暂时压住小部分二手房供应，但长期看，更大的需求爆发还在后面。前车之鉴是深圳，顶着史上最严调控，深圳房价调控后这近半年依然在稳步上涨。面对优质核心资产，一大批购房者依旧飞转腾挪、长袖善舞、翻云覆雨。
©房价涨幅出现南热北冷现象
其实，这一轮资产上涨，不止存在于房产，整个2020年，从国内到国外，从股市到楼市，从黄金到大宗商品，整个核心资产价格都出现了明显的上涨。原因就在于全球正在进入“撒钱”时代。而普通人能真正切身感受得到的，还是那些肉眼可见的数字。每周都逛菜场的人，对物价十分敏感。最近，整个菜场进入牛市，明显走出一波涨价周期。“涨声不断”的猪肉，8元一斤的大葱，7元一斤的鸡蛋、水产甚至米，都全面涨价。
©物价开始发力上涨
面对着2020年至今，这一轮从未有过的货币流动性泛滥。它化作菜场里每一块涨价的大排；商店里每一条换标签的金项链；还有楼市里，人人想靠不动产跑赢通胀的心。这是房价暴涨的另一面。和学区房、和刚需购房、甚至和市场供需的关系都不大，仅仅是中国众多的财富高净值人群，正焦急地保卫自己的资产不被通胀稀释。汹涌放水之下，深圳一马当先、大幅上涨，随后是上海北京等一线城市的核心资产。狂热的投资氛围下，价格一旦成交就站住了，新的房价锚点形成，外围片区会一圈又一圈地跟涨。
©流动资金充裕决定核心支持走势
紧接着，资金涌向好的二线城市。尤其是冷了比较久的郑州，大概率会在2021年出现较大的市场变化。
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楼市弹射启动
稍微对楼市敏感的人都会意识到，2021年是楼市大年。
这波钱的体量很大，所以，不乏一些热钱会流向郑州这样安全，升值前景大的市场找出口。毕竟，郑州这几年在全国表现抢眼，米字型高铁、航运吞吐量，这两把利器日益突出，越来越多人对这座城市建立信心。
©交通塑造了郑州独特的城市气质
脚下这座城市，也通过文创，地铁，数字经济等，不断提升大家的幸福度和便捷度。这些都是打气筒，引诱着一波波购买力蜂拥而至。这些利好对市场信心的传导力，足以让楼市直接弹射进入“小阳春”模式。可惜，郑州步入土地奇缺模式。从2019年开始，郑州已经在走精准供地的路线了。去年，郑州住宅供地更是几近腰斩。这直接导致今年郑州的新房供货量远逊去年。以后买房，不仅价格要高，选择也越来越少。
©住宅用地实际供应锐减
尤其是金水北，本来就很抢手，随着和昌优地、瀚海思念城接近尾声，供应越来越少了，涨价会不期而遇。北龙湖也会普涨，当然也因为供应的减少，品质项目涨价更甚。事实上，北龙湖一些楼盘此前已经涨价，接下来将有更多的品质盘上涨，不为别的，就是因为供小于求。当一块块土地变成人参、鱼翅，最终端出来，会是怎样一道菜？从产品来看，主城区即将入市的“新面孔”有未来天奕、建业河畔洋房和碧桂园杨金东项目，都属于改善置业。它们带来的产品力颠覆，也将突破房价的新高。
©主城改善产品备受关注
去年年底，二七区迎来土拍高光时刻，电建、保利、万科相继摘地，清一色的品牌房企，给二七这个“屌丝区域”注入了一大袋新鲜血液。2021年的主力将会是鑫苑、万科等开发商位于南四环外的项目。万科水晶城即万科未来城市，主推110m²以上大户型、小高层，定位预计同郑州华侨城一样走改善路线，二七正试图摘掉“刚需之王”的帽子。去年下半年，保利在郑州多次摘地风风火火，保利天珺“豪横”出道，这是继保利天汇后，经开区第二个保利的“天”字系产品，98m²起步，160m²小高层一梯一户的纯改善定位，奠定了价格根基。
©经开主城成为改善高地
北龙湖绿城湖畔云庐，纯洋房、大户型，定位终极改善；白沙片区也会普涨，因为今年只有银榕居等零星几个产品入市，与当下新房存量住宅同时去化，供不应求，涨价一点也不难。高新区凭借教育过硬，产业聚集，商业发达，环境优美，这样的黑马区域，还有巨大的涨价空间。不愁卖的管南，常西湖新区，倒是竞争比较激烈，购房者可以趁机瞄准靠谱开发商，挑挑拣拣，抓紧上车。今年，郑州楼市改善风依然强劲，一定又是热点纷呈、惊喜不断、百花齐放的一年，而空仓者则会是惊吓不断。
©地铁通达各主城板块示意
房价上涨，已经是不争的事实。楼市是否能重复2016年的那一波行情、从局部带动全国普涨，也成为最大的争议。多地“刚需”正在疯狂入场，房价也开始在很多城市被哄抬。在“房住不炒”的基调下，楼市的后续发展犹未可知。或许是楼市调控，或许是政策收紧。但无论如何发展，买房这件事对于后来者而言，只会是难上加难，但也要更加谨慎。对于郑州主城的二手房，尤其是超过二十年房龄的老破小，只有两个因素可以决定它未来是加速升值还是加速贬值，第一是学区，第二地铁。
©市区一二手住宅成交价格持续拉大
名校学区房及地段较好的改善房是两个领先指标，在哪个城市都是硬通货，涨价时他是领头羊，降价时他最能抗。就像股市中的绩优股，下跌行情中会领先于大盘见底，上涨行情中又会领先于大盘启动。2021年，一定是买入郑州的时间。当整体资产持续上涨的时候，输家只有一个：那就是没机会进入市场的人。
