作为置业者切莫浮躁盲目，看清形势变化，做出选择，当属应有之义。
✍️ 撰文 | 赵灵儿 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
一石激起千层浪。
南京六合、海南三亚相继放松限购，这是继上海、珠海、广州等城市后的又一次试探性尝试。楼市的任何风吹草动，都牵动着观望者的神经，想上车的人们静静等待时机，似乎已按捺不住。
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楼市风向变了吗
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最近的南京六合，有居住证、大专学历的外地人便可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税。今年6月，高淳针对外地人只要有南京的居住证，提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明。
而三亚，大专以上学历就可以买房。
©南京六合出于人才引进而对政策做出调整
目光转向金融中心大上海的自贸区临港新片区，直接取消外地单身不能买房的政策，购房资格从累计个税或社保满5年缩减至3年，时间缩短不少，给了广大沪漂置业安家的机会。告别基准利率，与LPR挂钩的房贷利率时代正式来临。央行规定首套房贷款利率不得低于 LPR 水准，但上海是低于的，减了20个基点，突破了央行规定的最低限。和上海类似，珠海是粤港澳大湾区的核心节点城市，同样有比较大的松动迹象。取消外地人在珠海的购房限制，外地户籍可在全境购买一套住宅。继去年12月以来，珠海一次次试探，连续3次放松楼市调控。
©非户籍人士可在珠海全境买首套房
公积金是最无辜并且最敏感的参照物，由地方政府所掌控，想要抑制楼市的时候，就收紧公积金房贷；想要放松的时候，就拿放宽公积金房贷来做试探。扬州、广州、成都已不约而同地放宽了公积金贷款条件，或增加额度、或延长楼龄限制。此外，契税补贴也出现了。安徽宿州对农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。调控松动的迹象花样百出，隐约让人嗅到了政策春天的气息。
©郑州住宅成交量价变化情况
毕竟楼市大局已定，官方几次三番强调，房地产调控不会全面放松，而且在2019年各地会在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，接受分类调控、因城施策的指导，在房地产稳定大局背景下，无论各地如何微调，基本上也都有了红线，房价不会大涨大跌。不过苗头似乎已经显现，自从去年年底，就已经拉开了微调的序幕，许多城市加入这个行列，有一些城市酝酿出微调政策后又被收回，可能是时机不对。很多网友咨询郑州的情况，调控会不会放松，如此云云。
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郑州低首付
卷土重来
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直白的问一句：现在的郑州，有必要大明其白的说放开限购吗？
进入2019年下半年，经过两年多的最严调控，房价暴涨的城市基本都已稳定，库存压力大的城市去化任务也相对完成。但实体经济复苏任务依然艰巨，未来可能会有更多城市加入调控松绑的队伍。
从目前频繁出现的双向调控就能看出，楼市分化、一城一策会是常态。
©双向调控使楼市进一步分化
眼下是史上开发商融资最紧的时候，快速卖房、打折卖房反倒成了房企最容易的融资方式。随着第四季度的来临，房企需要积极降价促销，去库存的压力开始增大，各地略有松绑也有助于实现成交量的活跃。在郑州，此前严厉打击的低首付、首付分期卷土重来，分销大军不遗余力的在各种平台摇旗呐喊，且有愈演愈烈之势，部分楼盘擦着边儿就把手续过了。金水区、中原区、二七区等主城区，南龙湖、绿博、港区等近郊区域，全部开始躁动。普通住宅、公寓、洋房、商铺、别墅，各种物业都涵盖。首付比例从5%到15%不等，多数楼盘执行的是5%的首付比例，最低首付费用只需2万元。
©低门槛促销成为许多房企选择
毋庸置疑，继特价房之后，开发商新一轮营销戏码已经登场。据不完全统计，郑州推出低首付政策的楼盘多达60余个。其中，70%低首付楼盘位于近郊，绿博、新郑南龙湖是主力区域；另外30%来自主城区。在南龙湖，低首付楼盘的比例多为15%，剩余两年内交齐；在绿博，上轮市场调整周期内首批降价的金科博翠书院小镇，本轮推出10%的低首付，可以免费更名；在雁鸣湖区域，惊闻某别墅产品，首付只需20万。主城区目前包括金水区、中原区、高新区、二七区、管城区、经开区在内的区域，有近20个楼盘推出了低首付优惠，首付比例多为5%。二七区的低首付楼盘，主要集中在南三环、南四环，首付比例为5%，某楼盘执行一口价4万元的首付标准；金水区低首付楼盘相对较少。
©部分低首付楼盘盘点
2019年最后两个月，是房企业绩的最后冲刺阶段，也是购房者趁势收割的好时机。盯紧大开发商、高周转开发商的降价，最容易淘到笋盘。也只有大盘、不计较一时得失的品牌房企，才会基于整体考虑，牺牲个别利益、个别市场，争取现金流，这样的房子相对安全。对于郑州来讲，还盼望着放开限购吗？一旦放开了，现在的打折、促销、优惠等降价行为都消失了，随之就是一轮不理性的价格乱蹿。当然，凡事一分为二来看，仍然有一部分人希望早日放开，毕竟同城不同利。
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郑州置业门槛
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市场风向在变，购房者的期望也在变。
郑州目前房价维持稳定，整体14000元/m²上下浮动，主城区均价16500元/m²，郑东新区、金水区、管城区保持房价上涨，个别区域出现一定幅度的微降，与特价房的推出关系密切。
©郑州各区域房价地图
郑东新区北龙湖的价格默契地保持在4万左右，如果想置业北龙湖，第四季度可以多去看看，前段时间已经流出了一些特价房，比如恒大悦龙台有批低至28500元/m²的房源；网传某房企资金链紧缺，在北龙湖项目的单价更是降至26000元/m²。想在郑东新区买房，不妨看看区域的价值洼地龙子湖，从每平2万多元下降到1.8—1.9万。万向桃源居，高层毛坯18000元/m²，锦雍水之郡，高层毛坯17900元/m²，是眼下东区最低的准入门槛。对于金水区来说，今年城改项目的集体入市，增加了可选择性。北三环片区紧挨北龙湖，配套成熟，加上郑州3、4月份小阳春的带动，价格整体从16500元/m²普涨了2000元。不过随着楼市遇冷，房企的压力普遍比较大，以融创中原大观为首的部分楼盘已开始回调。
©金水北楼盘分布示意
未来金水区还会有一些新盘入市，如旭瑞和昌优地、融创瀚海兰园等，接下来这个片区会更加热闹，购房者可以重点关注。目前北三环均价整体保持在17000元/㎡以上。都说滨河国际新城贵，也有人认为物有所值。到2019年，滨河却迎来抄底的机会，15500元/m²左右起步。过去三年，管南的房价一直稳定在14000元/m²以内，还能首付分期；今年，富田打破了现状，扛起管南15000元/m²的担当，除了融创低于14000元/m²外，其余4家都和谐地稳定在15000元/m²以上，片区整体涨幅1500元。
©管南房价依然坚挺
挑选管南楼盘的购房者，要尽量选择有小学、初中公办教育资源的楼盘，公办教育资源，尤其是优质教育资源在管南片区相当稀缺，这样的楼盘不仅能满足自家孩子就近入学需求，今后也更好转手。碧桂园名门时代城这样的千亩大盘，首开会不会有惊喜呢？常西湖的汇泉西悦城，过去12000元/m²、永威西郡、融信望湖宸院14000元/㎡、华瑞紫韵城13000元/m²。但少数民族运动会后的盛会效应，给了世茂夯实片区16000元/m²的信心，永威也趁机上涨到15000元/m²，片区价格至少上涨1500元。杨金过去只有低密的鸿园，没有太多的价格参考。如今瀚海尔湾把价格夯实在2万，后续康桥东麓园、泰禾东府大院、天伦风华苑、绿城桂语兰庭等新项目，也是今年片区的新动力。
©改善属性的杨金区域房企布局
惠济区、经开老城、二七新区、高新老城，片区价格整体稳定，整个四环主城，三环主城新盘极少，三四环之间的新区，要么价格稳定，要么价格上扬。经过2016—2018年的狂热、惶恐、激动、懊恼、悔恨，郑州楼市已经脱胎换骨，回归合理价值。郑州远郊百感交集，主城区调控丝毫没有松动迹象。作为置业者切莫浮躁盲目，看清形势变化，做出选择，当属应有之义。切记不可一味地被低首付、特价房迷惑，重点关注自己的需求和楼盘的匹配度，不买打折最狠的盘，区域核心位置的楼盘升值空间更大。回过头来看放开限购，其实开与不开不应该成为关注的焦点，更应该关注需求本身、产品本身和资金本身。无论你买谁家的房子，都是要真金白银的掏钱的，在放开限购的不理性冲突下，会不会又“多收了三五斗”？
