作者：朱公子、唐一刀、黑天鹅、大江
去年独角Mall开过几次线下交流会，提起中国商业最值得关注的城市，很多业内人士一致认为是——上海。
的确，早在19世纪六七十年代，上海已成为全国最大、最繁荣的通商巨埠，而中外商家林立、华洋客商云集的租界，也以“洋场”而闻名。
从开埠至今，上海的商业已经发展了100多年，这种历史的浑厚积淀是其他很多城市无法媲美的。
在第一财经近日发布的《2021城市商业魅力排行榜》中，上海也荣登榜首。
上海，如今可以说是中国商业地产从业者们的朝圣地。
对于上海的优质商业及品牌，此前独角Mall也一直关注。
近日（5月25~5月30日），独角Mall编辑团队暴走上海，看了十几个项目，并和多位上海商业地产的业内人士交流。
但我们也从一些角度，发现了上海商业的诸多特质，试图用一些关键词来解析上海商业地产的魅力。提到上海的商圈，很多人的第一反应可能是南京东路、南京西路、淮海中路、陆家嘴等耳熟能详的地方。他们依旧是上海最值得关注的商圈没错。不过，随着上海城市边界一轮又一轮的扩张，其商圈也从内环而外环，外环而松江，而长兴岛、崇明，四处扎根。上海的商圈已经开始去中心化，郊区（外环）商圈崛起。根据上海发布《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》，上海市共大大小小的商圈160多个。分为三级：
市级商业中心（14个）；
地区级商业中心（50个）；
社区级商业中心（102个）。
大商圈不断细分为小商圈，再不断的落到社区单元中，人们的消费理念也从扎推去市中心传统商圈转变为就近消费。独角Mall此前也去过上海外环内的一些商圈，比如闵行的七宝万科广场、嘉定的南翔印象城，人气都非常不错。当然上海商圈的发达离不开人口和经济的支撑，截至2020年，上海市共有辖区16个，总面积6340.5平方千米，人口总估量2487.09万。2020年上海的GDP总量达38700.58亿元，全国各大城市中排名第一。都知道，过去几年，上海城市的落户限制一直很严格，新增人口并不多。所以上海的消费，可以说是本地人的消费居多，这个消费力也包括市郊、新城以及远郊。
（上海南京路步行街，独角Mall实拍）
我们的感悟是，上海商圈发展的路径，或许是未来很多城市商圈演变的一个范本，随着中心城区商业饱和、消费外溢是必然。对于地产商及品牌商来说，不能够只将眼光盯着CBD核心地段，应该早一点去抢占下一个中心。近几年，“首店经济火”了！（一般来说，在行业里有代表性的品牌在某一区域开的第一家店，就被称作“首店”。而一个区域利用特有资源，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，由此对经济发展产生积极影响的形态即为“首店经济”。）首店，从某种程度上反应了商业的创新升级，以及业态变化样性。为了迎合消费升级的需求，各大城市也纷纷提出发展“首店经济”，积极引进各种首店。凭借强大的消费活力，上海始终是知名品牌拓展中国乃至整个亚太市场的第一站。上海首店有如下特点：2020年，上海的首店数量稳居全国首位——虽然新冠疫情冰封全球零售业，上海依然取得引入各类首店909家，几乎是平均每天新增2.5家首店。在去年的909家首店中，上海城市首店、华东首店全国/大陆首店、亚洲/全球首店分别为753、26、118、12家。（数据来源：据中商数据）比如，近一年以来，被全世界时尚icon追捧的“小狐狸”Maison Kitsuné大陆首店、IKEA宜家城市店中国首店、日本国民生活杂货店的LoFt中国首店、当代法式甜品鼻祖品牌法国LENÔTRE雷诺特中国首店、知名炸鸡品牌Popeyes重返大陆后的首家旗舰店等都纷纷落户魔都。（cafe Kitsuné，图片来源：外滩TheBund） 比如，备受期待的Blue Bottle，今年也官宣了将在上海开出内陆首店。例如，今年城市首店老虎泰拳、临家闽南菜进驻的是正大广场；区域首店和牛涮-和牛专卖店、全国首店策展型艺术商店mart mart进驻的是陆家嘴中心L+Mall；全国首店豆豆乐咖啡进驻的是上海白玉兰广场。还有X11全国首家旗舰店以及FIVE GUYS中国首店都选址淮海中路商圈。关于首店选址，有做品牌渠道的朋友向独角Mall表示，“选择非头部购物中心，一来试错成本低，二来受关注度也比较小，对于品牌来说也有时间及时调整。”根据赢商网的统计数据显示，上海首店品牌样本主要涵盖餐饮、零售、娱乐、服务四大业态，其中餐饮品牌占半壁江山。业态上，2021年第一季度，上海首店主要以餐饮品牌为主，占比达到45.8%；零售业次之，占比31.2%%；其他业态，如跨界集合店、休闲娱乐业态占比为22.7%。（图：2021年第一季度上海首店情况 来源：赢商网）实际上，很多品牌，都将上海作为首店的试验场，如果成功则会进一步复制。上海的商业化起步很早，早在1910年代马应彪的先施百货和郭氏兄弟的永安百货就在上海南京路打起了商战。商业化起步早，商业氛围浓厚，也导致上海还有一个很明显的特点，就是“内卷”。都知道，“内卷”是个网络流行词，本意是一类文化模式达到了某种最终的形态以后，既没有办法稳定下来，也没有办法转变为新的形态，而只能不断地在内部变得更加复杂的现象。放在商业来看，可以理解为增量放缓，存量搏杀。根据上海购物中心协会发布的《上海购物中心2020/2021年度发展报告》显示，截止2020年底，上海3万㎡以上的既存购物中心就有306家，总商业建筑面积达到了2344.46万㎡。其中中心城区就有144家，商业体量已经达到了1079.46万㎡，城郊有42家，远郊也有122家，连20万㎡以上的特大型购物中心上海都有16家。不管是商业数量还是商业体量，上海都是不低的。而上海商业的“卷化”程度，去到上海会有更直观的感受，商场之间的距离非常近，各大商场直接贴身肉搏。（上海各区域商业分布情况 来源：上海购物中心协会）笔者去到静安区，静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货这三个商场就隔了一条街，并且这三个商场的品牌，还是互补的，人气感觉也没有谁强谁弱之分，周末都有很多消费者。在浦东区，第一八佰伴、华润时代广场、上海湾广场、1088广场、新梅联合广场、老佛爷百货、陆家嘴中心等商场都聚在一起，距离相隔不过几百米。而且上海的重奢商场都有好几个，上海恒隆广场、环贸iapm、上海国金中心IFC、国贸汇One ITC、上海尚嘉中心等。这么多重奢商场，在国内其他城市应该是很难看到的。上海的商业“内卷”严重，竞争激烈，致使上海的商业追求差异化出圈，也涌现出了一批有特色、有记忆点的商场或街区。比如恒基·旭辉天地、国内首个策展型购物中心TX淮海中心、长宁特色商业街幸福里、拥有室外18米高达立像的啦啦宝都、以“桃源”主题情景为商业IP的桃源·π商业广场（仅针对定位特色而言）等。
据实探现场的一刀表示，视觉冲击很大，有很多人来拍照打卡。TX淮海中心是国内首个策展型购物中心，是围绕“购物品牌”和“文化品牌”打造的年轻消费活力中心，是属于年轻人的消费场所，商场有很多首店，非常适合年轻人来打卡。上海商业的差异化不仅体现在前期的定位特色及建筑上，后期运营也注重差异化和创新。笔者逛了静安嘉里中心的【安义夜巷】及BFC外滩金融中心的周末集市【外滩枫泾】，都非常有特色，人也非常多。【安义夜巷】已经成为了静安嘉里中心的代表性市集活动，是其特色项目之一了，还有不少游客过来打卡。而外滩金融中心在6月也将举办音乐节活动。而同一天，兴业太古汇则在举办静安区世界咖啡文化节，同样也是人气爆满。或许，上海商业的差异化，也与其文化的多样性和包容性有关，比如新与旧的交替，中与西的融合。这也离不开这座城市的沉淀。但是疫情之后，消费需求的变化，也在不断倒逼商业升级；如今得商业的竞争，已不仅仅只是商品的竞争，更是自身内涵的提升。如何在“内卷”的同时，做出差异化？这对于全国的商业体来说，都是需要考虑的事情！预告：
明天的文章，独角Mall将继续分享关于上海商业的四个关键词，欢迎继续关注！
