重庆科学城，现“爆款神盘”！
最近重庆楼市多个项目出现热销，尤其西部槽谷地带。
因为西部科学城、产业、配套等利好，最近风头似乎有盖过北区之势？
周末刚好陪亲戚去那边看房，人气的确非常火爆。
现场几乎都找不到空闲的置业顾问...
（某售楼部现场实景）
重庆个别楼盘的热销我是知道的，但是，这究竟是个案？还是“西区崛起”，亦或是“暖冬行情”呢？
01
又出爆款？
亲戚的目标楼盘就是在西面。去到目标楼盘时，我还真的吓了一跳！
外边的车，满满当当，已经排在外面马路上了；
售楼部里，一座难求...
（现场实拍）
从大家的神情看，估计都是带着卡来的。
（现场实拍）
甚至连交定金的时候，因为人太多，都要分开排队！
（现场实拍）
人多，是真的；卖的好，也是真的！
为什么火爆？西区又出现爆款神盘？
分析了一下这件事，其实很典型。
02
房价的秘密
站在大的格局上看，实际上如今很多人有这样一个普遍共识：
如果不是政策压着，对于任何一个有明显人口增量、量级足够、经济产业稳健发展的大城市，房价能够稳下来吗？
答案，是显然的。
前几天，有人统计了北、上、深、杭等城市前50成交价的楼盘排名。
让人惊讶的是：北上深前50楼盘，都几乎达到10万/㎡+，贵一点的，20万+/㎡+。
（图源“钱报杭州房产”）
你能用收入比、消费水平之类的常规逻辑去解读吗？
显然不能。
大城市的虹吸能力，让那里源源不断产生众多的实际居住需求。
很多人渴望着住房带来的各类优质资源、生活体验感、安全感、社会认可...等一系列附加价值。
资源、产业、配套、人口，以及财富资产观念，让大城市的房子，具备了长期的价值！
（现场实拍）
而重庆，大家踊跃的来西部槽谷、来科学城，重要原因，正是对未来的期望，对优质生活的期待。
人们的买房观念，实际上越发成熟了。
03
买房朋友的逻辑
我们在等待选房的时候，我随便和旁边的人聊了聊。挺有收获。
（现场实拍）
大姐A
区县嬢嬢，估摸着50岁上下，一个人来的。
她其实有些紧张，担心买不到心仪的那套“7楼端头户”。
大姐说他们区好一点的房子，已经10000多元/㎡，还是建面！这边价格算起来，比区县高不了多少，真划算！
而且品质高不少。
她给正在读大学的儿子买。
属于半自用、半保值需求。
（排队交钱 现场实拍）
购买理由很简单。
她说：
“身边有点闲钱的，一直都盯着主城买房机会，要不然，钱放那里贬值好快嘛！”
“小孩在上大学，未来会回重庆工作，先买一套轨道旁边的，出行方便；遇到品质可以、配套好的，买起来做两手准备。”
大姐想法，简单率直；购买理由，非常充分。
其实也代表了2000多万区县朋友的主流想法！
宝马B
西永上班的年轻人，拿着宝马钥匙，应该不是淘宝款。
他打算买88㎡的“爆款户型”，“我是‘刚改’，换套三居室洋房，三口之家，刚好。”
购买的理由，他这样说：
“出门逛街近，附近就是奥特莱斯（佛罗伦萨小镇），约6万方商业中心，步行几分钟，就能去逛街”；
（奥特莱斯 示意图）
“附近有7号线、15号线要修，未来西部槽谷出行应该非常方便，土主隧道、井口隧道，未来出行非常方便。”
“最重要的，老婆一直想住纯洋房小区，不想住高层了”；“小孩成长的环境也更好一些”。
他的女儿特别喜欢“童梦童享”。
他说的童梦童享，其实是东原在社区内专门为0-12岁的小业主设计的配套，研发了很多年，这年头，小孩的需求已经是重要的买房权重！
（东原某项目 童梦童享 示意图）
你会发现年轻人的心态，其实代表了当前最直观的住房需求要素：
其一，配套要好
其二，品质要好
不将就。
渝北方向来的C先生
C就很简单。
买来小孩读书，同时“博一把科学城未来的成长潜力”。
这边据说已经确定了计划今年开工的「沙坪坝小学」，而且非常有可能是新建的类似于八中那样的“双本部形式”，与楼盘就“一街之隔”；
（楼盘一街之隔是学校 图源网络）
附近还有一块地，据说规划的可能是南开中学的；
就我所知，小学基本是明确的，但中学目前尚未可知。
除了读书问题，他也提到了“纯洋房社区，罕见的大中庭，品质感不错”。
因此，加上我那亲戚，我发现了一个显著的规律：
自住型需求是主力。
（刷卡都很打挤）
换言之，无论市场冷暖，实际上，“得自住需求者，得天下”。
这个“自住”，包括从无房到有房、有房但必须要换房，以及钱放着焦虑那种。
他们是当前购房人群里占比最大的一部分。
他们的行动，永远最务实，用钱投票。锚定一个区域，选择一个项目。
而他们对市场的信心，其实才体现出市场最真实的状态。
（排着队刷卡签字 现场实拍）
回顾了一下，我总结了一下成为“爆款”的几条规律！
04
爆款楼盘的共性
（1）热点区域
就比如这里我们说的西区，目前是市场焦点、一片热土，这一点已经是共识。
“重庆向西”进程中，真的是“举全市之力”在建设整个西部槽谷；
（西部槽谷 图源高新区微讯）
西面被定位为重庆的重要经济增长极。
最近1年多，源源不断引进落地了众多的优质产业，未来可以想象会有非常多学术、研发、产业类人群迁入西区。
区域地段，自然是价值基础。
（2）配套（交通、商业、公园、学校等）
居住的地方附近有轨道很重要；
同时，商业、学校、环境，也是「标配」。
如果有大型商业，有知名学校资源。吸引力当然大。
就像科学城最近有楼盘卖到20000元/㎡，就是因为一所“巴蜀”...
而这次，如果是沙小+南开，那简直就是“逆天”了！
（沙小效果图）
不抢才怪！
（3）产品力（公区+产品+户型）
品质这个东西，是如今最重要一环。
以本文我们看的这个项目印未来为例，简单分析就能发现产品优势很明显：
①1.5容积率、纯洋房、正南北朝向
②花园洋房，大中庭
③户型好。如爆款户型88㎡，大开间，还会有大平层级景观视野享受
这套房建面只有大约88㎡，但是我注意到，他居然达到了“五个开间面”--三卧室+客厅+餐厅，全朝主景观面！
而且尺度都不错，大横厅。
现场样板间，就更直观：
（样板间实拍）
建面约88㎡，但厅的部分，非常敞亮大气。
（样板间实拍）
轻奢型洋房定位，形成了明显的差异化优势。
产品建面大约81-99㎡，三房、四房；
户型小，赠送大，几个户型的得房率能达到100%...
（效果图 源于网络）
整体设计，非常注重品质感营造。
最突出的如大中庭。
刻意留出了比较大的空间，去打造社交、休闲、康体空间，这也是品质社区的重要标志。
还有像新亚洲风格、最大约38米楼间距、双精装入户大堂、0.25窗地比；
金属格栅、两边咖啡色铝板、玻璃构成的外立面；
都是时下大平层、高档社区的舒适型配置。
同时，因为是东原和大发联合开发，配置了东原著名的童梦童享。
（东原某项目 童梦童享 实景）
基本是为小业主量身定制的成长空间。
（印未来 童梦童享 效果图）
低密花园洋房，品质规格高；
周边轨道、商业、学校等，配套好；
大品牌开发商，物业也不错；
印未来这样的楼盘，确实有他火爆热销的道理。
其实他的单价，并不算便宜，但是产品好、圈层纯粹性好、配套好，总价控制合理。
价值与价格，实现匹配。
当天反正是一抢而空！交定金都要排队！
（现场实拍）
05
透过现象看本质
今年有的城市楼市行情非常明显，比如深圳、杭州、成都等，火了一年，最近，上海又在蠢蠢欲动，被当地媒体形容为“爆发前夜”；
“城市轮动”行情明显。
至于重庆，自住型需求，在踊跃寻找价值楼盘。隐隐的，也是在酝酿什么。
就像这回看到的科学城一带，一个全新楼盘开盘，又出现“爆款抢购”现象！而且开了盘之后，马上又要加推全新楼栋！
这是市场的切面，也是某种缩影。
当越来越多项目开始走出“神盘”行情，就是积极信号。
而其实我们应该思考的是：为什么热销？热销背后的逻辑？
东原大发|印未来，首批次房源已售罄，新楼幢建面约81-99㎡轻奢学派洋房，热势加推！