强烈建议，大公司花重金砸一个产品经理出来，小公司购买产品经理服务。每当遇到外地朋友来成都看盘，问：有哪些盘值得推荐？我就语塞了。常见的名单，当然是万华的麓湖，新希望的D10，花样年的花漾锦江，远洋的太古里，德商的几个玺啥的。这基本上是对付“观光团”的套路。而还有些值得看门道的楼盘，无法推荐。
比如住宅类中铁建的几个盘，商业类的大悦城，都是教科书级的案例，但是看了的人都认为：这有什么好看的？比它漂亮的多得去了，吴老师，是不是太没眼界啊？观光盘，场景能震撼人，颜值都在9分以上，咔咔猛拍一堆照片，不虚此行。但是，冷静下来才发现：自家楼盘都用不上，乃至很多城市，一辈子都用不上。全国大多数项目，基本面注定在5分以下，真正值得他们学习的，是那些将基本面从3分做到6分的楼盘。这种逆天改命的能力，才是行业最缺乏的知识。当你站在6分的楼盘面前，会认为他没有9分的漂亮，而忽略掉，这个楼盘是从3分开始，走到6分的。几年前，观念研究院就发过这样一篇文章《这样踩盘，才能拿走开发商的全部》，专业人踩盘的第一个动作，是先了解他拿地阶段所面临的痛苦，再对比当前热销场景下，中间走了哪些路，每一步，都是金子般的智慧。“产品经理”的价值点也在此处。在行业已经有完善的分工机制之下，市场有数据公司、顾客有调研公司、营销有代理公司、设计有建筑公司，乃至每家开发商也设置了对应的部门，为什么还需要有“产品经理”这个分工呢？而且，还这么贵。为什么产品经理服务如此昂贵，咱先不讲。我还是先墙裂建议：你们公司要是有条件，先重金砸1个产品经理出来吧。或者你要是已经具备了营销或者设计的丰富经验，尽快将自己提升为产品经理。一间地产公司的未来，是由未来能做成的许多项目，每个项目都是一块地，这些地可能是2分的、5分、8分的，给公司新拿的每块地，都能找到未来，那么公司才有未来。我们都偏好中心地，而厌恶远郊地，其实这些偏好和厌恶，与地所在位置无关，与中心地让你对未来有信心而远郊地未来没信心相关。所以一二线城市战略也好，县市下沉战略也好，这些战略都是表面的表达。无论是中心还是远郊，要是你能为项目设计出未来，你才有未来，你的公司才有未来。2分的地别嫌弃，只要能做到4分，就是很好的未来；9分的地，也别开心，如果你只将其做到7分，未来就是“雪拥蓝关马不前”。有一种家长，为了提高孩子的成绩，买回牛娃的题库让孩子做，听说某老师的补习班比较灵，花钱报名。像极了开发商做产品的思路，找A盘的户型，B盘的景观，C盘的配套，揉在一起，想着ABC盘在市场这么牛，咱们取了精华去了糟粕，成绩会不好？遇到这样毁孩子的家长，老师也束手无辙。因为成绩20分和60分的孩子，把数字提高到80分，路径和方法完全不一样。20分的娃，多数是因为厌学，路径是建立学科兴趣，先做到60分再说；60分的孩子，是因为不牢固，需要更多刷题练习，你要是把60分孩子的题库给20分的，他看到训练那么多，OMG，更厌学了。因为产品服务的保密性限制，很少发案例。以下只能举个例子。有一块300多亩的地，它在某省某市的郊区，容积率是1。遇到这样的基本面，想必大家脑海里应该有产品方向了：方向定了，可以借鉴的“学霸”，想必大家脑袋里都有名单，比如四大神盘，桃李春风、阿拉亚，应该迫不及待的去联系踩盘，看别人的规划怎么做、户型有什么特点，示范区是如何打造的，用了哪些合作单位。一般来说，遇到这种项目，我们都会先借鉴一下这些神盘的思路，做出模型，并进行沙盘推演。远郊低容积率地块，桃李春风的思路是最值得借鉴的。首先一款产品，能在全国复制几百个楼盘；第二在恒大和碧桂园打得头破血流，把房价从7000杀到5000的地级市，桃李春风能以2万以上的价格逍遥。
姑且不论限墅等要求，在产品经理思路先发散的模型之下，我们推出桃李春风版的指标是：
10%的小镇中心，2f的院子和4f的叠拼。最大的BUG是不满容，容积率仅0.6。接下来是不是开个董事会：到底是减容保持2F的溢价对利润好，还是增加4F叠院的比例，减少了纯粹院子的思维好。都是远郊产品，桃李春风和阿拉亚是两个产品。前者以院子动人，后者是建另外的城市。所以阿那亚的作业抄一遍，结果是这样的：
阿那亚的好处是，满容太满容了，甚至容积率还可以做得更高。作为新型城市，阿拉亚主打的既有别墅，也有洋房，还有小高层。但是阿那亚卖的根本不是房子，是社群生活方式，构建这种生活方式的前提是，30-40%的公建。并且是大师独立设计的网红小公建。
你极少看到阿那亚的业主发家里的照片，都是到公建地才打卡老板能明白30%以上的公建意味着什么，所以继续抄作业。江南著名的旅游地，拈花湾，至少流量可以排到让所有开发商羡慕。所以按照拈花湾的思维，出来这个项目的总平是：
桃李春风是养老地产，阿那亚是新型城市，拈花湾是旅游小镇。所以拈花湾的内核是：1）需要大块的土地，来做“微景区”，并且要运营一条商业街。2）因为可开发地对“微景区”的妥协，即便我们一压再压这种投大钱的景区面积。容积率居然比桃李春风更低，只有0.5.投资大而可售少，除非这个微景区能将售价预期翻倍，否则就是做公益，妥妥的不行。从知名度来看，热河山谷比起前3位小很多。但是我们还是借鉴了热河山谷的思维：毕竟在离北京2.5小时的距离上，每月能销售过亿，还是很幸福的。
以4F院子的模块，满足了容积率1.0的要求。即保证了家家户户有花园，还压缩了面积，多数产品能在100㎡以内，极度控制总价。但是，我们依然不建议开发商采用这种思路。因为热河山谷更像北京中产的玩具，以不高的价格，在有温泉的旅游地，买一个不贵的小院子。而本项目可以做小院子，但没有温泉旅游度假地这样的城市空间支持。试问，小院子虽好，但哪些城市顾客，买个院子没得玩，会买么？4、产品经理的价值：事前找方向，避免事后对着库存哭。以上四个方向，都不是最终方案，因为它缺乏一个重要的维度：当地的远郊客户是谁，是要桃李春风的养老，还是拈花湾的文旅，或是阿那亚的新城市生活。一方水土养一方人，限于项目保密的要求，不能在此公开。当地已经有桃李春风了，齐白石说，学我者生似我者死。模仿一个桃李春风出来，只能被旁边蓝城的桃李春风，按在地上摩擦。不管是品牌，还是团队的成熟度，甚至有可能你比桃李春风便宜5000元，用价格去PK，客户还是看不上你。桃李春风的粉丝，都是不差钱的主。最终，我们创造了另外的产品路线，基于项目的竞争关系，客户的对应关系，以及开发商本身的运作思路，但产品方案暂时无可奉告。新的方案，有没有难题呢？当然也有，人类迄今，找不到一条完美无忧的路径，如果有，只在深夜电视购物的广告里。但是，诸多方案的路径对比之后，至少难题事前知道，并且可解，并且对应客户需求，并且错位竞争，并且集中公司优势兵力在此突破之后，会得到一条全新的产品线。如果没有产品经理为楼盘的未来路径设计，你很容易陷入桃李春风、阿那亚、拈花湾等网红盘的路径，等到开工拿到预售证，开工没有回头路的时候，才发现别人的路，不适合自己，但也只能含泪走完。前几天，朋友说在某地有一款99㎡的别墅，成为爆款，卖得特别好。我正想去学习一下，但随口问了一下项目的容积率，答曰：1.2。就没有必要去学习了。1）容积率1.2的地，做99㎡的别墅，那么一定有70%的产品，是小高层。2）需要以99㎡面积控制来热销的别墅，所在区位一定比较差，无法吸引小高层的刚需买家。这个盘先推99㎡小别墅，业绩让人羡慕，那是我们没看到接下来的70%，会泪如雨下。那时候可能营销总换公司了，设计总被挖角了，只剩下董事会体验后半段，全靠赌运气了。每块地都有它的未来，并且也会遇到若干风雨，但是经过推敲和比选的未来，心中有底。
