对不起,广州!深圳楼市面前你真唔掂!

这是南方楼事的第一篇正式推文。

是的,一开始就“搞事情”!我们准备PK下广深两地楼事。

在开始之前,先复习一下两座城市的基本面。

如果非要以高房价作为城市竞争力的评判标准,那在深圳面前,广州房价真是非常不行。

7月底,“南方楼事”(前“深圳新浪房产”、“买房之前”核心班底)团队一行走访了广州典型区域的数十个新盘项目,希望透过一线市场这一横切面,去接近广州楼市的真相:

广州“亲民”的均价背后,究竟是一个怎样的市场,和深圳又有何区别?

那些能轻易刺激深圳房价的G点,为何在广州统统失效了?

热火朝天建设中的广州广钢新城

叛逆的市场
隐匿的双合同

“限价”和“限网签”重锤之下,国内新房数据充斥着不为大众所知的操作空间。

以深圳21连跌为首的“精准”到6块钱的数据调控背后,隐藏了市场走势的真正变化。

在731深圳新政后,深广两地调控严厉程度几乎持平。

相较于深圳被动公开后的透明,广州民间私底下和政策的博弈从未停止。

走遍广州限购的几大热门板块,黄埔萝岗、天河奥体、海珠广纸、荔湾广钢,便会发现在政府“近乎腰斩”的限价大环境中,双合同成了开发商与购房者心照不宣的“解决对策”。

“广州每个片区都有政府指导价,这个价格就是新盘备案的红线”。

近年热门的刚需板块黄埔萝岗,政府的指导价是1.2万/平,而片区新房均价2.2-3万/平。中间的差价高达1-1.8万/平

这个差价,就是双合同(购房+装修合同)存在的意义。

购房者需要一次性支出这笔差价成本,即便你是首套三成,在双合同之下首付至少都到了五成以上。

举个栗子

就拿萝岗前段时间刚卖完的某新盘举例,住宅2.2万/平已经算片区很低的价格了。

在限价下差价1万/平,90平的房子90万元总差价。

算上原本的三成首付,购房者一次性支出的费用占了总价近七成。如果你是二套房,那首付就近乎全款了。

疯狂的楼市背后,滋生很多不平等规则,然而,仍有大量购房者愿意为此买单!即便你出得起这新增的两到三成首付,但竞争力还是不明显。

在寸土寸金的天河区,已经没有多少新盘在卖了。

举个栗子

片区内最大的新盘珠江花城,只剩下十来套在售,接下来要推的大户型还要涨价10%。

距离不远的牛奶厂,号称是“天河最后一片住宅用地”,金地、华润、龙湖等大型开发商扎堆,以大户型洋房为主,但也基本是尾盘了。

珠江花城实拍图

僧多粥少怎么办?看谁钱多!

广州媒体同行分享了这样的案例:

举个栗子

  • 朋友A要买天河某盘的洋房,她看中的房源,被付全款的占了先。

  • 朋友B想买牛奶厂板块的别墅,开发商要求三个月内付完七成首付650万,并且说这已经是最最宽松的付款方式了。

在同样限价的深圳,新房豪宅动辄比周边二手房便宜2-3万/平,但所谓的装修协议对比之下就“弱爆”了。

举个栗子

  • 蛇口著名豪宅招商双玺,开盘价最低8万/平,装修费用也不过5000元/平。

  • 安托山豪宅万科瑧山府,号称高品质装修,单价也不超过7000元/平。

  • 万众期待的华润城三期,不仅价格惊喜,关键是包含精装不需另外支付!

如此一对比,深圳的限价力度似乎比广州来得更有诚意。也难怪深圳人调侃,“限价下的新房是有钱人的福利。”

失效的G点 
被围剿的投资客

隐匿的双合同显然违背了政策的初心。

7月开始,七部委联合出动,从巡考身份直接杀入考场承担监考角色,为的就是治理这一类乱象。

但应该肯定的是,在堵死炒房客的路上,广州比深圳先行了很长一段时间。

双合同下广州首付比例大幅提高,炒房的成本与收益根本无法匹配。而公寓限购的政策,更是把为数不多的炒房群体摁住了。

据合富研究院统计,政策出台一年广州公寓成交量大跌7成。

政策之外,更重要的还是城市性格。

深圳好比年轻且精力旺盛的狼,大胆激进,炒房风气一度旺盛,杠杆加到政府不得不严格打压。

广州则更像务实保守的老羊,温吞且追求生活安逸,毕竟居住成本在一线城市中最低。炒房加杠杆?太麻烦了。

这种城市性格和政策环境,决定了购房群体比例。在广州,自住客的比例要远高于投资比例。

 超高密度的广钢新城内楼盘实拍图

不管是刚需扎堆的黄埔萝岗,还是改善居多的天河、海珠、荔湾。

举个栗子

  • 萝岗号称全市新房库存最低,新房去化率平均八九成。片区内有多家省重点学校,价格2字头居多。然而走访的两大热门楼盘都表示,刚需自住为主,限购太严格,投资客真的很少。

  • 在天河唯一刚需定位新盘,最小面积70平,单价不到5万。这种在投资客眼中是优质标的的楼盘,销售却直言:很少投资客,基本是买来自住的,首付成本比较高。

  • 定位为高端豪宅区的广钢新城,配套以及位置都有优势,价格还有4字头的,是广州热门潜力片区。然而片区内产品基本都在100平以上,直接阻断了炒房客,购房群体以中年改善为主。

在广州,像深圳华润城这样遭到疯狂抢购的网红盘几乎没有。

一是广州人选择太多了,二是投资氛围不浓,投资成本也远比深圳要高。

当然,投资意识的养成不是一朝一夕。

浸淫楼市那么多年,深圳的购房人群普遍会下意识地将“片区旧改”、“地铁上盖”、“名校配套”等认知为刺激房价上涨的楼市G点。

哪怕现实的一切尚未准备就绪,仅凭散播于坊间的“利好传闻”,都足以使敏感的房价快速反应出一波养眼的涨幅行情!

然而,在广州统统失效,有的只是羊城那张清心寡欲的楼市面孔。

一排排新楼前,是拆不动的村屋

房价主力助攻概念旧改,为什么硬是撩不动广州?

❶  供需关系来看,宅地供应持续创新高,旧改并非供应大头。

2018年仅招拍挂用地供应就达到369万㎡,旧改面积仅是供应量的1/4。

这与人多地少的隔壁深圳形成强烈反差。

2018年,深圳规划建设居住用地已下降至109万㎡,不及广州1/4。

更惨的是,通过招拍挂出让的深圳“可售”的居住用地供应面积,截至目前依然是0㎡!

深圳比香港还缺居住用地,未来只能靠旧改或填海来解决!

因此,对于深圳楼市来说,片区一旦有旧改征兆出现,周边二手房业主率先不问西东,涨了再说!

❷ 时间成本来看,广州人觉得旧改流程多、周期长耗不起,老破旧小区加装电梯比搏拆迁更实在。

旧改的耗时耗力就更不用说。

纵使以办事高效闻名的深圳,多个著名旧改楼盘都要经历动辄数年到十多年的折腾期,老城广州人更是深谙其道,与其投资老破旧博拆迁,不如加个电梯更能刺激到房价!

新黄浦某项目,住宅产品已售罄

再来是

都说地铁一响,黄金万两,在广州好像也不是那么一回事。按老广的话说,地铁都铺到佛山去了,地铁盘多到数不过来。

实地走访中,那些偏僻到近乎乡下的地方,那些宅基地农民房,都是妥妥的地铁物业。而老广的回应也印证了这一观点。

“政府拿钱修地铁啊,一路修出去,再卖地,再修地铁,不需要花太多钱去修保障房。”

最激发民愤的学,在广州也同样带不起节奏。

没办法,广州名校太普遍了。总的来看,广州名校学区房有两大特点。

一是顶级名校学区房,同样昂贵。二是普通名校学区房价格并不夸张。

非要给广州学区房下一个定义,那只能说是北上广深最不疯狂的学区房。(关于深广两地学区房,后期会有单独稿件涉及)

要知道,比基本面变化更具直接影响的,是市场情绪的变化。

楼市本来就是靠情绪驱动,看着这涨不上去的房价,失效的G点,谁又能说不是幸事!

欢脱的刚需

抛开投资意识,连年轻人的买房意识也比深圳弱。

就拿最熟悉的房地产媒体圈来说,在深圳,刚毕业就讨论买房的小年轻一抓一堆。即便只有很少的首付,也寻思着找个小破旧上车。

而与广州同行交流时发现,年轻人买房的现象并不普遍,毕竟在可接受的通勤范围内,一两千就能租到不错的房子。

这未必是件坏事!

从房价上看,深圳龙岗的房价,都快赶上广州市中心了,关内价格更是普遍在10万+。

除去几个中心区,广州其余各区的价差并不大,刚需的选择非常多。

就算买不起番禺萝岗,还有增城从化可以选择,并且部分区域也有地铁通达。

图片数据来源:乐有家、深圳中原研究中心

不算市中心的豪宅,广州新房实际均价基本在2-6万/平。也就是说4-6万/平,能在城区买到很不错的新房。

而这个价位,在深圳你的选择只有龙岗、坪山、龙华观澜等片区。

举两个实地踩盘的对比例子。

举个栗子

·广州黄埔萝岗,最直接的观感是类似深圳坪山。同样距离市中心40-50分钟车程,规划也是高新产业区,配套方面有待完善,刚需扎堆。

目前房价在2.3-3万/平,优于坪山的是已有开通地铁,还有多所省重点学校。坪山的价格则在3-5万/平,刚需购房成本明显更高。

·广州荔湾广纸新城,规划为高端住宅区,观感类似龙华红山。距离市中心近,规划配套完善,楼盘密集度高,近年热门板块。

目前广钢新盘价格基本在4.5-5.5万/平之间,4字头选择楼盘多,最贵的华发中央公园也不过卖到6万/平。

同样有重点学校(广东省实验vs深高),红山新房/次新房价格却高达7-10万/平,直逼广州市中心的价格。

前段时间《女子图鉴》系列大火的时候,曾有个段子:如果拍《广州女子图鉴》,可能会变成《广州愉快生活指南》。

“广漂”这个概念,在广州是不存在的。城市文化底蕴深、美食多、租房便宜、努努力就能买房,不同于深圳的快节奏,广州人似乎更加闲适幸福。

在广州,年轻人努努力就能买房。

在深圳,要看你家里有多少个钱包。

结语 

根本上说,一个城市的房价要保持长期坚挺走势,主要由人口和货币两大因素决定。

激进的深圳如此,温吞的广州也不例外。

有时候,我们也会感慨,“潮来潮去一转眼,省城与渔村都变了天”。

眼下,楼市调控似乎已驶入了“追本溯源,全面堵漏”的终极通道。

期待这一轮又一轮的政策落地,两地的楼市都能重新回到最理性的状态。

策划统筹/戎青青

撰文/雅酱 YP

插画/梅涵  排版/雅酱

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