热爆的湾区土拍：惠州连拍9.5小时、东莞楼面价破2万/㎡、深圳总价224亿！
最近，粤港澳大湾区各城土拍频频刷屏，热度简直达到了今年顶峰。
深圳迎来了史上最大规模土拍，引发70多家房企激战343轮，最终成交总价达224亿。
东莞连续3宗地刷新了地价记录，楼面价已经破2万/㎡了。
惠州出现长达近10小时的土拍，最终以高达96.7%的溢价率成交。
这些都是短短十来天内，发生的事情。然而这股疯狂劲儿，在业内专家眼中仍是“合理的状态”。
引发争夺的土地，基本都位于核心地段，相比周边房价最终楼面价并不算夸张。而今年大湾区规划出台，各房企对湾区的土地储备诉求增加，综合条件好的地块更是他们最主要的争抢目标。
南方楼事整理了近期大湾区土地市场“七宗最”，以供参考。
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6月底，深圳迎来了被媒体冠以“史诗级”的土拍盛宴一次推出5宗宅地，这其中就咱在本次“七宗最”占据三席位。首先是位于深圳龙华的地块获“举牌次数最多”奖项。
据南方楼事现场报道，该地块共有11家房企参与竞拍，全程共举牌153次，其中举牌次数最多的华侨城共计举牌44次，而地块竞得企业龙光地产举牌次数仅16次。
最终，地块被龙光以65.85亿+竞得配建22600㎡人才住房（加上初始配建面积需配建36700㎡）拿下，楼面4.44万/㎡，可售住宅楼面价6.67万/㎡。
该地块占地面积3666.72㎡，业态规划为商品住宅、人才住房和商业，与龙华实验学校一街之隔，周边多为新盘或楼龄较低的次新盘，社区居住氛围较为舒适，均价基本在7万/㎡以上。
此外，地块位于龙华区商业配套最为成熟的片区，同时享受深圳北站高铁辐射范围，地理位置优越，这样优质的净地在深圳实在不可多得。在宅地本来就不多的深圳，该地块引发“抢购”也在情理之中。
尽管广州有“保利厮杀69轮豪夺白云巨无霸地块”，但在深圳来说更激烈的还大有人在。
在举牌次数方面位于深圳龙华地块“153次举牌”之后的为深圳光明A510-0151地块。
该地块共计13家房企参与竞价，现场出现多次多家房企同时举牌的情况，全程举牌117次，其中华润举牌次数最多，共计48次。
“遗憾”的是，地块最后由举牌次数29次的中海以54.08亿+竞得配建16700㎡人才住房（加上初始配建面积需配建42330㎡）夺得，楼面价为2.94万/㎡，可售住宅楼面价为4.22万/㎡。
光明A510-0151地块占地面积46019.51㎡，业态规划为住宅、人才住房及商业，根据规划，地块所在片区未来将建成光明去市政中心，市政、商业配套规划应该说是整个光明区最高规格。
目前周边二手房均价5.1万/㎡起，无新房在售，可见，对开发商来说，该地块的硬件条件同样诱人。
位于深圳“举牌次数第二名”附近的光明A510-0152地块同样入围此次评选并拿下“最受欢迎奖”。该地块共有23家房企参与竞拍，为深圳今年以来最多房企“抢食”地块。
最终，电建以总价20.21亿拿下，竞得配建12400平人才住房（加上初始配建面积需配建19030㎡）；楼面价2.763万/㎡，可售住宅楼面价4.28万/㎡。
该地块占地面积18428.72㎡，地块面积较小，为想要进驻深圳的开发商降低了门槛，也是导致地块受欢迎的因素之一。地块其他硬件条件与深圳光明A510-0151地块基本一致，此处不再赘述。
要盘点近期大湾区热门地块，东莞是无论如何都不能忽视的。据统计，仅7月8日-7月12日一周内东莞就推出6宗待拍地块。
这其中，有三块地连续刷新了东莞万科滨海大都市的15200元/㎡地价记录。
破纪录者分别为虎门赤岗社区2019WG020地块、赤岗社区2019WG021地块和寮步镇泉塘村地块。
寮步镇泉塘村地块成交公示
其中，赤岗社区2019WG021地块和寮步镇泉塘村地块分别以楼面价20000元/㎡（剔除配建）和17948元/㎡（剔除配建）被央企华侨城拿下，赤岗社区2019WG020地块则以楼面价19355元/㎡（剔除配建）被东莞国企东实集团夺得。
据公众号“楼探”报道，赤岗社区2019WG020地块和赤岗社区2019WG021地块仅一街之隔，均规划为商品住宅用途。
赤岗社区2019WG020地块成交公示
地块位于虎门镇郊区，目该区域过去以工业规划为主，目前形成较多中小规模工厂，未来规划为郊外产业配套及居住区，将形成一定居住氛围。
目前，地块所在片区商品房均价为2.1万-2.6万/㎡。
寮步镇泉塘村地块位于寮步镇泉塘村石大路与民福路交汇处西北侧，毗邻松山湖大道、莞樟路等主干道，交通较为便利。目前，片区在售楼盘仅三个，均价在2.2万-2.5万/㎡。
赤岗社区2019WG021地块成交公示
广州一直以来都是大湾区的“土地大户”，在其近期推出的多宗地块中，白云中钟落潭健康城融资地块吸引了超10家房企入局争夺，经过69轮竞拍后由保利以411573万元拿下，折合楼面价15795元/㎡。
据公众号“广州楼事”报道，作为钟落潭镇近几年来首块商品住宅用地，该地块共有五矿、碧桂园、保利、万科、金茂、雅居乐等超10加房企报名竞价，总占地面积169697㎡。
区位方面，地块位于钟落潭镇中北部、广州国际健康产业城腹地，距地铁14号线钟落潭站约700米、白云机场仅几公里、京珠高速不到一公里。
目前，地块周边二手房数量不多，均价约1万/㎡；新房同样稀缺，在售楼盘均价在1.4万-2.5万/㎡。
除广州最受欢迎奖，广州还诞生了“最不受欢迎”奖，该地块为番禺易兴DHJ15-01地块。
据公众号“广州楼事”报道，该地块在同期挂牌的地块中最受关注，其3.3万元/㎡的起拍楼面价刷新了广州起拍楼面价。不过，最后结果却是最后无人问津，宣告流拍。
具体来看，地块紧邻新光快速路，总占地面积4.64万㎡，周边配套主要以村级配套和楼盘底商为主，大型商业主要集中在2-3公里外。
此外，地块周边大盘林立，二手房均价在2.5万-3万/㎡，一手房均价约4.5万/㎡。
地块为何无人问津，业内一个推测是其高楼面价和较特殊的竞拍方式。
据了解，该地块在扣除政府配建后，起拍楼面价伟33837元/㎡，地块一旦成交，其楼面价就超越2016年五矿拍下的南草堂村地块（五矿万樾台）30711元/㎡的地价，成为番禺地价新标杆。
此外，该地块竞拍方式采用“直接跳过竞价，采取自持+摇号方式出让，起拍价就是地块最终价”。
在一线、新一线城市高歌猛进时，惠州也在默默耕耘。
据公众号“企鹅财经”报道，7月8日，碧桂园历经9.5小时以96.7%的溢价率拿下惠城南站附近一地块。
据报道，该地块挂牌编号为GZK2019-13，起始价为3.13亿元，最后溢价至6.1亿元被碧桂园拿下，楼面价达5061.57元/㎡。
地块条件方面，该地块占地面积55188㎡，位于广汕高铁惠城高铁南站附近，也是“金山新天地”总控规公示后第一快挂牌出让的商住地。金山新天地规划以惠城高铁南站为起点打造片区核心。
挂牌编号为GZK2019-13地块成交公示（来源：企鹅财经）
不难看出，湾区各城的土地热度是高涨的。具体来看，“湾区土拍‘七宗最’”主要包含了广深莞惠四城。为何是它们？
广州自然不必多说，在坐拥一线城市、人口净流入城市、省会城市等头衔，外加年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》等一系列大湾区文件出台利好加持下，任何一家有实力的房企都不会放弃布局的机会。
深圳也是同理，除此之外，“物以稀为贵”的属性在深圳更为明显：由于土地面积小，深圳可供用于开发建设的土地是少之又少，在6月底推出5宗宅地之前，深圳已经半年没有宅地挂牌出让。
东莞方面，公众号“朱罗纪”指出：
“去年今年，深圳乃至全国的房企杀向东莞是异常积极——比如华润置地400天在东莞拿了20个项目，这背后，一是说明了东莞本身的基本面很厉害，房企看好东莞的产业升级转型。二是说明了深圳的辐射力也很厉害，房企看好深圳+东莞在全球产业链中的地位。
华侨城为什么去东莞买地，我认为原因很简单，深圳买不起。这不是嘲笑，的确太贵了，总价贵，单价更贵。如果手里没有好几百个亿，真的不敢在深圳混圈圈。房企去东莞，就像钱少的深圳人去东莞买房一个道理。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，东莞过去几年并没有出让土地，去年东莞的土地流拍比较严重，加之今年前几个月土地供应也较少，这就造成了东莞的库存消耗周期较低。因此，政府方面要增加供地规模。
7月8日-12日东莞挂牌地块一览（来源：楼探）
另一方面，由于房价地价联动调控，造成了地价相对较低，开发商补仓意愿强烈。
再者，今年大湾区规划出台，各开发商对湾区的土地储备诉求增加，综合这一系列因素，就造成了房企“抢购”湾区土地的局面，“深圳也是同理”。
惠州方面，朱罗纪告诉南方楼事，尽管碧桂园拿下的地块溢价率较高，但不能片面地看待溢价率。
一方面，该地块最终楼面价为5061.57元/㎡，对比地块周边房价，其实并不算贵。目前，地块周边房价在9000-1.2万/㎡的价格水平，也就是说，只要该地块未来商品住宅能卖出超1万/㎡的价格，就不会亏本。
另一方面则是碧桂园的投资策略的因素。
可以看出，碧桂园在惠州大多数楼盘均沿着高铁站布局，如碧桂园南站新城；星河亦是如此，如惠州南站附近的星河丹堤项目和其在惠州北站收购的金域花园项目；除此之外，星河在东莞的项目也多位于轨道站周边。
高铁是惠州融入大湾区都市圈的重要抓手，政府也会沿着轨道中心进行高密度的开发，如上文提及的于金山新天地。未来，城市之间联通是以轨道站为核心的，继而带来人流量和商业。
“金山新天地”总控规（来源：企鹅财经）
”像碧桂园这种沿轨道布局的投资模式，接下来可能还会有更多这样的情况出现。“
严跃进也认为，从碧桂园的投资策略看，惠州是这几年重点投资的领域，所以投资思路不同，也会形成不同的拿地姿态。
文/王秀清