悦城小区物业服务委托合同（2019年）

悦城小区物业服务委托合同

第一章总则

为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善群众的生活环境,根据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市物业管理条例》、 悦城小区第三次业主大会决议和有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上, 就甲方委托乙方对哈尔滨市南岗区悦城小区实行专业化,一体化的物业管理,订立本合同.

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方):哈尔滨市南岗区悦城小区业主委员会

受托方(以下简称乙方):哈尔滨景阳物业管理有限公司

根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将哈尔滨市南岗区悦城小区委托于乙方实行物业管理,订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型:高层住宅、洋房、商业综合体

座落位置:黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街-北航街-和谐大道-哈尔滨大街-北兴街围合处

四至:东哈尔滨大街南武威路西和谐大道北北航街

占地面积19.6万平方米。

地上建筑面积:51.4万平方米(住宅:40.3万平方米,非住宅:11.1万平方米)。

地下建筑面积9.0万平方米。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、 落水管、 垃圾道、 烟囱、 共用照明、 天线、 高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、 室外上下水管道, 化粪池, 沟渠、池、 井、自行车棚、停车场。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

第九条 公用环境卫生, 包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、 垃圾的收集、清运。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:

1、物业管理服务费；

2、车位服务费；

3、电梯费；

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时, 乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反管理规约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取告知、规劝和举报等措施。

第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为1年,自2019年3月23日起至2020年3月22日止。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

2、制定管理规约并监督业主和物业使用人遵守公约；

3、审定乙方拟定的物业管理制度；

4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

6、经300位业主以上投票赞成,或经业委会半数以上委员通过,可解聘或更换物业项目经理(大管家)；

7、协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题；

8、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。

第十九条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定, 制订物业管理制度；

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为, 提请有关部门处理；

3、按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行处理；

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务, 但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督；

7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；

8、每3个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目, 须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

10、乙方自合同签订之日起，30日内向甲方支付10万元/年的办公经费；

11、本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料。

第五章 物业管理服务质量

第二十条 乙方须依照哈价联发[2013]39号文件规定之四级服务标准对本项目实施目标管理,具体要求见附件。

第六章 物业管理服务费用

第二十一条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费, 由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取, 具体标准如下:

(1)高层住宅(非公寓):1.6元/月/平方米;

(2)高层住宅(公寓):2.0元/月/平方米;

(3) 多层住宅 (洋房):1.6元/月/平方米;

(4)商服(商场):2.5元/月/平方米。

2、管理服务费标准的调整,按政府指导文件调整。

3 、已建成但尚未售出,或因开发建设单位原因尚未交付给物业买受人的空置房屋管理服务费, 由乙方按建筑面积全额向开发建设单位 (产权单位) 收取。

4、 业主和物业使用人应于每季度首月15日内向乙方交纳当季物业服务费用,逾期交纳物业管理服务费的,应从逾期之日起按每日应交管理服务费的千分之三的标准向乙方交纳违约金；

5、预收费期限:季度/半年/年。

第二十二条 地下车位服务费收费标准按照“哈价联发(2013)39号”文件执行。

第二十三条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务, 由当事人按实际发生的费用计付, 收费标准不得高于市场价格。

第二十四条 电梯服务费收费标准按照“哈价联发(2013)39号”文件执行。

第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:

1、房屋共用部位的小修、养护费用, 由乙方承担；大中修及更新改造费用,由甲方缴纳的维修基金承担；

2、房屋共用设施、设备小修、 养护费用, 由乙方承担；大中修及更新改造费用,由甲方缴纳的维修基金承担；

3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由建设单位或产权所有人承担；大中修费用，由建设单位或产权所有人承担； 更新费用, 由建设单位或产权所有人承担。

4、公用绿地的养护费用, 由乙方承担； 改造, 更新费用, 由双方协商承担。

5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用, 由乙方承担；大中修及更新改造费用,由甲方缴纳的维修基金承担。

第七章 违约责任

第二十六条 乙方违反本合同第五章的约定,未能达到约定的管理目标,甲方有权要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的, 乙方应给予甲方相应经济赔偿。

第二十七条 乙方违反本合同第六章的约定,擅自提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的, 乙方应给予经济赔偿。

第二十八条 乙方无正当理由提前终止合同的,应向甲方支付100万元的违约金；给甲方造成的经济损失超过违约金的, 还应给予赔偿。

第二十九条 乙方预收费期限不得超过服务合同期限。如超出合同服务期限收费，多收部分应双倍偿还相应物业使用人。

第八章 附则

第三十条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

第三十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分,本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十二条 本合同正本连同附件(含附件1、2)共十五页,一式六份,甲乙双方及物业管理行政主管部门 (备案) 各执两份, 具有同等法律效力。

第三十三条 因房屋建筑质量、 设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能, 乙方应及时维修或向甲方书面报告, 双方协商处理。

第三十四条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十五条 本合同在履行中发生争议,双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解, 协商或调解不成的, 双方同意由甲方所在地仲裁委员会仲裁。

第三十六条 乙方应在合同签订起7日内，向甲方支付保证金50万元整，具体细则双方另行签订《物业服务保证金协议》，本合同与《物业服务保证金协议》同时生效。

第三十七条 本合同自签订之日起生效。

附件: 1、哈尔滨市物业服务四级标准(哈价联发[2013]39号)

2、悦城小区第三次业主大会决议

甲方签章：哈尔滨市南岗区悦城小区业主委员会

代表人：

日期:2019年9月18

乙方签章：哈尔滨景阳物业管理有限公司

代表人：

日期:2019年9月18

附件1：哈尔滨市四级服务标准

基础管理

1.1.1   在物业服务区域内设置相适应物业服务机构

1.1.1.1 有固定服务场所。

1.1.1.2 配备满足服务需要的办公设施和设备。

1.1.1.3 在服务场所显著位置公示物业服务企业资质证书原件或复印件、物业服务标准、收费标准、投诉方式。

1.1.1.4 在物业服务区域内的庭院、楼道等显著公共位置，以公示板、公示栏等形式公示服务人员姓名、24小时报修服务电话以及投诉监督电话、物业服务企业名称及资质等级、物业服务标准、收费标准。

1.1.2   配备管理人员

1.1.2.1 进驻物业服务区域前，物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗，并建立培训记录。

1.1.2.2 统一着装，干净整洁，佩戴明显标识。

1.1.2.3 定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训，并建立培训记录。

1.1.3   物业服务企业应建立完善的规章制度

1.1.3.1 物业服务方案。

1.1.3.2 岗位职责、工作流程及服务规范。

1.1.3.3 财务管理制度。

1.1.4   物业服务企业应建立和完善档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，及时对文件资料和记录进行归档保存，并使用计算机管理相关信息数据。

1.1.4.1 项目档案

1 工程竣工验收档案。

2 物业承接查验档案。

1.1.4.2 服务档案

1 物业服务合同。

2 设施设备管理档案。

3 装饰装修管理档案。

4 业主档案。

5 物业服务日常管理文件、记录。

6 公共秩序维护与管理档案。

7 应急事件处理档案。

8 投诉处理档案。

1.1.4.3 经营档案

1 财务档案。

2 企业证照档案。

3 从业人员人事档案

屋面

1.2.1 对屋面每年全面检查1次，每季巡查1次，有记录，发现屋面破损、渗漏等情况，及时组织维修。

1.2.2 对条件不具备、暂时无法维修的情况，物业服务企业应采取应急措施进行处理，减轻业主损失或生活不便；待条件具备后，尽快组织施工维修。

1.2.3 屋面日常保养、维护和修补的费用包含在物业费中；对需要重做保温层或防水层等情况，物业服务企业应在每年3月前编制工程预算及维修计划，向业主大会或者业主委员会提出书面报告与建议，根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金列支或由相关业主

分摊。

二次加压

1.3.1 对水泵、阀门、变频设备等定期检查、保养和维修，确保二次供水设施完好，运行正常。

1.3.2 对水箱、水泵每半年清洗、消毒1次，水质每半年检测1次，符合国家标准，有管理记录。

1.3.3 在水箱房显著位置公示供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证。

1.3.4 水箱房封闭管理，房门加锁，门口设置挡鼠板，保持室内清洁，水箱蓄水池设置盖板并加锁。

化粪池清掏

1.4.1 化粪池每年清掏2次，每季巡查1次，有记录。

1.4.2 化粪池出入口畅通、无满溢。

1.4.3 化粪池清掏后及时清洁现场，井口周边区域干净卫生。

1.5.1 对单元电子门每月巡查1次，发现损坏及时维修或更换，做到单元电子门正常使用，开闭灵活。

1.5.2 门锁、闭门器损坏等一般性故障的维修费用包含在物业费中；对需要更换门体等情况，物业服务企业应编制工程预算及维修计划，向业主大会或者业主委员会提出书面报告与建议，根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金列支或由相关业主分摊。

2.4.1综合管理

2.4.1.2 物业服务企业应向业主提供物业服务手册，内容应包含物业服务企业名称、物业资质等级、服务接待场所地址、服务标准、收费标准、24小时报修服务电话以及投诉监督电话。

2.4.1.3 服务接待场所每天24小时有管理人员处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。

2.4.1.4 应24小时受理业主报修，急修15分钟内到达现场，6小时内修复；小修1日内完成（预约除外），有业主签字的维修记录；大、中修按照本级标准中共用部位、共用设施设备维修的有关标准执行。

2.4.1.5 每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。

2.4.2公共区域保洁服务

2.4.2.1 楼内公共区域保洁

1 楼道、前厅和楼梯台阶，每日清扫2次、湿拖2次，地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，检查1遍楼梯内纸屑、烟头不多于2处。

2 楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，扶手栏杆每周清洁1次，保持干净、光亮。

3 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，干净整洁，无积灰，无蜘蛛网。

4 楼内共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮洁净。

2.4.2.2 楼外公共区域保洁

1 道路每日清扫2次，清扫后道路、人行道干净、无浮尘，设立日常保洁人员，加强巡视，每200㎡痰迹控制在1个以内；每100㎡内烟头、纸屑平均不超过2个，垃圾滞留时间不超过1小时。

2 绿化带及草坪每日清扫2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清扫次数，清扫后无垃圾、杂物，花坛表面洁净无污渍，外观整洁，日常保洁人员加强巡视，每100㎡烟头、杂物不超过3个，垃圾滞留时间不超过1小时。

3 庭院、广场每日清扫2次，清扫后干净、无浮尘，日常保洁人员加强巡视，每100㎡痰迹、烟头、纸屑平均不超过3个，垃圾滞留时间不超过1小时。

4 道路、庭院、广场具备水冲洗条件的，每年5-10月份，每周水冲洗1次，道路、庭院、广场无浮尘。

5 水景开放期内，定期清洁，定期对水体投放药剂或进行其它处理，水面无漂浮物，水体无异味。

6 休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹。

7 3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

8 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，干净整洁。

9 天台、明沟、屋面每月清扫1次，无垃圾、杂物堆放，排水顺畅。

10 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每月消杀1次，通风良好，干净整洁，无异味。

2.4.2.3 垃圾收集与处理

1 按区域设置加盖垃圾箱，垃圾集中投放，每天清运3次至垃圾中转站，垃圾日产日清，夏季垃圾箱每2日清洗1次，垃圾箱无满溢，周围地面无散落垃圾。

2 庭院、广场按区域设置果皮箱，每日清理2次，夏季每2日清洗1次，果皮箱无满溢，周围地面无散落垃

圾。

2.4.3公共区域秩序维护

2.4.3.1 小区实施封闭式管理

1 栅栏或围墙完好，出入口安装电子门禁系统。

2 所有出入口24小时专人值班，有交接班记录。

3 主出入口双人执勤，7:00—9:00、17:00—19:00设立岗管理门前秩序。

4 对外来机动车和访客实行询问登记。

2.4.3.2 单元门完好率达100%，声控灯亮灯率达100%。

2.4.3.3 人员要求

1 秩序维护人员配备对讲装置。

2 根据物业管理区域实际情况配备自行车、电动车等交通工具。

3 正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

4 协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。

2.4.3.4 巡逻巡视

1 对物业服务区域按照规定路线和时间每2小时巡查1次，有巡查记录，巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

2 每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象。

3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

2.4.3.5 监控

1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理。

3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

2.4.3.6 每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案。

2.4.4 公共区域绿化养护

2.4.4.1 有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理。

2.4.4.2 对草坪、绿篱、树木等每年修剪、养护3次，整齐美观。

2.4.4.3 对绿地杂草每年清除3次，对草坪、绿篱、树木等适时补植，适时进行防冻保暖，缺株率小于3%，存活率不小于85%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露。

2.4.4.4 绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明，无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好。

2.4.4.5 根据季节栽种景观花卉，在花坛开花期间，每月剪残枝5～7次，花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；花卉管理及时，花期正常，缺株率小于3%。

2.4.4.6 适时喷洒药物，预防病虫害。

2.4.4.7 树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。

2.4.4.8 定期组织浇灌、施肥和松土。

2.4.5清冰雪

2.4.5.1 小区内行车道要露出地面，保证车辆正常通行；人行道、庭院甬道基本清理干净，露出地面；庭院、广场、室外楼梯、台阶、单元门口无积雪残冰，健身器、残疾人坡路、果皮箱无积雪。

2.4.5.2 行车道、人行道、庭院甬道小雪1天清扫达标，中到大雪2天清扫达标；庭院、广场等小雪1天清扫达标，中到大雪3天清扫达标。

2.4.5.3 积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动健身的区域内堆放；需要外运的，按规定收费并及时拉运。

2.4.5.4 春季冰雪融化前及时清理屋面残雪、冰溜子。

2.4.6 共用部位设施设备日常运行保养维修

2.4.6.1 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

2.4.6.2 房屋外观完好、整洁；对房屋结构每年检查不少于 2 次，对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视，发现脱落、有污迹的及时编制维修计划，适时组织维修，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。

2.4.6.3 楼内共用部位（楼梯、门窗、墙面、地面等）每周巡查1次，楼梯、扶手、公共门窗等部位及设施牢固，使用安全；发现损坏及时维修，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。

2.4.6.4  楼外共用部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每半月巡查1次，发现损坏及时维修，确保使用功能恢复至设计标准，并有记录。楼外共用部位（围墙、道路、场地、景观、休闲设施等）每半月巡查1次，发现损坏及时维修，确保使用功能恢复至设计标准。

2.4.6.5 对私搭乱建、擅自改变房屋用途、擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝  阻、制止，并报告业主委员会和有关部门，并有记录。

2.4.6.6 对易发生危险部位设置安全防范警示标志，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

2.4.6.7 庭院灯完好率100%，定时开启，满足使用要求。

2.4.6.8 对排水系统（排污泵、污水处理设施、排水管线等）每季检查1次，保持畅通，正常使用。对楼面落水管定期检查，每5年全面维修更换1次。

2.4.6.9 消防系统（消防泵、消火栓、烟感喷淋、灭火器等）每月巡查1次，设施每半年保养1次，灭火器每年更换1次，确保正常使用。

2.4.6.10 安全防范系统每月巡查1次，发现问题及时维修。监控24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；门禁系统每周巡视1次，保证系统工作正常；门锁、对讲主机检查保养每季1次。

2.4.6.11 对避雷装置每年检查1次，锈蚀、变形、断裂部位及时修复，保证其性能符合国家规定。

2.4.6.12 对共用部位、共用设施设备的大、中修，物业服务企业应编制工程预算及维修计划，向业主大会或者业主委员会提出书面报告与建议，根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金列支或由全体业主分摊。