从全年豪宅成交特征，洞察2018置业机会！
跌宕起伏的2017年虽然过去了，但市场盘点不能停。
后台很多用户发来消息，希望『地产营销人』对上一年的豪宅市场给予分析总结，于是在整理数据之后，有了今天这篇推送。
业内有把2015年作为北京顶豪元年的提法，那一年10万+的楼盘开始崭露头角；随后的2016年便成为顶豪二年，也是北京大面积出现豪宅项目的年份。楼市随大势一路走高，泛豪宅化开始改变楼市格局，行情十分火爆。
但行至2017年，我们发现涌出的豪宅项目突然变少了，顶豪三年的论调并没有延续。那么，是豪宅行情衰落了吗？
答案并不是。
首先，去年北京迎来的最强调控从某种程度上改变了市场的发展轨迹，长效机制的提出，改变了土地供应的模式。“限房价、竞地价”的新规则让地王销声匿迹，从而也让所谓的顶豪暂时告别了市场。
其次，对先前已拿地并进入开发流程的高端项目，政府加强了销售环节的管控，包括预售价格的审批，网签量的控制等，由此导致开发商失去了自由定价权，从而也进一步抑制了高价项目的出现。
可以说，为了整体楼市的稳定发展，豪宅市场做出了让步，收敛了锋芒。但与此同时，也最大化释放了高端客户的置业意愿。
所以，回看一年来豪宅市场的表现其实有点意外，几个特征体现的尤为明显。
1、成交量大增，高端夺销冠
根据『地产营销人』的统计分析，2017年北京均价7万/㎡以上的豪宅成交，同比2016年成交量有大幅提升，套数增长66%，面积增长30%，金额增长了20%。
特别是对于少数拥有优质地段资源和突出产品力的项目而言，甚至出现了一房难求的局面。由此可见，高端改善需求即使在调控周期下，依然具有强大的爆发力和巨大的市场空间。
不然，兼具二环属性和高端品相的中国玺不会以超8万/㎡的均价狂销53亿登顶年度销冠之位。
2、丰台猛于虎，包揽前三甲
丰台豪宅崛起已是不争的市场现象，无论从成交量，还是成交金额，都遥遥领先其他区域。
如果从套数维度，据『地产营销人』的统计分析，成交的均价7万/㎡以上豪宅中，丰台占比34.4%；海淀占比27.88%；朝阳占比16.25%。
排名前三的城区，丰台攀升至第一名，把海淀、朝阳这样的老牌豪宅区甩在了身后。
这说明，北京豪宅市场的供应和成交的格局在2017年彻底改变，处于主城区的丰台正在显示出超强的晋升后劲。
3、150平米主流，2000万分界
经过市场的演化，豪宅从尺度上逐渐回归，不再一味追求大，而是强调功能的丰富和完整。
从成交数据看，250平米以内的均价7万/㎡以上豪宅成交占到了套数的91%，而其中150平米一下的成交占到了57.58%，接近六成的比例。
而在成交总价上，主要集中在1000—2000万区间，这体现了去年主流需求可以接受的总价范围，超过2000万一线的平层豪宅仅占10%，代表供应量少，成交也不够活跃。
从2014年开始，北京每年的楼市销冠基本都被豪宅和别墅项目摘得，这反映了从刚需，到刚改，再到终极改善的市场演进趋势。
虽然去年北京开始大量供应带有低端保障性的共有产权房和中端支持性的限价商品房，但苛刻的规划限定和购买条件依然不能满足追求更高舒适性的居住需求。而且，市场结构的改变有可能加剧高端纯住宅产品的稀缺态势。
豪宅不是不见了，而是越来越少了，越来越难买到了。
因此『地产营销人』认为，无论楼市后面经历怎样的周期，对于有居住升级需要的客户来说，2018是应该把握住置业时机的关键一年。
至于中国玺为何能在去年相对低迷的楼市环境下，业绩大爆发，勇夺年度住宅与豪宅的双料销冠？
一方面，项目的产品定位完全契合豪宅市场的主流需求。150㎡以下成交159套，150—250㎡成交196套，近七成房源控制在总价2000万以内，恰到好处的照顾到高端客户的改善诉求和资金实力。
另一方面，中国玺带动并促进了丰台区域的崛起，协同丽泽金融商务区与新机场等多重发展利好，使价值叠加放大，重塑了区域形象，催化了板块诞生，聚拢起“主场”之势。
再加之项目不可复制的二环区位，京开高速、西铁营地铁上盖等便捷交通；北侧万达广场以及两河六公园的商业和公园配套优势，使中国玺一入市便成为区域标杆之作。
更重要的是在产品上，招商蛇口操盘的中国玺在前期可谓精心打磨，通过对高端客户深入而细致的调研，逐一解决了他们生活中的痛点，满足客户对于产品的苛求。
户型格局实现了同等产品中差异化的大面宽，南向采光和整体绝佳的通透性。
社区内打造双会所，包含健身、游泳、书吧等多功能组合，让业主在圈层社交和家庭私密度之间找到平衡。
特别值得一提的是，中国玺独创的全功能车库，通过设计规避了传统停车位的局限性，从多重车型、车位、跑道等综合考量，满足了高端客户多元化的需求，大幅提升了用车的便捷度。
据悉，在年底几近消化完平层豪宅之后，中国玺将在今年推出占据地块最优位置的别墅产品。
户型框架定制、南向大面宽、独立入户、独立车位、停车入户、270°采光、双层地下空间以及社区中心景观的位置，让中国玺的别墅产品更具收藏价值。
42席平墅和叠拼，作为内城别墅，是产品价值序列中最高级形态。在去年热销势能之上，这部分产品势必最终只能为少部分金字塔尖的客户拥有。
2018豪宅市场依旧低调潜行，预计在楼市平稳运行之后，政府也会减少对该细分市场的干预，高端产品的价值将被客户充分认知。
展望今年整体表现，『地产营销人』相信大概率会比去年更好。
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