商办之火，为何从门头沟燃起？
现在心里发慌的是哪一批人？
不是刚需买“上车房”的人，因为他有资格；不是改善置换的人，因为他有选择；不是家底丰厚的富人，因为他已完成资产布局。
心里发慌的是夹在中间，既没有买房资格，也没来得及布局资产，且手头上有点钱的人。
这部分不只覆盖一小撮“中产”，也囊括不少中小企业主，要知道如今企业不好做，谁都在考虑留条后路。
但残酷的现实摆在面前，能让你把钱投对地儿的选择真不多。
扩大再生产，这得看经济的晴雨表，现在貌似阴雨连绵；玩风险投资，这得有高人指路；进股票市场，没经历过股灾别妄谈股神；欲海外置业，先解决钱出去的问题；那么继续炒房？政府已经明确指出“房子是用来住的不是用来炒的”。
条条大路通罗马，这话说的不错，但如果每条道上都有“路障”，想到罗马没那么容易。
巴菲特曾有言，不投自己看不懂的领域。这么伟大的投资家都不敢进冒进陌生行业，何况我们这些“二把刀”呢。
所以，如果过去买过房子，挣到过钱，哪怕是账面财富，也证明你对房地产还是略懂一二。住宅虽没资格再买，有没有认真考虑过商办市场的机会？
可能从来没想过，但『地产营销人』告诉你可以好好考虑一下了。
过去一个月，有三波具有代表性的客户向『地产营销人』咨询买商办房产的问题。
第一个是福建一家知名鞋企的副总，他说老板要在北京买个1000平米左右的写字楼，作为联络办事处和商务会所，同时兼具投资意图，让给点建议。
第二个是一家创业几年的小公司，因为有了点积累，且不愿意再承受每年办公楼租金上涨的折磨，打算买个适中面积的办公空间，让给点推荐。
第三个是一位从事金融行业身价几亿的富人，过去从来不对房地产感冒的他，突然有了想买一层写字楼的想法，貌似不是自用，完善资产配置的用意多一些，让给留点意。
很多人说，商办不比住宅涨得快，过去经验来看是如此，但未来趋势谁都说不好，大风向在转，如果有一天商办突然暴涨了，仿佛一支沉寂已久的股票骤然上升，这就考验眼光了。
『地产营销人』一向拥有乐观心态，过往的历史证明，受到惩罚的都是悲观主义者。
当然，乐观不代表盲目，谨慎不代表悲观。商办市场也许如今正是可以加强关注的投资领域。
从宏观层面讲，国家正力主“脱虚向实”，发展实体经济，调整产业结构，供给侧改革等举措都在指向恢复经济的活力，暂时的阵痛与低迷，也许正孕育新的洼地机遇。
当经济一旦重归繁荣通道，那商办市场的潜力就释放出来了，无论资产价值，还是租金预期，恐怕都不是现在能预测得到的高度。
从微观层面看，投资商办也有不少技巧，这里面的门道值得说一说。
1、城市总规凸显新型商圈价值洼地
就在前几日刚刚最新出炉的北京城市总体规划中我们不难看出，未来北京规划的主导方向是多点多中心，正是在此思路下，才有的通州城市副中心，以及与通州副中心对镜发展的门头沟-首钢等区域的崛起。
北京城市总体规划（2016年-2035年）
老城商圈固然成熟，但正因为价值都看得见，恰恰缺少想象空间，而且主城的商办市场多以租赁和整售为主，对于一般投资者没什么机会。
而过去不怎么受待见的新城，其实在住宅价格上近一两年已有让人乍舌的表现。通州自不必说，连门头沟都实现了十年十倍的涨幅，联想到未来新城涌入的人流量与相对滞后的商圈发力，也是必然的发展规律。
其实追溯过往，北京不少新兴板块都是由购物中心带动起来的。
朝阳大悦城的出现奠定了朝青商圈的地位；通州万达广场和石景山万达广场分别激活了东西两个板块的价值，而龙湖长楹天街和时代天街，则把相对滞后的朝阳常营和大兴生物医药基地带入到新的境界。
放观北京东西南北四个方位，几乎都是遵循了这样的新城规律：先是住宅开发如火如荼，增添旺盛人气，再是购物中心级商业配套进驻开张，连带商办氛围渐起，几年后商圈成熟，周边房产继而增值。
因此，在先行住宅托起的新城之上，顺势切入新购物中心出现的地缘所在，找到合适的商办投资机会，便有可能享受资产增值的快感。
2、购物中心附属商办更安全
如果担心风险，可以找这样一类商办产品，就是由购物中心衍生的商办资产。
与其在购物中心周边寻觅标的，不如直接买购物中心内的，前提是有可售的商办物业。
其中的好处有二——
一是购物中心本身就具有地标属性，其选址必然是未来区域重心所在，一般不仅有轨道交通优势，还具有极强的人流吸附效应，由此衍生的商办资产可享受将来最大化的升值幅度和比周边更高的租金收益。
二是从租住企业角度，员工休闲及商务活动都需要购物中心的功能支持，越近越便利，因此在使用价值上非其他物业可比。
城市综合体是新兴商圈的资产安全屏障，其投资的关键是找到区域中的第一个。要知道“首个”往往意味着收获红利更多更丰厚。
3、可餐饮铺租金高和小面积办公稀缺
在前述选择顺利的情况下，具体物业最好再加两道护身符，即能做餐饮的商业和小面积的办公产品。
能做餐饮的商业不愁招租，其租金水平也会更高，如商街能与购物中心连为一体则价值再放大一层。
小面积办公总价门槛不高，投资入手较轻松，加之未来北京写字楼审批报建不会再有500平米以下的产品，因此更具有稀缺性。
由此透过微观，窥见商办市场的细分机会，还是蛮让人心动的，剩下来要做的便是找到符合这些苛刻条件的项目。
双节期间，虽然楼市清淡，但门头沟一处商办项目的接待中心却人流如潮，热闹非凡。这正是10月1日国庆节当日开放的长安天街亮相入市的盛景。
长安天街售楼处实景照片
龙湖打造的“天街系”商业地产品牌，近几年发展迅猛。据公开资料显示，2016年，龙湖集团在全国开业的商场已有21个，总面积194万平米，年客流量达2.4亿人次，年租金收入19.1亿元，同比增长35.2%。
2017年，龙湖持有开业商场总数预计将超过25个，开业面积约250万平米。
长楹天街实景图
龙湖于北京，在东部和南部已打造出长楹天街、时代天街两个经典商业范例，后续还会在京西南和京西打造的房山天街、长安天街，而每一座天街都是一个新兴商圈的繁荣核心。
时代天街实景图
此次长安天街是龙湖在长安街上的首个天街系产品，意欲为打造京西门户级的商业地标。
北京西部一向商业项目匮乏，除了西单商圈依旧维持其市场地位，五棵松华熙为后期增添一抹亮色，便再无激动人心之作。
而门头沟近两年区域楼市火爆，知名房企竞相拿地，区域住宅项目增多，高端客群也急剧增加，但恰恰缺少重量级的商业综合体项目出现。
长安天街的出现打破了区域商业配套的旧有格局，在门头沟新城核心区位，扼守地铁S1线和R1线双轨道交汇枢纽，于地铁上盖之上，打造龙湖天街系升级后的3.0版本之作。
长安天街效果图
以体验式设计理念出发，注重人性化细节处理，呈现家庭情景式的、时尚的、地标感的、一站式的、一体化的城市商业新中心。
长安天街从板块上嵌于门头沟新城未来商务办公区和品质住宅区中间，左右逢源，享受未来约30万常住人口的消费动力。依托龙湖自持天街Mall，多品牌主力店的带动，吸虹区域及双地铁带来的巨大客流。
长安天街效果图
而此次推出的可售型商铺，受益于综合体环形客流动线设计，共享购物中心客源，为24小时多业态经营商街，更极具投资价值。
同时，长安天街的可售办公物业，受益于“首钢+门头沟”协同发展带动的大量产业导入，与商业综合体连为一体，不仅坐拥双地铁的交通便捷，更近乎0距离的享受天街时尚全配套。
长安天街效果图
创新舒适的办公空间设计，主力户型为约60—160平米的小面积灵动分割，是目前长安街唯一在售的双地铁Mall上稀缺写字楼产品。
据悉，长安天街自10.1日开放售楼处以来，日均到访量达百余组，整个国庆期间共接待了约近千组客户，其产品稀缺性所带来的市场火爆程度可见一斑。
新城新商圈、天街首占位，洼地逢入市，商办遇佳期。
可谓：秋风正好，投资不慌。
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