买未来科学城三居，还是来一套叠拼，想清楚了吗？

有这样一群客户，只买叠拼，不买其他。很多人问：为什么？

『地产营销人』也抱着好奇心做过调查，得出的结论有两点。一是初次买别墅的客群，对叠拼情有独钟。他们属于新中产，年轻且事业处于上升期，利用第一次改善的契机，可以选择平层，也可以试着够别墅。如果对别墅生活有向往的，以此时财力换叠拼的可能性非常大。

这一类客户，我们可以称之为首次别墅置业者。

二是数量群体庞大的泛养老客群。什么叫“泛养老”？就是指将老未老，中年尾声的客户。

他们尚未退休，但已经开始规划未来的养老生活。儿女已长大离家，手中房产套数有富余，完全可以买掉市区老破小，搬到环境优美、有山有水，距城市不远、交通方便的区域，追求另一种生活方式。而叠拼既不用占据太多资金，同时也有天有地，是切合实际的选择。

由此我们看到，叠拼这种产品适合作为第一居所，当城市别墅使用，也可以作为第二居所，为养老或度假居住使用。客户覆盖之广，需求之多元，也注定受到欢迎和追捧。

成交数据反映了这一现象：截止到8月25日，叠拼别墅成交套数高达1459套，成交占比达52.8%，是市场占有率和客户接受度最高的别墅类型。

那么，如何才能选到理想的叠拼产品呢？

『地产营销人』认为，根据以上需求基础，树立置业原则尤为重要。在总价与区位之间找寻平衡；在品质和形态之间守住底线；在别墅社区中甄别成熟与氛围，方能筛出置业标的。

1、别墅项目分布与总价关系

根据叠拼产品分布的环线特征，大概可以分为几类：

五环内，叠拼产品多具备内城墅属性，因为土地稀缺及容积率限制，这种产品单价高、面积大，总价达到顶豪范畴，3000万起是基本门槛；

五六环之间，叠拼产品多出现在成熟别墅板块，比如中央别墅区、孙河、亦庄等地，这种产品单价在5—6万/㎡左右，总价在1200—1500万区间，是与合院别墅相互替代的产品。

六环外，这类叠拼是市场需求主流，虽然板块特征不明显，但区位连带的交通优势突出，户型面积适中，单价低，因此总价也控制在1000万以内。大部分叠拼需求都是在这个类别中实现的。

远郊区，此种叠拼产品主要以第二居所为主，在用途上存在局限性，价格虽然更低，但只能满足边缘性需求。

综上看到，就总价和区位的对应关系看，叠拼买在六环附近是较为理性的选择。

2、叠拼的纯粹性和品质红线

因为概念的混淆，让市场上的叠拼也呈现出参差不齐的面貌。

传统意义上，叠拼别墅是指垂直上、下叠两户组合的形态。但市面上也有很多“三叠拼”，即：上、中、下三户叠加的别墅。区别在于楼层给人的墅感差距很大，上下叠的别墅一般只有4层或4.5层，三叠拼却有6层，几乎与洋房无异，已经找不到别墅感了。

所以，在权威的统计口径中，三叠拼被视为普宅类型，而上下两户的叠拼才被视为别墅。如果从居住角度，当然显而易见，传统形制的叠拼才够纯粹，居住体验也更好。

另外，今年也有一些限竞房叠拼产品，与小合院的缺陷类似，这种叠拼的地上单层面积较小，70—80㎡基本还是小户型格局，空间感无法充分体现。如果能有其他选择，还是在纯商品房别墅项目中寻找为宜。

3、别墅社区对叠拼价值的影响

从社区角度看叠拼，容易被多数客户忽视。也就是说，叠拼产品不是被孤立看待的，必须把它放在社区中考量才能感知其品质和未来价值。

有的叠拼是社区中被高层包围的局部产品，那显然找不到别墅的居住氛围；有的叠拼是与洋房组合，虽然不会有“围观”的问题，但由于面积与总价的差距，客群依然不能形成圈层。

比较好的一种规划是，叠拼与更高的产品类型组合在一起，譬如独栋、联排等。这样的社区整体密度更低，别墅氛围浓郁，同时业主素质也因总价筛分，相对均质。不过，按照此种苛刻条件寻找，在北京楼市要多花费些功夫。

在以上三原则基础上，有没有适合的叠拼产品推荐呢？

『地产营销人』发现，北京北部位于昌平区六环附近的凯德·麓语基本符合所有要素。

从区位上看，凯德·麓语在未来科学城以北，地处距北京城区最近的生态宜居低密板块。拥有“两纵三横”的交通路网，约30分钟车程可快捷通达望京、亚奥、首都机场。项目东侧邻近的赵全营商圈，在售的亿级别墅重新定义了区域价值，打开了升值空间的天花板。

凯德·麓语总占地近千亩，总建筑面积约46万㎡，是毫无争议的纯别墅大盘，且全部产品为纯商品房，而非限竞房。因此在规划容积率上，以及呈现的产品品质上，都形成了良好的别墅氛围。

值得一提的是，项目周边生态环境非常突出，山水环绕，淡云飘浮、森林密布，是距城区不远真正上风上水之地。

凯德·麓语附近自然景区、名胜古迹众多，包括：燕山山脉、京密引水渠、2000亩静之湖私属森林公园、军都山滑雪场、太伟高尔夫球场（北京唯一山地球场）等。未来，北京首个田园综合体即将落户昌平区东部，项目周边承接利好，环境再获升级。

项目分多期开发，前三期均为独栋别墅，容积率约为0.5。第四期规划为联排和叠拼产品，相当于在独栋社区中，拥有了以较低总价获得同等墅区资源的机会。

凯德·麓语整体社区利用山地特征优势，打造出独具特色的组团景观和坡地景观。让私家庭院、公共园林、周边山水资源有机结合，形成生态、自然、生活融为一体的居住意境，在北京别墅市场中别具一格，独树一帜。

四期联排和叠拼样板间已公开亮相，经『地产营销人』品鉴，其叠拼产品的性价比十分突出，预计700万左右的总价，可以说是当下最值得入手的别墅。

该产品为上下两叠构成，四层建筑维持了良好的别墅形态，面积区间为280-410㎡。上下叠全部有私家庭院、地下空间，并配有户内电梯。

从指标看，面宽约7.4米，进深约13.5米，室内空间经合理排布十分舒适，功能上可清晰划分。一层作为家庭互动交流空间，附带客厅、餐厅、厨房等功能，另外一层为私密的居室空间，既可设计为两间豪华卧室套房，也能灵活调整为三间卧室，一切皆因需求而定。

上下叠户型都有地下两层空间，可作为不同家庭成员休闲娱乐使用，或是为男女主人的兴趣爱好设定使用功能。宽幅采光井将阳光射入地下，带来明亮、宽阔的空间感受。

作为纯商品房别墅，凯德·麓语的叠拼地上单层面积，均超过100㎡，比限竞房同类产品具有明显的舒适感。同时在中西厨功能、超大客厅的感观体验上，显现出了豪宅特质。这在叠拼别墅中十分罕见。

整体看，凯德·麓语叠拼的打造品质，延续了之前独栋作品的匠心和投入，但总价却十分具有诱惑力。对于很多购房者来说，用在孙河一半的叠拼总价，或是未来科学城一个普宅三居的预算，就能换来像样的别墅生活。

另外，『地产营销人』从内部了解到，凯德·麓语四期开盘拥有独家购房优势：可享受网签后超长付款周期，最晚付款时间可在2021年10月前。这个措施的推出是不是更令人动心！

卖掉老破小，不加钱直接换叠拼，有天有地住独栋成熟社区，这种别墅生活，值得拥有。

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