区域轮动催生机会,2020楼市看点是什么?

前天,『地产营销人』发布了《2019北京楼市成交排名总榜》,过去一年的市场全貌完整展现。
虽然这个“冬天”很冷,但从全年看,新房成交还是相当抢眼。北京商品房2019年成交共70662套,同比上涨58%;成交金额3686.55亿元,上涨47%。就历年来看,这个成绩也是非常突出的。
新房成交好于往年,究其原因,主要在于两个方面:
一是限竞房今年大量集中入市,低价、小户型、高性价比,拉动了新房市场的成交。从数据看,2019年限竞房供应35577套,占整个新商品住宅供应的69.96%,在楼市中占绝对份额。成交20914套,占比56.04%,用半壁江山形容不为过。
另一方面,高端市场增长强劲,包括顶级别墅和10万+豪宅成交远高于去年。这代表改善需求的潜力依然很大,北京客群的结构层次丰富,未来还有更大空间释放。
但二手房数据,能真正测试出楼市的“温度”。
2019年北京二手房共成交144408套,同比有6%的小幅下滑。虽然其中有被新房分流的原因,但整体上还是说明:楼市没有走出低迷。
不过,整体是整体,局部是局部。这有点类似于罗振宇在“时间的朋友”跨年演讲中提到的:说中国经济好和差,都能找到很多事实。
但更重要的是,我们应该关注哪些局部的崛起,可以左右未来的变化。
因此,由表及里,多些洞察和分析,能增强对2020年市场的预见,同时对判读趋势亦有帮助。
下面,以全年维度呈现的两个市场特征,来看2020年北京楼市的走向。
1、区域轮动,热点转移,需求爆发
楼市有周期,区域亦有轮动。每个区域的机会并不均等,各领风骚三五年。
譬如,四年前北京楼市的热点是门头沟、房山等区域,供应增加、产品丰富、市场鼎沸,带来一个周期的热销。但去年断供多年的石景山开始暴增货量,需求瞬间激发,不仅连续两年诞生北京销冠,且截断了门头沟和房山的客流,扭转了市场风向。
今年又有新的“轮动”迹象,通州和怀柔就是典型。
过去通州和怀柔都属于住宅供应奇缺的区域,怀柔甚至在2018年出现住宅“0”供应,这导致当地购房需求不断累加,形成堰塞湖效应。
但进入2019年后,通州作为北京城市副中心详规已定,迎来住宅供应大潮,套数同比上涨30%。而怀柔自从成为科技创新中心,从零供应,一下上升到1616套住宅供应。住宅紧张的局面开始缓解,同时两个区域楼市也再度崛起,进入重新估值的阶段。
展望2020年,怀柔由于没有单独限购政策,将比通州拥有更强的发展势能,市场热度不仅保持,且有望迎来成交高潮,十分值得关注。
2、重回改善轨道,品质竞争白热化
整体回顾2019年,房企愈加重视产品品质的打造,同时改善升级需求依然有坚实支撑。
随着北京供地结构的进一步改变,2020年虽不能说回归豪宅时代,但重回高端品质时代,肯定没有什么争议。
从2019年北京住宅排名TOP10看,所有项目的成交均价皆在5万以上。而且,其中有4个项目均价超7万。这说明,即使代表刚需的限竞房当道,但具有一定品质的改善型楼盘有能力获得更出色的销售业绩。
回望这一年,各项目不再把打折、促销挂在嘴边,对外宣传最多的还是网红户型、大师精装、智能科技等这类与品质密切相关的价值要素。夯实品质的“基本盘”,是房企对抗周期,应对竞争的主要方式,2020年必将延续这一趋势。
另外,非常值得关注的是,2019年土地供应的结构发生明显变化,非限竞房土地供应激增。
2020年,不限价住宅用地逐一上市,10万+豪宅注定再燃市场烟火。这样一方面,对在售中的限竞房,将实现有力支撑。另一方面,会让新产品逐步回归高端化,其中不乏多个新豪宅亮相,对市场供应层次的丰富和消费心理的变化都会带来作用。
可以预见,今年各项目的品质比拼,将进入到更高境界。所有房企都会在产品研发上投入更多精力和匠心,我们会真真切切感受到“品质年”的非同寻常。
所以说,步入2020年,北京楼市值得期待的好项目还有很多,购房者拥有不少机会选择自己心仪的房产。
前几天,『地产营销人』在文章里预告了通州项目,今天我们重点看看怀柔。
怀柔这两年,变化巨大。在产业上,怀柔科学城被纳入全国科技创新中心的“三城一区”,国家布局的大科学装置、交叉研究平台相继在怀柔的青山绿水间初步绘就。今天的怀柔,是瞄准“世界级原始创新承载区”,加速建设具有全球影响力的“百年科学城”。
国际会都、影视基地,再加上怀柔科学城,三轮驱动之下,怀柔一个区就扮演了国际交往中心、文化中心和科技创新中心的三个首都功能。因此,怀柔崛起对于楼市发展的想象空间才刚刚开始释放。
2019年怀柔区域住宅新房成交935套,比2018年翻了3.5倍。2020年,随着新项目的入市,需求将再度得到释放,成为市场关注的焦点。
不过,需要注意是,虽然去年开始,怀柔楼市进入活跃周期,但入市项目尚分布在主城边缘,核心城区依然没有新房供应。
据『地产营销人』得到的独家消息,2020年怀柔即将推出拥有优越区位的重磅高端项目——北京城建·府前龙樾,这是过去十年来,在怀柔拥有最好地段的新房楼盘。

北京城建·府前龙樾效果图

其实,从案名的“府前”,就已透露出区位的秘密——府前街。
府前街位于怀柔老城区中心位置,是现存最古的官定街道,此街出现于明代初年。其在怀柔的地位相当于长安街之于北京的价值。
北京城建·府前龙樾就位于府前东街,这里享有怀柔最核心优质的配套设施。万达广场、京北大世界、怀柔三小、怀柔博物馆等高端配套环伺,为居者生活带来无尽成熟与便利。

万达广场

而案名中的“龙樾”则是出自北京城建高端产品系——龙樾系。业内同仁和高端客户对“龙樾系”并不陌生,海淀的世华龙樾项目知名度极高,曾连续两年在北京豪宅市场斩获辉煌战绩。此前,北京城建打造的每一个龙樾产品,最终都变为区域品质楼盘的代表作。
此次,北京城建进驻怀柔核心城区打造的府前龙樾,是汇集住宅、办公、商业、酒店、教育为一体的复合大盘,地上建面约 16 万㎡,业态多元,生活场景丰盛。
从有限获知的产品信息看,项目的建筑、园林将延续高端龙樾系的新中式人文风格。园林规划,则以天、地、人、己的四合理念打造“一宫五合苑,一带十三景”的多重园林景观。其匠造品质,远远超出怀柔现状居住社区。

北京城建·府前龙樾效果图

据悉,北京城建·府前龙樾首期推出的为105-165㎡的三、四居改善产品,局部石材立面,双大堂设计。户型具有三面宽朝南、双明卫、南北通透等亮点。同时项目还配置了指纹锁等多项科技系统,填补了区域内高端品质住宅的市场空白。
该项目的接待中心极具特色,预计将于近期开放,关注此项目的朋友可密切关注项目动态,为置业选房做好准备。

北京城建·府前龙樾效果图

2020年的北京楼市,定会出现很多变数。外部环境的变化、供应结构的变化、客户需求的变化,将改变楼市运行的轨迹。但唯一不变的,是市场对好产品的渴望,对美好生活的追求。
各区域值得期待的楼盘能不能成为2020年的大热盘?让我们拭目以待。

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