开发商阶段性担保追偿实务

开发商在商品房销售过程中，其与贷款银行就买受人按揭贷款承担阶段性担保责任的合作形式已非常成熟和普遍。然而，基本上每个楼盘都会有逾期或无法偿还贷款的业主，那么开发商在承担担保责任后，追偿权在实务中是如何具体实现的呢,能否高效率实现呢？

案情简介

某房地产开发商与某国有银行就其新开发建设的楼盘达成合作协议，银行为开发商新楼盘的买受人（业主）提供房屋的按揭贷款，开发商就房屋买受人的按揭贷款提供阶段性担保。双方就相关事项达成了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，合同约定的保证期间为保证合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人（银行）核对无误、收讫之日止。同时，开发商为银行提供定额的保证金，银行在业主逾期一定时间内，自动划扣还款额同等数额的保证金。业主购房时，银行与每个业主签订《个人购房担保借款合同》，并办理房屋抵押权预告登记。在保证期间内，有部分业主出现逾期，银行向贷款逾期业主和开发商提起诉讼，请求解除与业主的借款合同，业主偿还所有借款和利息，并对抵押房屋优先受偿，开发商对业主欠款承担连带保证责任。

审判结果和追偿情况

本案确定了业主的贷款本金、利率和利息金额以及贷款还款情况、开发商的连带担保责任。就房屋优先受偿的请求，因房屋为抵押权的预告登记，并未成立抵押权，不能就房屋优先受偿。因此法院判令：

一、解除银行与业主的《个人购房担保借款合同》；

二、业主偿还银行欠款本金；

三、业主支付逾期期间的利息；

四、开发商对业主的欠款承担连带担保责任，同时明确了开发商承担担保责任后，有权向业主追偿。

判决生效后，业主无还款能力，银行要求开发商清偿，开发商偿还了所有欠款，履行了判决的连带担保责任。后开发商向法院执行局提起了强制执行申请，请求业主偿还开发商因承担担保责任支付给银行的款项以及诉讼费用。法院受理执行案件后，对业主的房屋进行了查封拍卖。

律师解读

本案中，开发商通过在银行与业主之间的金融借款合同纠纷案积极参与并与法官充分沟通，法官在判决书的主文中直接明确了开发商在承担担保责任后，有权向业主追偿。开发商履行完生效判决的义务后，依据判决书直接向法院执行局申请了强制执行，减少了另行向业主追偿的追偿权之诉的程序。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。以及《沈阳市中级人民法院关于执行程序中有关问题的处理意见》（试行）第9条连带责任人承担责任后，向法院申请对被执行人追偿，判决书主文已经明确确认保证人、抵押担保人、质押人承担保证责任后，有权向被担保人追偿的，该追偿权无需另行诉讼，保证人、抵押担保人、质押人可以直接向法院申请执行，由执行机构裁定确认追偿数额。由此可见，开发商作为阶段性担保人，判决主文中明确写明可以追偿的，承担担保责任后直接申请执行具有法律依据和实务的可操作性。

在实务中，因为开发商的还款能力强于业主，所以在业主没有办理房产证的情况下，无法就房屋实现抵押权，银行一定第一时间选择让开发商承担连带保证责任，才能最快速度达到收回贷款的目的。但是在按揭贷款中业主才是最终承担责任的主体，因此开发商如何最终进行担保追偿非常重要。如果不能在判决主文中确定可以追偿，开发商只能另行诉讼，另行诉讼会增加诉讼周期，增加诉讼成本。同时因银行已经解除借款合同，业主房屋也将撤销预告抵押登记，业主可能利用时间差转移房屋，届时在业主无其他财产的情况下，开发商将会很难实现最终的追偿。

值得注意的是，在目前的实务中，仅有部分法院部分法官会直接在判决主文中直接写明保证人承担保证责任后有权向被担保人追偿，需要在案件审理过程中充分与法官沟通，达到最终的目的。同时即便在判决书已经明确的，在签署判决生效和申请执行的过程中，也需与办案法官说明与常规案件不一致之处（申请执行人为判决书中的被告），阐明在实践中的可行性以及存在成熟案例的事实，保证在案件审理和执行过程中能够解决追偿的事宜，最大限度保障当事人的权益。本案的实践，大大提升了司法效率，用最少的资源解决了3个主体之间的3个法律关系，为该类案件提供了一个新的实务方向。

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