【建纬观点】从一起房屋买卖纠纷案件解读不动产善意取得制度
刘知瑜，上海市建纬律师事务所房地产团队律师。
案情简介
李某与张某于1979年12月31日登记结婚，涉案房屋系1999年10月13日购买，1999年11月15日张某登记为房屋所有权人，建筑面积96.8平方米。2015年张某曾向人民法院起诉要求与李某离婚，后于2015年5月15日撤回起诉。2016年4月26日，张某与钱某签订了《房屋买卖合同》，约定张某（出让方）将涉案房屋出售给钱某（买受方），成交总价1080000元，在2016年4月25日前，买受方支付购房定金10000元，此定金抵扣房款；在2016年4月26日前，买受方支付首付款计200000元；在2016年5月15日前，买受方支付出让方房款计870000元。双方约定在买受方不动产权属证书办妥，且房款及其他所有费用付清后交房。
签订上述买卖合同前，张某曾带钱某实地看房，涉案房屋由张某儿子一家居住使用。钱某支付张某购房定金10000元；2016年4月28日，钱某通过银行转账支付张某200000元购房款；2016年5月17日，钱某通过银行转账支付张某870000元购房款。此后钱某办理了不动产物权转移登记，于2016年5月5日登记为涉案房屋的权利人。得知涉案房屋被张某卖出后，李某起诉至人民法院，其诉称：张某隐瞒妻儿出售涉案房屋，合同签订之前也没有带钱某看房，钱某不知车棚的存在，结合张某为钱某支付税费行为，可以证明两人存在恶意串通，该房屋买卖行为侵害了李某及儿子的合法权益，请求确认张某与钱某签订的房屋合同无效。
裁判观点
显而易见，张某与钱某签订的涉案房屋买卖合同是否有效是本案的争议焦点，而该份房屋买卖合同是否有效取决于钱某是否能够善意取得涉案房屋所有权。
法院的裁判观点认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，李某主张涉案房屋系李某与张某夫妻共同财产，且由儿子一家居住，张某无完全处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故张某对涉案房屋是否享有处分权，不能成为李某主张涉案房屋买卖合同无效的理由。
第二，李某主张钱某受让涉案房屋时非善意，与张某系恶意串通，侵害李某合法利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中李某对钱某受让涉案房屋时不构成善意及与张某恶意串通承担举证证明的责任，现李某未能举证证明钱某在完成涉案房屋物权转移登记之时知道张某对涉案房屋无处分权，亦未能举证证明钱某在完成涉案房屋物权转移登记之时有重大过失，也没有证据证明钱某与张某恶意串通损害李某的合法权益，故钱某在受让涉案房屋时为善意。具体理由如下：首先，涉案房屋虽系李某与张某夫妻关系存续期间购买，张某亦认可涉案房屋属夫妻共同财产，但是涉案房屋登记在张某一方名下，且张某持有房屋产权证原件，钱某有理由信赖张某对涉案房屋具有处分权。其次，虽然李某主张钱某购买涉案房屋时未实地看房，审理中李某自述“即使看房，也可能是开锁进来的”，张某则陈述看房时其持有涉案房屋钥匙，签订涉案房屋买卖合同前曾带钱某实地看房，看房时钱某问及房屋居住情况，张某表示涉案房屋是其儿子一家居住，并称房屋转让后会让其搬到另外一套住房居住。钱某认为儿子总是听父亲的，信赖张某的解释。李某现有证据不足以证明钱某没有实地看房或实地看房过程中存在重大过失。再者，张某与钱某发生涉案交易前互不相识，关于涉案房屋买卖也未通过房地产中介机构，而是双方自行成交达成交易，对此均在庭审中作出了合理解释，即通过中间人王某互相获得涉案房屋买卖信息，该交易方式并不违反交易习惯。此外，李某自认与钱某及案外人王某不相识，李某提供的证据及主张的理由均不足以证明钱某受让涉案房屋时明知或应当知道李某与张某婚姻状况及房屋系李某与张某夫妻共同财产且张某出让涉案房屋时未经李某同意的事实。第三，李某自认2016年4月涉案房屋周边房屋均价为每平方米12552元，涉案房屋成交价为1080000元，由此可见涉案房屋成交价不属于不合理低价，钱某也已足额支付上述购房款，且完成了涉案房屋的不动产登记。综上所述，钱某与张某签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，钱某善意取得涉案房屋所有权。李某要求确认该买卖合同无效的诉讼请求因证据不足，不予支持。
律师点评
在案例中，涉案房屋原虽属李某与张某夫妻共同所有，但因该房屋产权登记在张某名下，因此，钱某有理由相信张某有权处分该房屋，且合同约定的房屋价格与当地同类地段房屋价格基本接近，并不存在明显低价，合同签订后，钱某也已向张某支付购房款并办理了涉案房屋的产权变更手续，故法院认定涉案房屋买卖合同合法有效，钱某善意取得涉案房屋所有权。其中的善意取得制度，就是当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，侧重保护善意受让人的制度。
“善意”作为一个抽象概念，指行为人进行民事活动时，其交易行为和主观心理状态应符合法律对“善意”的积极评价，前者要求交易相对人须给付标的物的合理对价，后者强调受让人不存在重大的主观可责难性，符合积极评价便推定其为“善意第三人”，取得标的物的所有权。由于善意系一种内在心理活动状况，对它的认知和判断，需要认定善意的裁量标准加以把握。从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常常见，它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中，而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》中关于善意取得的规定在理解上存在诸多争议之处，特别是在不动产纠纷日渐增加的今天，如何正确适用不动产善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。对此，笔者结合相关法律法规、司法解释和实践经验，粗略地谈一谈对现行不动产善意取得制度的理解。
一、不动产善意取得制度中的无权处分应限定在不动产登记错误的情况下。
无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。没有处分权，包括根本无权处分，也包括欠缺完整的处分权。与善意取得制度相关的无权处分，是指公示状态与实际权属不一致时，或者不动产登记名义人未经真正权利人同意而转让标的物的情形，并且该无权处分的行为发生的时间点限于出让不动产时。《物权法司法解释(一)》第15条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。善意取得制度系为保护交易安全而设立，其逻辑前提在于无处分权人“具备”了足以让外界产生信赖的“处分权”，如其信赖成立即构成善意。据此，在不动产情形中，对《物权法》第106条所称“无权处分”的理解，应当考虑受让人是否对登记所表示的权利状态存在信赖，换言之，只有在登记权利人处分不动产之时，才有可能产生受让人善意取得问题。因为在实际权利状态与登记所体现的权利状态一致的情况下，该处分为有权处分；而在处分人本身并非登记权利人的情况下，受让人的善意信赖无从谈起。只有在登记权利人为处分行为时，方存在登记表示的权利状态与真实权利状态不一致的可能，即处分人无实质意义上的无权处分，且该无权处分被登记表象掩盖，外界的“信赖”由此产生。
《物权法司法解释(一)》第16条第1款规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。虽然该条款前三类并非指登记存在错误的情形，司法解释前述条文的本意应在于技术性提示受让人及裁判机关，对异议登记、预告登记、查封等制度功能保有警惕和预判。而且需要注意的是，异议登记、预告登记之效力并非与登记状态存在共相始终，如受让人有证据证明，在其受让不动产时，异议登记、预告登记已因《物权法》第19条第2款、第20条第2款规定情形而失效，则不能再依照司法解释前述条文作出不利受让人之认定。
因此，不动产善意取得中的无权处分，应当进一步界定为处分人无实质意义上的处分权，但错误登记状态在形式上赋予其完全的处分资格，受让人基于此种信赖而为交易的情形。
二、善意是指不明知且无重大过失。
依据《物权法》第106条规定，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，此处的善意的含义，物权法并没有作相应的说明。《物权法司法解释（一）》第15条第1款规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，该条款细化了“善意”的裁量标准和举证责任，在判断是否存在善意时，需要一并考虑受让人是否明知或者是否有重大过失，即，只有既非明知又非因重大过失不知道时，受让人才具备善意这一要件。
《物权法司法解释（一）》第16条具体列举了登记簿错误、瑕疵登记及确定受让人无处分权的情形以判断不动产受让人的“非善意”，登记错误或瑕疵登记则表明让与人并不存在让受让人得以信赖的权利外观，那么如果受让人仍与让与人进行交易则没有保护该受让第三人的必要。同样，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
三、判断是否适用善意取得制度需要注意时间点，即转让不动产已经完成变更登记才能适用善意取得。
“善意”作为行为人的主观状态，可能会随着交易进程的深入发生变化。例如在签订转让合同时，受让人不知道转让人不具有处分权，合同签订后，不动产登记或动产交付之前，如受让人已明知转让人属无权处分，是否能适用善意取得，应当以《物权法》第106条规定的“受让人受让该不动产或者动产时”为依据进行判定，这里的“受让”应当是符合物权变动规则，能产生物权变动效力的行为，针对不动产来说，应该以依法完成不动产物权转移登记之时作为判断不动产善意取得成就的时间点。
四、受让人须基于交易行为而支付合理的对价，但认定中不强调是否实际支付。
《物权法》司法解释（一）》第19条增加了对合理价格判断的考量因素，即判断价格是否合理应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。而且，对于合理价格的理解着重强调的是价格的合理，而非是否已经支付。善意取得意在规范实际权利人、转让人与受让人之间的权利义务关系。受让人是否以合理的价格获得该动产或不动产，这是一个易于判断的表面现象，但据此可以进一步判断受让人在受让财产时是否善意。对于不支付并不会影响转让人与受让人恶意串通的判断，因为如果转让人与受让人是恶意串通，那通常是认定受让人受让该动产或不动产时是非善意的，这也不再需要继续判断是否支付了合理价格。因而最终是否支付不是关键性问题，无论是实际支付的价款还是约定的价格不影响善意取得的构成，重要的是考虑实际支付或者约定的价格是否合理。
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