【建纬观点】毛坯房和精装修之合同分拆模式的法律探讨
作者介绍：
屠宇辰，上海市建纬律师事务所房地产部专业律师，拥有法学、金融等多重学历背景。执业以来，主要为旭辉集团、华润集团、现代设计集团、报业集团、远洋地产、南航上海、平安信托、中船置业等大型企业提供专项法律服务。
主要业务领域包括房地产与建设工程、商业地产运营、资本金融、PPP、收购并购、公司治理等，具有多个大型项目全过程法律服务的经验。
为了推广菜单式或一次到位式的装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，引导住宅建设健康发展，我国政府相继出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等一系列文件。
结合目前房市调控政策等原因，目前在实践中，不在少数的开发商选择在一份毛坯房预售合同或销售合同的基础上，额外与购房者签订一份精装修合同（即“毛坯房预售合同或销售合同+精装修委托合同”的操作模式），以最终达到精装修房屋标准买卖的目的。对此，如何在此过程中减少和控制法律风险，是开发商需要面对的问题，实务中也有许多方法值得分析和总结。
一
在《商品住宅装修一次到位实施导则》中，对于精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，我国政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它的“精装修”仅是与“毛坯房”相对而言。而“毛坯房”是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。
满足《商品住宅装修一次到位实施导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《商品住宅装修一次到位实施导则》要求的精装修，属于开发商与购房者自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。
二
就将房屋预售合同或销售合同拆分为毛坯房合同与精装修合同分别进行销售所面临的潜在法律风险，笔者结合自己的项目经验，概括主要风险如下：
（一）广告宣传的风险
通常开发商在按该模式进行宣传时，可能会出现精装修部分的宣传内容。而在该模式下，即在房屋买卖法律关系中，开发商销售的实为毛坯房，而精装修是购房者与开发商之间的另一个委托管理的关系，并非房屋买卖关系的要件。在广告宣传环节，可能会出现宣传不当、虚假宣传，或甚至是不正当竞争的法律风险，相关法律规定包括：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
《广告法》第二十八条“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。”与第五十五条“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。”
《反不正当竞争法》第九条“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”第二十四条“经营者利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”
针对上述广告宣传阶段的潜在风险，笔者建议：
第一，如开发商确定采用该模式，应注意在宣传资料中将该项目以毛坯房进行宣传，而不可将其作为精装修房进行宣传。
第二，对于精装修内容，可制作成一个建议性的可供购房者选择的装修方案，以供购房者参考。如在精装修的广告和宣传资料中的醒目位置提示“本装修方案为建议性方案，购房者有权自由选择”。
（二）捆绑销售的风险
按照该模式，开发商在销售过程中，将毛坯房买卖与委托精装修两者捆绑在一起，要求购房者同时签署这两份合同。
对此，根据《反不正当竞争法》第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”。因此，对于开发商在按该模式进行销售的过程中要求购房者同时签订毛坯房合同与精装修合同的行为，按照上述规定，很有可能被认定为捆绑销售。一旦出现购房者对精装修质量不满意，或意欲拒绝收房或退房等情形，购房者很可能会主张开发商存在捆绑销售行为，违反其真实意思表示，主张精装修合同或委托装修合同无效，或以精装修的质量不符合质量要求或者精装修的实际价值不符合装修合同约定装修价格为由主张相应减少精装修价款。
针对该捆绑销售的风险，笔者建议：
第一，在与购房者签订委托装修合同时，应书面提示购房者有权选择不委托装修的权利，并做好有购房者签字的书面记录；
第二，在采取该模式时，应避免一刀切的情况，即应至少存在少量购房者不选择委托开发商装修的情况。
（三）精装修财务关系不一致的风险
开发商在按该模式进行操作时，可能收取的款项包括了毛坯房的购房款和精装修的装修款。但由于开发商并无装修施工资质，在委托精装修关系中的地位是接受购房者委托，代为选择精装修施工单位并进行管理。因此，开发商并非装修款的收款单位，仅为代收代付方。如若开发商操作中混淆购房款和装修款，可能产生发票开具和税务处理上的风险。
针对这一风险，笔者建议：
第一，开发商可选择由购房者直接与施工单位签署装修合同，购房者直接向施工单位支付装修款并由施工单位开具发票；
第二，如由开发商收取装修款，则应按照代收代付程序处理，即开发商应全额转付给施工单位，并由施工单位开具付款人为购房者的发票。
（四）购房者恶意违约的风险
开发商在按该模式签订毛坯房合同与精装修合同后，在实际履约过程中，由于毛坯房买卖合同与精装修委托合同属于两个法律关系，故可能存有部分购房者提出解除精装修委托合同的情况。在此情况下，如若实际未进入精装修施工，尚未发生实质的装修工作内容，也就是实际损失比较低，购房者的违约成本也相对较低。即使在委托装修合同中约定高额的违约金，由于实际损失较低，购房者也有权利要求法院将违约金下调至与实际损失金额接近的数额。由此导致开发商采用该模式进行销售的目的无法实现。
针对该项购房者恶意违约的风险，笔者建议开发商可考虑在设定毛坯房与精装修房价格时，对于精装修部分的定价予以适当优惠，即购房者事实上付出的精装修价款低于其能够获得的装修成果。如若购房者选择解除精装修委托合同，也享受不到装修部分的优惠，由此可能降低购房者解除精装修委托合同的可能性，也可能降低购房者以精装修的实际价值不符合装修合同约定装修价格为由主张相应减少精装修价款的可能性。
需要特别注意的是，尽管针对上述法律风险所提出的建议可以适当减轻相关法律风险，但仍然无法完全免除法律风险，故在实践中，笔者仍建议应严格按照相关法律法规的要求，尽可能的避免使用毛坯房加精装修这一风险较大的模式。