“焦虑”的华润置地，藏了两个彩蛋
行业分析师 / 陈安琪、苏珊
编辑 / 付庆荣
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此去半年，唐勇再次出现在香港华润大厦46楼。一如其此前所言“当主席没有什么特别的感想”，但收到上任后首份成绩单时，紧张感还是足足的。
按照半年报，今年上半年，华润置地投资物业实现营业额57亿元，同比大幅增长30.4%。其中，购物中心业务营业额42.9亿元，同比增长39.5%，远超写字楼和酒店业务增长率。
对此，执行董事沈彤东解释称，零售额增长来自于运营管理提升的内涵增长及新店开业共同推动：总零售额同比增长37%，同店增长18%。
常规业绩播报外，面对着媒体的追问，唐勇则扔出了2个彩蛋。“公司准备年内启动物业上市的安排，商业还在计划上市中。”
01
深圳万象城，出道即巅峰
2019半年报，华润置地并未单独公布深圳万象城的租金收入，但从以往数据可知，其依旧位列当下内陆商场“收租王”（仅以已披露商场数据为准）TOP10系列。
资料来源：公司公告 商业地产头条制图
过去近15年中，其在华润置地商业版图的“巅峰”之位，从未被撼动。
赢商网大数据显示，深圳万象城的节假日日均客流密度达1883人/万平米。而其2018年平均出租率高达99.5%，租金收入10.17亿元，同比增长9.5%，占华润集团所投资物业总收益的12.6%，高居集团购物中心租金收入榜首。
和上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、天河城这些“店王”一样，“开始早（大都为15年前开业），培育久”，这是深圳万象城靓丽成绩单背后的原因之一。
当然，因时而变，亦是其保持活力的关键。2015年来，深圳万象城一直在进行业态重组。2018年底，深圳万象城租户占比的前三：服装、餐厅、超市及百货。
服装从2017年的15%增至25%，位列租户之首；
餐厅占比相对坚挺，从25%缩减至21%，近两年持续占据租户前三；
超市及百货、儿童及娱乐两类租户占比有所下滑，不过减少幅度不大，比例下调均为3%。
值得一提的是，近日中央深改委第九次会议审议通过《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。这从某种程度上预示着，深圳的城市消费活力将得到进一步释放。深圳万象城，或将继续“巅峰”下去。
对此，唐勇回应：“对华润置地来讲，我们长期在深圳的资源配置占非常大的比例，在手的土地储备和推进中的旧改项目，未来会产生超过1000万平米的土地储备。”
02
入局早，享“先手”优势
从最新成绩单看，截至今年6月底，华润置地在营投资物业总建筑面积950万平米。已开业万象城/万象天地22 个，万象汇/五彩城13个，储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个，其中在营项目18个，储备项目9个。
无疑，购物中心是华润置地商业版图的落地最多的棋子。而从其2018年财报中亦可看出，“未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期”。
港资企业及地方国企早在1998-2002年，已进行商业地产探索。华润与大波大波华南房企与央企，则属于第二波（2003-2009年）布局者。
资料来源：CRIC、光大证券 商业地产头条制图
自2010年起，规模房企逐步启动商业地产；而随着国内新一轮地产调控到来，寻求多元转型的房企，大都把目光聚向了商业这一板块。
无疑，作为先入局者，华润在商业方面享有先手优势。
2012年前，万象城进驻了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁五座城市。2018年，这5个项目的租金收入占整个华润置地购物中心总收入的45.3%；平均成本回报率37.0%，比2017年上涨4.6个百分点。
2012年后开业的27个购物中心，2018年的平均成本回报率为11.9%，同比上涨2.9个百分点。
虽然业界对华润置地的刻板印象“建造成本投入高”、“运营期费率管控弱”，但从披露的回报率来看，它确实有任性的资本。
排除早期项目低地价因素，可推算华润置地的商业项目整体回报率在15%以上。
03
转向多元航道，前路如何？
2018年，华润提出转向“城市综合投资开发运营商”。持续开发商业、住宅、写字楼及综合体外，还将加大城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块的战略布局。
目前，地产圈“多元业务”玩家众多，各有侧重。其中，城市更新业务最为体现房企的综合能力。
往日的大冲村被建成一个280万平的城市人文综合体——华润城，它已成为华润置地城市更新的一张名片。
据光大证券研究，在复杂而艰巨的城市更新推进过程中，房企向“城市运营商”升级，要同时具备丰富资源储备、专业开发能力、区域深耕优势。
目前，头部企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等主要通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。
独立运作，如佳兆业成立200多人的专业公司，强化城市更新的品牌内涵；
中南、旭辉等主要以收并购为主，如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权，旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目；
碧桂园等主要以合作形式参与，通过成立平台公司：如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台，奥园与恒基在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。
而高和则通过国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。
但多元化拓展，资金是个约束面。
截至2019年6月30日，华润置地总有息负债比率为43.4%，与2018年底的42.3%相比略微增长。2018年其融资成本仅为4.4%，是行业内最低水平之一。
资料来源：公司公告 商业地产头条制图
华润置地能够保持了较低的资金成本优势与模式有关，以销售住宅物业获得开发利润和短期增长动力，用商业物业为其产生持续平稳的现金流回报，可以形成资产上的潜在长期收益，帮助企业有效抵抗市场风险。
这实现了类似于投资组合的效果，低资金成本，低现金持有水平，强周期性高波动项目搭配现金流相对平稳的项目，稳健增长；可并非所有企业都有其这样强大的集团背景。
但焦虑，依旧是华润置地当下的状态。正如唐勇所言，“华润置地只有20多岁，有中年焦虑是好事，有焦虑表示管理层有负责有担当，还在求发展。”
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